時が来るのを待つべきか？

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新築アパートは業者の利益が１０％～２０％のっているため、買った瞬間に損をする事になる。

７０００万円で物件購入したら、購入した時点で７００万～１４００万円損する≒建売業者が儲かるわけである。

新築＝高値掴み。建売業者が大セールをしない限りはそうなるのは必然。

しかも水道加入金や、初回の入居付けのためAD費用、光ファイバー導入費用、地デジアンテナ費用等、新築ならではの諸費用ものっかってくる。

また、物件引き渡し後も入居付けができず、数ヶ月空室状態が続くと、もう目も当てられない。それなのに、何故新築物件なのか？

ローン期間が長くとれる、修繕費がほぼかからないという事で、キャッシュフローが出やすく、ローン返済比率も抑えられる。また、５年～１０年での売却を見据えると。新築だと次の購入者の融資がつきやすい事から、出口のリスクも減る。

但し、収益性を向上させるには、デメリットを最小化し、メリットを最大化させる事を検討する必要がある。

では、デメリットの最小化はどうするか？というと、できるだけ安く仕入れる、という事である。

最近、少し新築アパートの需要供給バランスが変わってきているのでは？と感じている。

○塚の物件といい、大■駅の物件といい、再販物件が増えてきている。２０１７年４月、そして１０月と金融庁による銀行融資の締め付けが厳しくなっており、融資が下りず、再販となっているのが散見される。

という事は、融資を受けられる人が少なくなっている＝物件を購入できる人が少なくなってきている、、という事である。となると、新築アパートといえど、供給過多になり、徐々に値下げされていくのではないだろうか？

ただ、不動産の相場の流れは緩やか。待つとしたら数年スパンで待つ必要がある。しかも、値下げされるとは限らないし、待ってる期間はキャッシュフローが得られない、という機会損失にもつながる。