ネバーギブアップ！！

どうも！ひーやんです。

 

さて、今回も２棟目体験記です。

 

収益計算やり直し

道路調査回答書の内容に沿って、セットバックラインを引いたところ有効敷地面積が８０平米→７０平米に縮小してしまう事がわかりました。

 

こちらを考慮した上で、改めて墨田区物件を見直してみます。

 

 

有効敷地面積が７０平米になってしまった影響で当初考えていた１７平米×９戸のプランは、以下のように容積率オーバーのため成り立たなくなりました。

 

 

次の一手は、以下のような２３平米×６戸の木造三階建てプランです。

 

 

葛飾ＡＰは２０平米×９戸で４５００万円でしたが、今回は６戸のため１戸５００万円で建てるのは厳しい事が予想されます。

 

建物は規模が大きい程、スケールメリットが出てきます。逆に言うと、規模が少なくなればなるほど、建築費は割高になってしまいます。

 

 

そのため、今回は１戸あたり５５０万円とし、６戸で３３００万円で試算する事にしました。

 

また、１Ｋ２０平米～２５平米のアパートについての賃料相場を調べると、７万５千円程度である事がわかりました。

 

以上を踏まえて、改めて収益計算した結果は以下となります。

 

 

 

うーん。。。

 

 

残念ながら、私の収益目標ラインである８％には届きそうにありません。。

 

不動産は一物多価

有効敷地が７０平米になった事で、建物の規模も小さくなり収益面でも悪化した事が数値的にもわかりました。

 

ただ、ここで諦めるのは三流ピーポー。

 

 

 

ワタクシひーやん

そう簡単には

諦めません

 

 

土地については、売値の３７００万円だと、土台に乗りませんが、不動産は一物多価。定価という概念はないのです。

 

自分が買いたい金額が、購入価格。売値はあまり意味がなく、値付けさえできれば、どんな物件でも買い付けを入れる事ができるのが不動産のよいところ。

 

今回の土地の購入価格を検討したところ、３２５０万円であれば利回り８％の物件に仕上げられる事がわかりました。

 

 

売値は３７００万円のため４５０万円減額の指値が必要です。

 

普通に考えると、売出直後に１割以上の指値をして購入するのは非現実的です。

 

ただ、実勢価格的にも７０平米で３７００万円というのは高すぎるので、指値前提で高値で売り出している可能性が高いです。

 

また、既に買い付けを入れているフリーズハウス（建売業者）も大幅な指値を入れてきている事を、仲介からヒアリングできています。

 

以上を踏まえると、４５０万円減額の指値というのは可能性がなきにしもあらずかもしれません。

 

爆速ボリュームチェック♪

４５０万円の指値交渉をしかけるにしても、ハードネゴシエーションになる筈です。事が成就した後に想定していた規模の建物が建たない事が判明したら目も当てられません。

 

２３平米×６戸のプランというのも、簡易的な計算にすぎず、実際にそのような建物が建つかどうかはわかりません。

 

そのため、仲介との価格交渉に入る前に、ボリュームチェックを依頼する事にしました。

 

依頼先は、以前お世話になった犬神建築士です。

 

 

木造三階６戸プランでボリュームチェックをお願いしたいのですが、いつ頃できそうでしょうか？

承知しました。３日程度頂けばと思いますが、お急ぎと思いますので、ＣＡＤで作成したラフな状態のものができあがったら、お送りしますね

ありがとうございます！よろしくお願いします！！

 

通常、犬神建築士にボリュームチェックの依頼をしてから回答をもらうまでは８日必要なところを、３日でプランを出してくれるのはありがたいです。

  

ボリュームチェックを依頼した翌日、犬神建築士から連絡がありました。

 

検討結果をお送りします。道路斜線については天空率を用いて計画しています。また道路についてはセットバックが西面・南面については必要なため、そのあたりも考慮しています

 

なんと、翌日にボリュームチェックの結果が送られてきました。爆速です。

 

犬神建築士は私のブログも見て頂いていますし、twitterでフォローもしてくれているので、優先順位を上げて対応してくれたのだと思います♪

 

こういう時に、ブログ書いて情報発信していて良かったなぁ、としみじみ思います。

 

さて、犬神建築士から送られてきたボリュームチェック結果を確認してみると、以下の通りでした。

 

 

 ちょっと変形間取りですが、少なくとも２０平米以上×６戸は確保できそうです。

これで、仲介と本格的な価格交渉に入る土台が整いました。

 

ただ、残念ながら肝心の仲介とは電話でガチャ切りされて以来、音信不通です。

 

コンタクトがとれない事にはどうしようもありません。。。うーん。困った。

 (￣_￣|||)