どうも！！ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
今回は、法人設立関連記事の続編です
個人一棟目の弱点克服
改めて、私が法人で買い進めたかった理由は以下の２点です。
- 個人の所得税（３３％）が法人の所得税（２２％）より高い
- 個人属性に依らず、法人単体での銀行融資をひけるようになるために事業実績を積みたい
１棟目から法人での購入を考えていましたが、スピード勝負の融資付けが必要だったため、１棟目は個人向けアパートローンを利用して購入をしました。
ただし、個人で購入する事による「個人の所得税が高い」という問題は、私と妻の連帯債務で融資をひき、所得分散する事で解消する事ができました。
妻の所得税は２０％、私の所得税は３３％。持ち分比率は妻：私＝９：１です。
よって、１棟目の所得税については
２０％（妻の所得税率）×０．９（妻の持ち分割合）＋
３３％（私の所得税率）×０．１（私の持ち分割合）
＝２１.３％
となり法人の所得税率（２２％）と同等のレベルまで抑える事ができました。
残る問題は「法人での不動産賃貸経営の実績がつめない」という点となります。
法人設立を決断した経緯
「法人での不動産賃貸経営の実績をつめない」という問題解消のために、「管理型」法人での賃貸経営実績をつむことにしました。
具体的には、個人で購入した１棟目の葛飾ＡＰについては、個人と法人間でサブリース契約をむすび、法人での賃貸経営をしていく事で、この問題を解消しようと考えました。
ただし、サブリース契約だと賃料の最大２０％しか売上にならないうえに、法人税や税理士費用がかかるため、残る利益はスズメの涙です。
そんなスズメの涙の利益しかない法人を金融機関が評価してくれるのかどうかは、人によって意見が異なります。
不動産投資実践会の公開コンサルで相談した時も、売上・利益が少ない場合、融資づけの際に金融機関の評価にはつながらないという意見を伺いました。
一方で、賃貸経営の実績を積むことで、保証協会付き融資の基準を満たす事ができ、「法人での賃貸経営実績を積むこと」そのものが有利に働く場合もあるようでした。
コスト面では、法人税や税理士費用がかかるため、１棟目を個人で運営するより法人設立し運営をする方が、毎年３０万円程の追加コストはかかってしまいます。
苦労して法人を設立しても、思うような結果（法人での物件購入）にならなかった場合に、かけたコストが無駄になる可能性もあるため、１ヶ月程度、悶々と悩みました。
ただ、私の最終的な判断は
Go！！
です。
融資に有利に働く、働かないについては、人や時代といった状況によるものですし、法人設立せずに、数年後に「あー、やっぱり法人作って実績作っておけばよかった」と後悔するのは悲しすぎます。
実績をつむには、時間が必要ですし、時間は何よりも貴重です。
時計の針は巻き戻ってはくれません。
新設法人の今後の展開
新設法人後の２棟目の購入については、以下のいずれのパターンでも良いかと考えています。
２棟目も個人で買い進め、２棟目も法人に管理を委託し、３棟目からは法人で買い進め、所有型法人に成長させる
この展開パターンのメリットとしては、２棟目を個人で購入する事で事業規模となり、私と妻の青色申告控除（合計１３０万円）が使える事です。
デメリットとしては、「所有型」としての法人実績が積むのが遅くなりますし、２棟目で個人属性を使いきってしまい、３棟目が法人での個人属性みなし融資を使えるかが微妙になる点です。
２棟目から法人で買い進める
この展開パターンの良いところは、個人属性みなし融資で法人を進める事ができる可能性が高い事と「所有型」としての法人実績をつむのを早める事ができる点です。
実践会の公開コンサルでは、村上俊介さんはこの案を推していました。
まとめ
今回の記事では、法人設立を決断した理由と今後の方針をまとめてみました。
まぁ、結局、自分と全く同じ状況の人なんていないですし、自分の事は自分が一番わかっています。
集めた情報や諸先輩方の意見を聞いて、自分で判断を下すしかありません。
これからの不動産投資人生も判断の連続だと思いますが、後悔だけはしないように、その場その場でしっかり考え、判断していきたいと思います。
法人設立について、貴重なご意見だけでなく、ご自分で設立された会社の定款やサブリース契約資料等を提供して頂いた、黒神様、経営実践会の鈴木さん、サラリーマン大家ダイさん、経営実践会の神田さん
ご指導・ご鞭撻、ありがとうございました！！
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