どうも！ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
６月に楽待新聞の方から実践大家コラムニストの執筆依頼を受けて以降、トップランカーの方々のコラムは拝見するようにしていますが、いやぁ、まじで
レベル高いッス
不動産投資を初めて１年足らず。大家予備軍でしかないサラリーマン投資家であるわたくしの知識・経験で楽待新聞の玄人読者の方を唸らせるようなコラムを書けるハズはありません。
まずは、１棟目の葛飾ＡＰを成功させる事に注力しつつ、体験した事、学んだ事を本ブログで綴っていくのが、遠いようではありますが、楽待コラムニストになるための近道な気がしてきました。「千里の道も一歩から」です。着実な道を歩んでいこうと思います。
さて、そんな葛飾ＡＰ体験記の続編となります。
プラン打ち合わせ開始
アルドルビーのオフィスの住宅用ショールーム見学にて妻が２棟目住居の購入の意思を固める前に、プラン検討の打ち合わせを始める事にしました。
早速、坂上さんが打ち合わせブースに印刷された建築プランを持ってきてくれました。
事前に要望頂いた内容については、できる限り反映したつもりです
プラン調整前後比較
１Ｆ／２Ｆ プラン調整前
１Ｆ／２Ｆ プラン調整後
１Ｆ／２Ｆについては、ほぼほぼ事前要望した内容が反映されています。
※１Ｆ／２Ｆについての事前要望内容については、以下のブログを参照ください。
２０２／３０２については黒神流水回り圧縮プランも適用され、７．２帖の居室を確保する事ができました。
残念な点としては、１０１／２０１のウォークインクローゼットの形が変形となってしまっており、なんちゃってウォークインとなってしまっている点です。
桐生さんに何とかトイレを図面上にずらせないか、確認をしてみましたが、これ以上ずらしてしまうと、トイレットペーパーの取り付け位置に問題が出る上に、ユニットバスへの出入り口と干渉してしまうので、厳しいとの事でした。うーん、、、残念・・・
●３Ｆ プラン調整前
●３Ｆ プラン調整後
３Ｆプランですが、劇的な改善が図れたのではないでしょうか？
要望していた３０３号室の図面左側への拡張もバッチリ実現されており、うまく母屋下がりの部分に背の低い設備を配置する事で、居室面積も有効に使う事ができています。
※３Ｆの事前要望内容については、以下のブログに記載しています。
結果的に３Ｆも２戸は居室を６帖確保する事ができました。５．４帖の居室である３０１号室も３Ｆですし、南側と東側の２面採光でウォークインクローゼット付き（なんちゃってですが、、）という特徴もあるので、入居付けもそこまで難しくはないと思います。
今思えば、３Ｆについては、以下の狭小プランも覚悟した時期もありました。。。
改めて比較すると雲泥の差です。苦労しましたが、諦めずに頑張れば、良い間取り、良い物件になるものです。
土地から新築は、頑張った分だけ自分に返ってきて、確実に経験値が増え、レベルアップしている実感が持てるので、私の性に合っている気がします。
ボリュームアップでコストアップ！？
アルドルビーから提示頂いたプランは、事前に要望した内容をほぼほぼ満たしてくれていますが、気になるのは費用の上振れです。
調整プランに記載されている延床面積は１８６平米で、建ぺい率は６９．５％となっていました。上限は７０％のため、ギリギリ目一杯までボリュームを入れてくれています。
ボリュームを使い切るのはすごくありがたい事なのですが、４３３０万円の見積を頂いたタイミングでは延床面積が１７４平米となっており、平米単価は４３３０万円÷１７４平米＝２４．５万円でした。
※建設会社をアルドルビーに決めた際の、最終的な見積内容は以下を参照ください。
１７４平米→１８６平米の１２平米のボリュームアップのため、平米単価の２４．５万円を乗じると２９４万円となり、約３００万円のコストアップになってしまいます。
勿論、ボリュームアップ＆間取り改善で賃料アップも見込めますが、ここはできるだけコストアップを抑えたいところです。
何なら、このままコストアップについての話題には触れずに打ち合わせも終わればなぁと思っていた矢先、とうとう坂上さんが口を開きました。
ひーやんさん、建物自体もボリュームアップしていまして、以前出した見積金額から費用が上振れしてしまいそうなんです
（きたっ、、、、）あれ？延床面積が増えると費用も上がってしまうんですか？
勿論、それもありますし、３０３号室の母屋下がりの小部屋の部分ですが、特殊な作りになるので、、
（ぬぬっ、、、、）そうですよね、２方向に母屋下がりして何とか空間を作って頂いていますからね
そうなんです。。。なので、前回お出した４３３０万円にはさすがに収まらなくなってきていまして
（仕方ない・・）どれくらい上振れしてしまうんですか？
本当に申し訳ないのですが・・・
はい・・・・（ゴクリ）
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＋３０万円の４３６０万円となります
全然いいですよ！！
どういう計算で＋３０万円になったのかは藪蛇になるので詳しく聞きませんでしたが、黒神様がアルドルビーはファジーな部分が多いと話されていたのを思い出しました。
今回はアルドルビーのファジーさに大いに救われた結果となったようです(⌒▽⌒)
