首都圏不動産投資実践会とは
昨年１１月と１２月にそれぞれ一回づつ、首都圏不動産投資実践会のマンスリーセミナーに参加してきました。
首都圏不動産投資実践会について記載した記事は以下です。
土地から新築を建てる方針に転換するきっかけとなった村上俊介さんが主催するセミナーです。
村上俊介さんの「首都圏で資産を築く！王道の不動産投資」の書籍について記載した記事は以下となります。
今でも私にとって不動産投資のバイブルとなっている神本となります。
事前アンケート
首都圏不動産投資実践会のマンスリーセミナーは月額５９８０円の会員になれば、追加料金不要で参加する事ができます。
村上さん代表の株式会社コン・パスから事前に公開コンサルに希望するか否か、また、希望する場合はどのような内容を聞きたいかといったアンケート用紙が配布されました。
もちろん、公開コンサルは希望します。追加料金不要でマンツーマンで２０分～３０分程度の個別コンサルが公開とはいえ、受ける事が可能なのです。応募倍率も非常に高いと思われます。
通常だと数万円~十数万かかるコンサルだと思いますので、是非とも採用されたいものです。
私が公開コンサルで聞きたかったのは
土地から新築を狙うにあたり、狙うべきエリアや割安な土地を狙う方法は？
という内容です。
公開コンサルに採用されなかった場合でも、公開コンサル希望者については、別途、質問に対する回答をもらう事ができるようです。
さて、それでは１１月に参加したセミナーレポートです。
マンスリーミーティングへの参加
マンスリーミーティングは東京の八重洲駅近くのビルで開催されました。平日の金曜日なので、会社を少し早めに退社し会場に駆けつけました。
会場に付き、出席簿の記名して席に着こうとすると、運営の女性の方から
ひーやんさんですね。公開コンサルをご希望という事で、一番最初に壇上でコンサルを受けて頂きますが、よろしいですか？
と告げられました。
僥倖です。どうやら公開コンサルを受けられるのは３名のようで、そのトップバッターに採用されたようです♪
胸の高鳴りが収まらないまま、セミナーが開始され、ファシリテーションの下居さんの紹介で村上さんのご登壇です。
村上です。それでは、最新の不動産業界の市況についてお伝えします
勿論、本ブログで具体的な内容は紹介できませんが、融資を積極的に出している銀行や絞ってきてる銀行、１法人１物件のスキームの危険性等を具体例を元に説明頂きました。
土地の値付け大会
続いて、３人１組でグループを組み、ある条件の土地を、木造アパートを建てると仮定した場合、いくらなら購入するか、を決める値付け大会が開催されました。
これは『どのような土地でも知識があれば購入額を決められる』という村上さんの投資指針から開催されたものだと思われます。
私は鈴木さん（仮称）と田中さん（仮称）とグループを組むことになり、値付け開始です。
さて、私も黒神様からレクチャーを受け、何度か土地から新築を建てる収益計算をしています。
お題となっている土地の条件から、どのような建物が、どのような金額で立つかは、ある程度わかるようになってきたので、パソコンのExcelにてチャカチャカと収益計算を進めていきます。
黙々と個人ワークです。田中さんは呆然自失。何をして良いのかわからないようでした。
鈴木さんは電卓を猛スピードで叩き、ノートにサクサクと計算結果を記載しています。
ディスカッションの時間が終わり、答え合わせです。残念ながら、私は３００万円程度、高値掴みをしてしまいましたが、鈴木さんはほぼピタリ賞です。
ほぼピタリ賞だった人は数名だったので、村上さんより
誰が値付けの方法を説明頂ける方いますか？
という問いかけに対して、鈴木さんが挙手をして答えました。
まず、有効敷地面積が・・で建ぺい率・容積率が・・・レンタブル比を鑑みて・・建築費の坪単価が・・・年間賃料が・・・なので●●万円です。
完璧です。言う事ないです。
村上さんより土地の値付けのロジックについて説明があったのですが、鈴木さんが口頭で話した内容とほぼほぼ一致していました。
休憩時間が入ったので、鈴木さんに不動産投資歴を聞いてみました。
アパートは５棟保有しています。今は土地値以下で出されていた築古木造アパートをキャッシュ買いして入居者の退去待ちの状態です
やっぱり先輩大家さんでした。私も自己紹介をし、これから不動産投資を始めようとしている状況である事を伝えると
不動産投資は雪だるまの芯を作るまでが本当に大変です。頑張って下さい
とアドバイスを頂き、最近融資を受けた銀行や不動産投資のノウハウを色々と教えて頂きました。
公開コンサル
さて、いよいよ公開コンサルの始まりです。壇上に呼ばれてまずは自己紹介です。
ひーやんといいます。よろしくお願いします
土地から新築を狙っているという事ですが、具体的にどのようなところでお悩みですか？
賃貸需要のバランスが崩れていないエリアで土地を購入したいのですが、そのようなエリアの見分け方があれば教えて頂きたく
今、どのあたりを狙われているんですか？
●●とかです。
お住いがそちらの方面ですもんね。ただ、●●は本当に賃貸需要のバランスが崩れていますね。よくあそこまで建てたなというくらい建ってしまっています
そうなんですか。乱立しているとは聞いていましたが・・・
業者さんと話すとＡＤ(広告費)が４，５ヶ月でも決まらず、８ヶ月でも決まらないという話も聞きます
（どひゃー・・・）
ただ、よくよく聞いてみると駅から距離が遠くて山の上、そして狭小アパートだったりするんですよね
じゃあ、どこが良いのか、と言うと土地勘があるところが良いと思います。駅近で差別化できるところなら入居付けもできると思いますよ
と、こんな感じで公開コンサルが進んでいきました。肝心の賃貸需要のバランスが良く、これから狙っていくべきエリアについても、きっちりお答えて頂きました。
また、以下のブログでお題とした、積算性と収益性のバランスについても聞いてみました。
今の私の状況だと積算性と収益性とどちらを重視していくべきですか？
初期は収益性重視で良いと思います。まずはキャッシュを貯める事が重要です。積算は半分も出れば十分だと思いますよ
時間にして２０分程度のコンサルでしたが、途中途中の本当に細かい質問まで的確にお答え頂きました。
コストパフォーマンス最高のセミナーでした。次回は１２月分のセミナーに参加した時のレポートとなります。
