お宝物件を探し当てるために、ひたすら探すのだ、と前回の記事で書いた。
但し、暗中模索の状態では、お宝物件を探し当てられる可能性も低いし、お宝物件をお宝とは思わず、見過ごしてしまう可能性もある。
新築アパート購入を検討していて、収益性と積算性の両方取りは難しい事がわかってきたため、このタイミングでどちらを重視すべきかを整理・検討してみる。
収益性・積算性のメリット・デメリット
いずれも１棟目でサラリーマン属性を利用して新築アパートを購入する場合のメリデメという視点で整理してみた。
続いてデメリットの回避策があるかどうか、を検討する。
収益性「高」積算性「低」の物件のデメリットの回避策
- デメリット１：積算評価の銀行が多いため規模拡大の障壁となる。
→回避策：高いキャッシュフローを活かして、繰り上げ返済を積極的に行う事で債務超過の解消を図る。 -
デメリット 2：購入候補者が積算評価での銀行では融資が下りづらく出口の間口が狭まる。
→回避不可
積算性「高」収益性「低」の物件のデメリットの回避策
- デメリット１：キャッシュフローが出づらい
-
デメリット 2：出口（物件売却）のタイミングで利回りが低く出さざるをえないため、購入候補者の購入意欲が湧きづらい。
→いずれも回避不可
結論
という事で、収益性「高」・積算性「低」の物件であれば、デメリット（規模拡大）の回避策もある。そのため、収益性と積算性、どちらを重視するかと言えば収益性を重視した方が選択肢は多くなる、といえる。
とはいえ、極端に収益性を求め、積算性をないがしろにしてしまうと、いくら繰り上げ返済しても債務超過状態はなくらない事になる。
収益性を重視するとして、合格ラインとなる積算はどの程度とすれば良いのだろうか？
これまで漠然と「表面利回り８％以上、積算評価は物件価格の６０％以上」を目標と考えていたがそもそも、物件を色々見てきて、感覚で決めた曖昧な目標である。
次回、もう少し深掘ってこのあたりを検討してみようと思う。
