どうも！！ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
さて、２棟目購入体験記の続編です。
２棟目検討 はじめの一歩
さて、２棟目購入の道がとうとうひらけましたが、ここまで辿りつくのに紆余曲折ありました。
前回の２棟目体験記の記事で、事業的規模の賃貸経営実績を積むために、下落相場で買い進めるするというリスクをとり、２棟目を土地から新築投資法で進める事を決断しました。
不動産投資で物件購入を進める上で、まず、やるべき事。
それは、
融資先開拓
となります。
これは土地から新築投資法に限らず、どのような種類の物件でも、です。
業者周りをして、良い物件を見つける事ができても、買えなければ意味がありません。
では、どうやって融資先開拓を行うかというと「当て物件」を利用します。
「当て物件」を金融期間に持ち込み、融資相談をする事で、自分がどの程度の物件を購入できるのかが把握できます。
また、「当て物件」は可能であれば、「実際に購入しても良いと思える物件」である事が望ましいです。
良い物件はスピード勝負になる事が非常に多いです。このような当て物件を利用して、融資の承認を得る事で、本命物件を見つけた時にスムーズに買付を入れ、融資承認も得る事ができます。
当て物件の融資承認を得た事の証明書を金融機関からもらっておけば、本命物件を見つけて買付を入れる際に合わせて仲介に提示する事で、「買える客」と思わせる事ができ、グリップ力が強まります。
物件のエリア選定
２棟目の「当て物件」を本格的に探し始めたのが、今年（２０１８年）の７月頃です。
繰り返しになりますが、当て物件と言えど、何でも良いわけでなく、「実際に購入しても良いと思える物件」を見つける必要があります。
では、そのような物件をどのように探すかというと、ポータルサイトや業者から物件情報を取得していく事になるのですが、物件は腐るほど世の中に出ています。
効率的にお目当ての物件を見つけるには、エリアを絞っていく必要があります。
読者の皆さんも、エリア選定に悩まれている方は多いのではないでしょうか？
不動産投資本も色々ありますが、実はこのエリア選定の方法って書かれていませんよね？
まぁ、考えれば当たり前です。書いてしまうと、あっという間に需要と供給のバランスが崩れて、著者自身の首をしめる結果になりますからね。
なので、エリア選定については、自分で考える必要があるのですが、私がたどりついたエリア選定の手法は「土地値と賃料のGap分析」となります。
この手法は、建築費がどの程度かかるのかを予測できる事と、ある因子を加える事を前提としたエリア分析手法です。
建築費の予測と、分析の手順がわかれば、多少のエクセル操作が必要ですが、「世に出ている無料の公開情報」を元にエリア分析する事が可能です。
これは私しか実施していないオリジナルの解析手法だと思います。以下、解析途中のエクセルシートです。
黒神様に解析結果を連携したところ
すごいナリね！！これ、売れるナリよ！
とお褒め頂いたほどです（笑）
エリア分析結果
それでは、そのエリア分析の手順とは、、、、
とツラツラと書いていきたいところですが、期待させて、すみません。
さすがに黒神様や経営実践会の皆さんにフルボッコに合いそうなので、手順の公開は控えます（笑）
分析結果だけを抜粋してお伝えすると、神奈川、東京を対象に分析をしていった結果、土地から新築投資法で神奈川で利回りが９％超えを狙えるエリア（区）が８つ（うち１つは１０％を超えます）。
東京都２３区であれば利回りが８％超えを狙えるエリアが５つ、導出されました。
これらのエリアを対象に物件探し、スタートです★
（次回へ続きます♪）
