どうも！！ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
２棟目の融資開拓に向けて、資産運用のプロであるIさんからの励まし・指導を受けながら退職金や相続資産も含めてのＢＳを作成してみたのですが、いやはや、客観的に見て苦しいものがありますね。
積算ベースだと、諸々の資産を入れ込んでも、ガッツリと債務超過です。
特に住宅ローンが足を引っ張っていますが、注文住宅を建てているため、こだわりが詰まってしまっており、残債以上での売却も不可能なため、資産整理も限界がありそうです。
サラリーマン属性で債務超過分を補填し、熱意で融資をひっぱるしかありません。
「融資は縁」
引き続き頑張っていきたいと思います。
╭( ・ㅂ・)ﾉ
さて、葛飾ＡＰ 体験記の続きとなります。
半地下コストの概算金額
・・・半地下にするためのコストはいくらとなりますか？
おおよそですが、２００万円程度かと思います
！！２００万円ですか・・・・
正確なところは、基礎屋にも見積もりをとってみないとわかりませんが、いかがしましょうか？
半地下にしますか？しませんか？
えー、、、久しぶりにやせて下さい（笑）
２００万円のコストをかけて、半地下にしますか？半地下にしませんか？
半地下にしまー・・・・
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す！！
半地下、進めてみようと思います。
ヽ(@,,>∀<)ﾉ
半地下、と聞いてかなり大掛かりな工事を想像していたため、５００万円とか１０００万円といったコストが提示される事を勝手に想定していましたが、２００万円で有効敷地縮小前のプランが入るのであれば、半地下にする価値は十分にあります。
念の為に持参していたＰＣで縮小前プランと縮小後プラン、半地下プランの想定賃料、事業費を元に利回りを計算してみました。
これは一目瞭然です。半地下にしない理由が見当たりません。有効敷地面積が縮小する前のプランに比べても利回りベースだと０．２%しか減りませんし、融資額の８５００万円を超過しますが、１１０万円程度の手出しであれば問題ありません。
半地下、、、Goでお願いします。
承知しました
それでは、早速、正式に見積もりをかけてみます
半地下とは宅盤下げの事？
半地下という、九死に一生の策が出てきた事で、憑き物が落ちたような気持ちで自宅に帰りました。
その後、気になって半地下の事を色々と調べてみると「宅盤下げ」と「半地下」は同義のものである事がわかりました。
あっ！？
「宅盤下げ」と「半地下」が同義である事を理解した瞬間に、黒神様に有効敷地縮小後の報告をした時の記憶が走馬灯のように蘇ってきました。
該当箇所を抜粋すると以下です。
黒神様にも土地決済は完了したものの、有効敷地面積が小さくなってしまった旨を報告しました。
敷地縮小は痛いナリね。特に南東側がこんなに内に入り込むなんて想定外ナリ。建物面積の縮小が居室の面積に直撃しそうでちょっと心配ナリよ。すごく良い間取りだったから何とか影響を抑えられると良いナリが・・・最終奥義としては、コストもかかるし、デメリットもいろいろあるナリが、宅盤を下げるという方法もあるナリ。できれば回避したいナリよ
さすが、黒神様です。。。。敷地縮小後プランを見た瞬間から、既に半地下も視野に入れていらっしゃいました。
ただ、「できれば回避したい」と言われていたので、２００万円のコストをかけて半地下にする旨について、黒神様のご意見も伺ってみました。
２００万円で元のプランが入るなら、やる価値あるナリね
という事で、黒神様も半地下で進める事を後押ししてくれました
ヾ(〃^∇^)ﾉ
半地下の見積もりが出るも・・・
アルドルビーに半地下工事のコストの見積もり依頼をして１週間後、営業の坂上さんから電話がありました。
半地下工事にかかるコストが出ました
おっ、早いですね。いくらになりました？
それが、非常に申し上げづらいのですが、大きく上振れしておりまして・・・・
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次回に続きます♪
