現地調査報告
葛飾物件から自宅までの電車の中で、黒神様に現地調査結果をメールしました。要点として大きく２つ。
- 想定より賃料がとれなさそう
- プロパンガス仕様は入居付けに影響しそう
私の中では、現地調査をして、収穫するものは多かったですが、残念ながら厳しい現実を突きつけられた感じです。
詳しい計算はまだですが、８％の利回り達成も厳しい上に、プロパン仕様である事から入居付けへの影響も出てきています。
買付はやっぱり、、、やめようかな、、、
そんな臆病風に吹かれながら、自宅の最寄り駅に着いたタイミングで黒神様よりｃメールがありました。
現地調査、お疲れさまナリ。ひーやんさん、今どの辺りにいるナリ？
自宅の最寄り駅に着いたところです
葛飾から帰宅中であれば、横浜とかで会えればと思ったナリが・・・
い、行きます！！横浜行きます！！どこですか？
えと、、それじゃあ横浜駅のガストでどうナリ？
猛ダッシュで横浜駅へ
黒神様の草薙の剣
ガストに向かうと、すでにリアル黒神様がお待ちになっていました。
お待たせしました
早かったね。葛飾物件、どうでした？
葛飾物件の現地調査で得た情報を包み隠さず、伝えてみました
・・・という事で、結構厳しいかもしれません
管理会社によって全然家賃査定は変わってくるから、複数の管理会社に査定してもらって相場掴んだ方が良いよ
そんなに変わるものですか？
うん。葛飾の●●駅は、１年前に一度買付合戦に参加して敗れたので、結構調べた。２０平米の１Kで家賃６万少しって事はないと思う
少し厳しめだとは思いましたが・・・
あと、図面見て、色々考えたんだけど、アパートの３階、３戸いけると思うよ
おぉ、、本当ですか？
多分ね。あと、建築費の事なんだけど、私がメインで使っている建設会社にも見積もり投げてみた
あ、ありがとうございます！！
ただ、やっぱり年末だから、プランと見積もり出るのは年明けになると思う。私のメインだと木造３階９戸、都市ガス仕様で４５００万円、高くても４６００万円でいけるはず
(○ﾟдﾟ)ウソぉぉーん
木造３階８戸でKaito建設は４６００万円。Ｋ社社長からは５２００万円で見積もりが出ています。しかも、１戸増えると、４００万円程度コストアップしてしまいます。
それなのに、木造３階９戸で４５００～４６００万円とは・・・
にわかに信じがたいです。
相手が黒神様でなければ、です。
黒神様は、既にメインの設計会社で数棟アパートを建てていますので、実績がある数値。説得力があります。
もう、買付は出したの？
悩んでるところでしたが、黒神様の話を聞いて希望が見えてきました
黒神様とは、その後、談話をしたのち、お別れしました。
それにしても、黒神様のメインの設計会社さんに見積もりしてもらえるのは僥倖です。
これまでも、黒神様メインの設計会社のコストパフォーマンスの高さは聞いていましたが、土地から新築狙いの不動産投資法では建設会社は生命線。黒神様にとっての草薙剣です。おいそれと他人に紹介できるはずはありません。
先輩大家さんの助けも受けず一匹狼のエンド投資家だった黒神様が、土地から新築投資法を確立する過程で想像を絶する苦労を経て辿り着いた建設会社です。
建築プラン、見積もり結果に期待に胸が膨らみます
決断前夜
２０１７年１２月３０日（土）。現地調査後、リアル黒神様と会い自宅に帰り着きました。
さすがに、ドッと疲れが襲ってきました。
１２月２５日の土地公開から５日間。１日２～３時間も寝ていないのではないでしょうか？
※元々私はロングスリーパー（８時間～９時間は寝たい人）です
１月４日が土地仲介の営業開始なので、それまでに買付を入れれば良いのですが、実は私には、別のタイムリミットがありました。
そう、それは、、、
帰省です。
例年、年末年始は長めに九州へ帰省するのですが、今回は仕事の都合上、１月１日の朝一の便で帰省する予定となっていました。今思えば、これも幸運の一つでした。
帰省の事を考えると、実質的には１２月３１日（日）の大晦日迄に買付を出す必要があります。
それまでに、再度、収益計算シミュレーションを行い、悲観・楽観の未来予想を立てておきたいです。
夕飯を食べ、さぁ、いざ、最後の作業！！と作業にとりかかろうとすると、Ｋ社社長から一通のメールが
見積もりについて、ご要望にできるだけ添えるかたちで頑張りました
、、、忘れてた。。。
そう言えば、木造３階８戸アパートを５２００万円の見積もりをもらった後、プロパン仕様で良いので、４２００万円まで下がらないか無茶ブリしたところでした。
あまり期待もせず、添付の見積書を開いてみると、、、、
（次回に続きます）
