リフォームの値付け
前回の記事の続きとなります。
今回の首都圏不動産投資実践会のセミナーの目玉。リフォーム値付け大会の始まりです。現状復旧や大幅リフォーム・修繕の費用がどの程度かかるのかを見積もってみる、というチャレンジ企画です。
４人グループでディスカッションする事になったので、隣の鈴木さんと、後ろの席に座っていた２名の４名で進める事になりました。
振り向くと、なんと、後ろの席に座っていた２名のうち１名は、銀行マンの神田さん（仮称）でした。
※神田さんについては、以下の記事を参照
これは、どうも
さて、これは頼もしいメンバと一緒のグループになったものです。
セミナー参加者全員のグループ決めが終わり、リフォームの値付け大会開始です♪
１棟も物件を保有していないワタクシにとっては未踏の領域ですが、劇的ビフォーアフターを欠かさず見る事で鍛えた、この観察眼。いまこそ、開眼です！！
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何が何だか、さっぱりわからない。。。。
そもそも、クロス貼り替えの平米単価すらわかりません。さっぱりピーマンです。なんだ？３０００円くらいか？
また物件を保有していない神田さんも同様です。
そんな中、隣の鈴木さんだけは、サクサクとリフォーム費用を見積もっていっています。
私は結局何もできぬまま虚しくタイムアップ！！正解発表です。
今回のリフォーム値付け大会の講師は村上さんではなく、管理会社の方が講師でした。
アクセントクロスの単価、わかる人いますか？
管理会社さんの質問に鈴木さんが挙手をして答えます。
１０００円！！
正解です。１０００円～１１００円が相場ですね。
すっげぇです。こんな感じで、リフォーム費用がわかる人が挙手をして、想定価格を答えていったのですが、鈴木さんは積極的に手を挙げ、ガシガシ当てていきます。
そもそも、挙手をする人は会場の５％にも満たない状態。リフォームを伴う賃貸経営の経験者が少ないのでしょう。
聞いてみると、鈴木さんは２０年前から自主管理を行っていたとの事でした。クッションフロアやフローリングだったり、ほぼほぼ全ての単価が精度が高く頭の中に入っているようです。これには素直に驚嘆しました。
長年不動産投資をしていても、管理会社任せにしていると、この辺の相場感も培われないはずなので、鈴木さんが、自分の血肉となる不動産投資をし続けた賜物なのだと思います。
すごく貴重な講義でした。こんな講義やってくれるセミナーって他にないですよ
ほぼほぼ、リフォーム値付けができている鈴木さんですら、私とは違う高い次元で学ぶ事があったようです。
首都圏不動産投資実践会メンバには、運営事務局から別途、リフォームの適切な単価の一覧資料をメール送付頂けるとの事でしたので、この資料を数年後にリフォームに携わるその時まで、大事にとっておこうと思います。
管理会社の利益構造
管理会社の講師の方から、
管理会社は直接リフォーム業者に発注する費用の１．５倍～２．０倍の価格で見積もりを出すのが普通です
という話しを聞き、驚きです。
セミナー受講メンバが、どの程度の利益であれば、仕事を受けるのかを質問したところ、管理会社の講師の方は
管理会社は１０％以下の利益しか生まないリフォームはしない！！けっっっしてしない！！
と力強く断言されていました(笑)
どうやら、管理会社は賃貸物件の管理費で稼ぐのでなく、リフォーム費用の中抜きで稼いでいるようです。
であれば、管理会社を通さずに、リフォーム業者に直接発注するよ、と思いますが、それをやったら管理会社に嫌われるとのこと。
さじ加減が難しいそうなので、鈴木さんに相談してみました。
現状回復くらいであれば、退去者が普通は負担してくれるので、管理会社の出してきた費用でやってもらっていますよ
敷金をもらってなくても、退去者が費用負担してくれるんですか？
はい。自分が汚したという自覚があるので。そこで揉めた事はないですね
なるほど。退去者が現状回復費用を払ってくれるのであれば、オーナー・管理会社はWIN-WINの関係ですね
オーナーが支払う必要がある間取り変更やバス・トイレ交換といった大規模のリフォームや修繕については、管理会社は絶対使わないです
リフォームの費用対効果
リフォームを行う目的
首都圏不動産投資実践会では、「リフォームを行う事で賃料を２万円アップしたい」というお題でした。ただ、ここで一つの疑問が生まれます。
賃料１０万円の部屋を１２０万円のリフォームをして、賃料が２万円アップしたとしても、２万円×１２ヶ×５年＝１２０万円となるので、リフォーム費用を回収するのに、５年の歳月が必要です。
そこまでしてリフォームする必要があるのでしょうか？
賃料上昇分で収益を生み出し始めるのは５年後になってしまいます。
この疑問に村上俊介さんが答えます。
考え方だとは思います。リフォームは賃料をあげてインカムを増やすという側面だけでなく、資産価値を上げる事でのキャピタルゲインにもつながります。
セミナーの時はいまいち、ピンとこなかったので、ちょっと具体例を考えてみました。
インカムアップで資産価値アップ！！
例えば、月の賃料１０万円で購入価格が１２００万円のワンルームマンションがあったとします。年間賃料が１２０万円のため、利回りが１０％となりますね。
このマンションを１２０万円かけてリフォームをして賃料を２万円アップしたとします。すると、月の賃料が１２万円となり、年間賃料が１４４万円となります。
利回りは１４４万円（年間賃料）÷１３２０万円（物件価格＋リフォーム費用）＝１１％となり、１％の利回り向上です。
さらに、５年かけてリフォーム費用を回収して、リフォーム費用の１２０万円を相殺すると、１４４万円（年間賃料）÷１２００万円（物件価格）＝１２％となります。
簡単に表でまとめると、以下となります。
結果、１２００万円の物件に１２０万円のリフォームをかけて、２万円の賃料アップをする事で、５年後には利回りが１０％→１２％に向上です。資産価値のアップです。
資産価値アップでキャピタルアップ
考えをシンプルにするため、このワンルームマンションは、いつでも利回り１０％で売り出せば、売れる物件だとしましょう。
かけた費用の合計は物件購入金額１２００万円＋リフォーム費用１２０万円で１３２０万円。
リフォーム後、賃料が２万円アップしたマンションを、入居付けが終わった後に、すぐさま利回り１０％で販売すると、年間賃料１４４万円÷１０％＝１４４０万円が販売価格となります。
かけた費用は物件購入価格（１２００万円）＋リフォーム費用（１２０万円）の１３２０万円のため、１４４０万円ー１３２０万円＝１２０万円が売却益となります。
リフォームして５年後、リフォーム費用の改修も終わって、入居者が同一賃料で住み続けていた場合は、さらに＋１２０万円で合計２４０万円の利益をゲットです。
資産価値を向上させ、売却時の利益を増やす事がリフォームの目的の一つなんですね。いやぁー、奥が深いです。
どういうリフォームをすれば、どのように賃料が上がるのか？
ただ、ここでまた一つの問題に直面します。そもそも、どのようなリフォームをすれば、どの程度賃料が上がるのかわかりません。
かけたリフォーム費用を回収し、売却益を向上できるだけの賃料アップが見込めなければ、リフォーム費用をドブに捨てる事になります。
ここは、経験者の鈴木さんに確認です。
キッチンを変えたら、この程度賃料がアップする、といった内容をまとめた良い本が出ていました。私の感覚とかなりマッチしていたので、後ほどひーやんさんに紹介しますね
首都圏不動産投資実践会の翌日、早速、鈴木さんから本のご紹介のメールがきました。何と良い人なんでしょう｡ﾟ(ﾟﾉД｀ﾟ)ﾟ｡Amazonで早速、ポチリです。
まだ、手元には届いていないですが、書評について、後ほど、以下のおすすめ書籍コーナーに追記したいと思います
今回のセミナー参加レポートは以上となります^_^
