新築アパートの購入を考え、検討し、業者さんと話をし、物件を見ていく中で、次々と湧く疑問を少しでも解決するために、不動産投資関連の本を次々と購読していきました。
基本的に電子書籍派なので、これまでKindleで読めるものしか購入していませんでした。
勝手に選択肢を狭めたこの選択は愚かでした。。。。こんな書籍があったなんて。。。。
私が２０冊程度購読した不動産投資関連本で断トツの神本の名が
「首都圏で資産を築く！王道の不動産投資」 村上俊介著
です。
この本、Kindleでは売られていないため、購読を見送っていましたが、Amazonの評価が非常に高いため、単行版を購入し、一気に読破しました。
読み終わり、本当に色んな事がスッと腹落ちできました。（が故に現在苦しむ事につながっているのですが、、、、）
私が大きく、この本に共感をした３つの事例を、浅いながらも私の不動産投資経験も交えながら紹介します。
デッドクロスの恐怖
まず、デットクロスの事が第一章にドドンと記載されています。
それに対し、初心者向けと言われる不動産投資本には、ほぼ、デッドクロスについての現象説明や危険性についての記載がありません。
※読み返すと単語くらいはチョロっと出てきてますが。
私は、築古物件の購入検討時に、たまたま玉川さんの収益計算エクセルを元に数値をいじくっていった結果、年々税引き後キャッシュフローが減っていいき、最後には赤字になる現象を目の当たりして、それがデッドクロスと言われる現象である事に気づく事ができました。
結果的に、安易な築古物件購入を避ける事ができましたが、本書ではきっちりとその危険性を「破産以外に手立てなし」というビビットな題目で記載してくれています。
これから、不動産投資を初めよう、という方々。特に築古アパート投資での成功例の知識を書籍やネット情報から仕入れ、再現させようとしている方々に、真っ先に教えてあげないといけない不動産投資特有の現象、それがデッドクロス。
気づいたら黒字倒産、、、、恐ろしい。
カモネギになるなかれ
この本の中では「セミプロ投資家になれ、カモネギ投資家になるなかれ」と謳っている。
カモネギ投資家の事例
アパートメーカーが土地を仕入れ、業者が建物を建て、売りに出されたものを購入する。
セミプロ投資家の事例
自分で安い土地を探し出し、値段交渉し購入し、建築のための職人を探し出し、アパートを建てる。
カモネギ投資家とセミプロ投資家の収益性の差分
出口までで考えると、カモネギとセミプロのキャッシュフロー総額は６倍近く変わると書籍の中では記載されています。
一般の投資家の物件購入価格（エンド価格）には、販売までに関わってきた業者の利益がのっています。。何と、新築アパートだと２０％もの業者の利益が物件価格にのっているというのです。
完全に私はカモネギ投資家の道を突き進んでいる事に、この本を読んで気付かされました。
努力はしているつもりでしたが、どこかしらお客さん気分で物件購入を進めていた感は否めないです。だって、楽ですから。。。人間は楽な方に流れがちですもん。
業者が大きく儲け、投資家が小さく儲ける、というビジネススキーム。これか新築建売アパートだとすると、よくできたビジネススキームです。
「投資家が大きく儲ける」ように収支計算上は見せて、「実際は小さく儲ける」というのが味噌なのでしょう。確かに、損さえしなければ、文句は言わないと思うし。。。
法人での継続的な物件購入
これです。この答えがほしかったのです。但し、期待に沿った内容が記載されていた事とは裏腹に、書籍の内容を元に紐解いていた結果、不動産投資、いや、不動産事業は、想像よりも長期戦になるであろう事を覚悟せざるを得ない状況になってしまいました。
私の目標は
「１０年後に税引き後キャッシュフロー５０万円得られる状態」
だっため、規模拡大のイメージは
「５年後に表面利回り８％程度の５０００万規模のアパート３棟。１０年後に５棟」
といったイメージでした。
この本を読み終えた後は、１０年後に５０００万規模のアパート２棟くらいが関の山ではないかと考え始めています。
理由は、法人への銀行融資判断の基準です。
書籍では、一棟目は個人属性を利用して新規法人で銀行から融資がおりますが、二棟目は法人としての事業性で融資可否の判断をされる事が記載されています。
黒字経営を続けている事はもちろんの事、貸借対照表（バランスシート）上、資産と負債が１００：１００でも、銀行での資産評価だと、１００だと思っていた資産が５０と評価されてしまい、債務超過で融資が受けれなくなるようです。
草食業者さんとの談話の中では、銀行は簿価（バランスシート上の資産価値）でしか見ない、とのことだったので、勝手に楽観視していましたが、きっちり、見られちゃうんですね。。。
ちなみに、草食業者さんからお薦めされた、ターミナル駅近くの物件は売価６０００万円。積算評価だと３０００万円でです。
なので、この新築アパートを購入した時点で、銀行評価としての資産は、３０００万円程度に見られるという事になる。フルローンなので負債は６０００万円です。
よって、銀行評価上、資産が３０００万円。負債が６０００万円という事になるので、差し引き３０００万円の債務超過となってしまいます。
債務超過分を賃貸収入や個人の属性を成長させる事で、補完しないといけないわけだから、２棟目購入は１０年後、いや、減価償却で資産価値そのものも減っていく事を考えると、永遠に購入できない可能性すら出てきてしまいます。
目的・目標を立案し、戦略を描き、戦術を見出す事の重要性を本書では謳っているが、まさしく、その通り。目標はあったが、戦略と戦術が適当すぎました。反省です。
いきあたりばったりでの物件購入の先に、道はない。
とはいえ、、、、、さて、、、、、どうしたものか。。。。
新築アパートをカモネギとして購入して、小さな利益を享受するか、それとも何か突破口がないものか。。。うーむ。。。。土地から新築？なのか？？
