土地から新築企画法の進め方

土地から新築企画法の進め方ですが、土地を買ってアパートを建てる、それだけです。

それだけの事なのですが、いざ、進めようとすると、どのような流れで進めればよいのか、サッパリわからないと思います。

土地から新築のノウハウがわからない

その気持ち、よーくわかります(笑)。

私も最初は何から手をつけて良いのか悩んでいたところ、土地から新築の師匠である黒神様から手を差し伸べて頂き、ようやく前に進む事ができました。

土地から新築企画法においては、知らないと進められない工程・ポイントがありますので、ここからは、私の土地から新築の師匠である黒神様と一緒に、土地から新築アパートの流れに沿って独特の工程・ポイントについて、学んでいきましょう。

土地探し

対象のエリア

私は「見に行ける距離」にアパートを建築するようにしました。土地から新築企画を進める上では、建築中の物件の状況確認も必要ですし、保有物件を目の届く距離においておきたいと考えたからです。

私は横浜に住んでいるので、神奈川、東京が検討エリアですが、それでも数千件レベルで土地が売りに出されいますので、もう少し対象エリアを絞る必要があります。

ひーやん

収益物件を建てるにあたって、どのようにエリアを絞り込むのが良いのでしょうか?

黒神様

土地値と賃料のバランスを確認して、候補エリアを選定するのがオススメなり

土地から新築企画物件の収益性(表面利回り)は以下のような計算式となります。

収益性の計算式

①年間賃料÷事業費(②土地費用+③建築費)

上記の計算式のうち、建築費については、工務店が同じであれば、エリアがどこであろうと、あまり変わりません。

ただ、賃料と土地値については、東京・神奈川においても、エリアによって、かなり違いが出てきます。

そのため、収益性を最大化するには、賃料が高く、土地値が安いエリアに絞り込みをかけていきます。

この賃料と土地値のGap分析ですが、賃貸物件の募集賃料も、売りに出されている土地の値段もスーモやアットホーム等のポータルサイトに情報は出ていますので、誰でも実施可能です。

賃料と土地値のGap分析

土地の面積

土地のエリアを絞り込んだとしても、まだまだ物件の数が多いですし、売りに出されている土地の面積も様々です。

ひーやん

どのような広さの土地を探せばよいのか、さっぱりわからないのですが・・・

黒神様

そんなに難しく考える必要はないナリよ。どういう建物を建てたいかを元に考えれば良いナリ

例えば、1戸あたり20平米の8戸の2階建てアパートを建てたい場合、土地面積がどの程度必要になるか、考えていきましょう。

ワンフロアに20平米の部屋が4室入る事になるので、建築面積は80㎡。延床面積は160㎡となります。

必要な土地面積を算出するための要素として、建ぺい率と容積率を考慮する必要がありますが、建ぺい率と容積率については、用途地域によって変わってきます。

候補エリアの土地情報を見て、建ぺい率・容積率を確認し、土地面積を逆算しましょう。

例えば、建ぺい率・容積率=50%・100%のエリアであれば、80㎡の建築面積の建物を建てるために、土地面積は160㎡は最低限必要となります。

このように、必要な土地の面積を算出し、候補物件の絞り込みを行っていきましょう。

必要な土地面積の算出方法

建てたい建物の建築面積・延床面積と、候補エリアの建ぺい率・容積率を元に、必要な土地面積を逆算して算出する

建物のボリュームチェック

土地探しのライバルは多いため、目ぼしい土地を探し当てたら、なるべく早く買付を入れる必要があります。

ひーやん

値段も安いし、土地面積も十分だ!!

買付いれるぞ!!

黒神様

ちょっと待つナリ。土地面積が十分でも想定の建物が建たない可能性があるナリよ

ひーやん

160㎡の土地で建ぺい率・容積率が50%・100%なら、20㎡の8部屋の2階建てアパートを建てる事ができるんじゃないですか?

黒神様

それがそうとも限らないナリ。買付入れる前にボリュームチェックをして、想定の建物が建てられる事を確認する必要があるナリ

土地面積が十分でも、土地の形だったり、建築基準法や条例による縛りで、想定したアパートが建たない事があります。

土地を購入したはよいものの、そもそもアパート・マンション等の共同住宅を建てる事ができない土地だったら、人生詰みます。。。

ボリュームチェックについては、知識や経験を積む事で簡易チェックは行えるようにはなりますが、買付前には必ず、プロの建築士にお願いするようにしましょう。

ボリュームチェックとは、建築基準法等の法律や条例を元に、対象の土地にどれくらいの広さの建物を建てることができるかを確認する仕事の事です

私は土地から新築企画をはじめた当初、特定の工務店にボリュームチェックをお願いしていましたが、想定の建物が建たない、または、想定の建物が建つ事がわかったけど、買付競争に敗れる、等を繰り返し、工務店に愛想を尽かされ、音信不通状態になってしまいました。。。

そのため、私はボリュームチェックだけを割安で実施してくれる建築士さんを見つけ出し、現在はその方に、ボリュームチェックを依頼するようにしています。

工務店選定

工務店選定の基準

土地から新築企画法において、土地探しの目処がついたら、実際にアパートを建ててもらう工務店を選定する必要があります。

ひーやん

工務店って安ければ安い方が良いですよね?

黒神様

もちろん安い方が良いナリが、それだけではないナリ

収益性を上げるためには、当然、建物は安く仕上げる事が重要です。

ただし、アパートをローコストで仕上げる工務店は、品質が悪かったり、工期遅延を起こしたりするリスクもありますし、工務店によっては、安く請け負いすぎてしまい、資金繰りに困窮した結果、破産してしまう事もあります。
※実際に、私の知り合いにも、半年以上の工期遅延や、建物建築中に工務店が破産してしまった方もいらっしゃいます。

そのため、コスト・品質のバランスが良く、かつ、財務余力がある工務店がオススメとなります。

工務店の探し方

ひーやん

コストと品質のバランスが良く、財務余力がある工務店って教えてもらったりできますか?

黒神様

うーん。。。まぁ、ひーやんさんなら、教えてあげても良いナリよ。でも、他の人には教えないでほしいナリ

工務店探しについては、自分で探したり、知人に紹介してもらったりするやり方がありますが、私は「知人の紹介」をオススメします。

工務店の紹介

知人の紹介であれば、知人がどのような建物を、どれくらいの費用感で建てているのかがわかります。また、竣工済み物件を見せてもらえれば、具体的なイメージも湧きますし、建物の品質も事前に把握する事ができます。

私は黒神様より、アルドルビー(仮称)という工務店を教えて頂き、黒神様の基準で収益物件を建築してもらっていますが、工務店は紹介の有無で、建築費が1割以上変わってくるようこともあります。

工務店もビジネスですので、一見さんで飛び込んできたサラリーマン投資家がいれば、工務店の利益を最大化するために、予算枠ギリギリまで建築費を吊り上げられてしまいます。

高いアパート建築費

不動産投資は人脈が命と言いますが、土地から新築企画においては、経験者・成功者とのコネクションを作る事が重要です。

プラン検討

工務店を選定後は、プラン検討を進めていきますが、ここで注意点があります。

ひーやん

工務店からプランが出てきたけど、ちょっと建物全体が小さくなってるし、間取りもイマイチなんだよなぁ。。。まぁ、仕方ないか・・・

黒神様

ちょっと待つナリ!!プランは工務店が考えるんじゃないナリ。施主が考えるものナリよ

アパートの建築プランですが、通常、施主は建築の素人。工務店は建築のプロです。

そのため、工務店が出してきたプランが正しいものとして、建設を進めてしまいガチですが、しっかりと足を止めて、プランの改善点がないかを施主側もしっかりと考える必要があります。

建物全体のボリュームが想定より小さくなっているのであれば、その理由を確認し、原因があるのであれば、回避策がないかを建築士に検討をしてもらいます。

間取りについては、自分がその部屋に住むものと考えて、どのような間取りが住み心地がよいのか考えたり、必要であれば、アパート竣工予定地の近隣の賃貸仲介(エイブルやミニミニ等)に、飛び込んでいき、該当地域の募集に強かった賃貸物件の間取りを教えてもらったりして、間取りの改善の具体的な要望を出していきましょう。

建物のボリュームを増やすと建築費も上がってしまいますが、間取りを改善しても建築費はあがりません。

間取りの良し悪しによって、募集賃料が1割以上変わってくることもあるので、施主側でもしっかりと時間をかけて取り組みましょう。

まとめ

土地から新築企画法においては、他にも様々な工程がありますが、本記事では土地から新築企画独特の工程や考え方にしぼり、記載を行っていきました。

それぞれの工程で、私がどのように考え、どのような行動をして土地から新築企画法を成立させたのかは、以下の体験記ブログに記載し、疑似体験ができるようにしていますので、ぜひ、ご覧になってください。

普通の人なら、土地から新築企画法はやめておこう!と考えると思います(笑)。

ひーやん

私の体験記の記事を読んでもなお、土地から新築企画法を実践しようと思ったクレイジーなあなた。応援しますので、頑張ってください♪