草食業者さんに買付証明の書類を依頼した翌日、日曜の晩。
購入予定の物件について、積算評価の概算価格を算出したり、周辺の賃貸相場や空室率をSUUMOやHOME’Sの情報から確認し、玉川式収益計算エクセルで収益シミュレーションを実施する等、後悔しないようできる限りの事は一通りやってみる事にした。
まずは、積算評価。計算した結果、物件購入価格が６０００万円に対して、積算評価は土地２１００万円、建物１５００万円の合計３７００万円となる。
物件購入価格の６０％程度となるため、新築アパートとしては、まぁ許容範囲か。ユ●●●のような狭小アパートとかだと積算価格が半分以下になる場合もある。
ちなみに積算価格の概算の算出式は
土地評価額＝路線価 × 敷地面積
建物評価額＝再調達原価 × 建物延床面積 × （耐用年数－築年数）÷ 耐用年数
として算出している。
続いて、周辺の賃料相場を調べる。むむむ、相場に比べると２０００円～３０００円、家賃が高い。新築プレミアムというものだろう。収益計算に織り込まねば。
空室率。これは正直よくわからん。。。とりあえず、●塚区の空室率は14.3%となっているので、神奈川県内では可もなく不可もなくというところか。
以上の情報を元に各種設定値を玉川式収益計算エクセルシートにぶち込む。
うん。。。やっぱりそんなに儲からない。毎月の手取り（税引き後キャッシュフローが）は８万円前後といったところか。
６０００万借金して毎月８万円の収入。この感覚にだいぶ慣れてきた。。。
ただ、１０年後に同じ利回り（８％）で売れたとしたら売却益含めて、８００万円程度の利益となる。悲観的に＋２％（１０％）の利回りでの売却になったとしても４００万円の利益だ。
まぁ、利便性も高いし、積算もそこそこあるし、売れない事はないだろう。。。。
他に何か見落としはないか・・・・
・
・
草食業者さん「そうなんです。土地の形状が少し特殊ですが、良い物件だと思いますよ」
・
草食業者さん「そうなんです。土地の形状が少し特殊ですが、良い物件だと思いますよ」
・
草食業者さん「そうなんです。土地の形状が少し特殊ですが、良い物件だと思いますよ」
土地の形状が少し特殊、、、、、そういえば草食業者さんは、物件の話をした時になんでわざわざあんな事を言ったのだろう？
確かに変な形だったが、何かマイナスがあるのだろうか？嫌な予感。すぐさまインターネットで情報収集。
これだ！！
「旗竿地」
である。（調べるとすぐ見つかるもんだ）
「お得」と言われているけれど実は買ったら損!? 旗竿地の落とし穴とは？ | 大家さんの味方｜利用者数No.1不動産投資サイトの「楽待」
楽待の記事を読むと、デメリットとして、売却時の出口が限らてくるという。
しかも、更に調べると積算評価の計算が旗竿地だと0.7掛けになるというじゃないか。
。。。という事は、積算価格を計算しなおすと、土地２１００万円もとい0.7掛けで土地１４７０万円＋建物１５００万円で合計２９７０万円。物件価格が６０００万円なので、積算評価は５０％をきることに。
これじゃあ、ユ●●●と同じじゃないかー！！ｳﾜｧｧ—–｡ﾟ(ﾟ´Д｀ﾟ)ﾟ｡—–ﾝ!!!!
号泣である。感情が抑えきれない（ToT)
最後の最後で致命的なリスクが出てきてしまった。
やばい、どうしよう。。。買付け資料が送られてきてしまう。。。
