不動産投資 おすすめの本

YOLO!ひーやんです。

私は土地を仕入れてアパートを建築する土地から新築アパート企画法を実践しており、その過程で得られた知識・ノウハウを情報発信をしています。

現在は情報発信をしている私も、2017年に不動産投資を検討しはじめた当初は、不動産とは縁もゆかりもない人生を歩んできたため、不動産投資に関する知識は全くゼロの状態からスタートしました。

そんな私が不動産投資を検討するにあたって、最初にとったアクションは

とにかく不動産投資に関連する様々な本を読んで不動産投資の知識を得る事

です。

本ページに足を運んだ皆様も同じ考えなのではないでしょうか?

だとすると大正解です!!

大正解の図

不動産投資は基本的にはサラリーマンの属性にレバレッジをきかせて融資をひき、物件を購入し収入を得るのですが、融資をひくという事は数千万円単位の多額の借金を背負う事になります。

借金を背負った人

不動産は一物多価。物件の価値はあってないようなものです。素人サラリーマンが無防備に踏み入れると、手練の魑魅魍魎達に粗悪な物件をつかまされて人生が詰んでしまいます。

特に不動産は借金の額が大きいため、最初の一歩を誤ってしまうと方向修正がしづらく、最悪、破産の人生にまっしぐら。ご家族をもってらっしゃる方は一家離散、下手すると、それよりも悪い状況に追い込まれてしまいます。

追い込まれた人

そんな悲惨な状況に追い込まれないためにも不動産投資の本を読んで、信頼性が高くまとまった情報を得るのが重要です。

私もこれまで100冊以上の不動産投資に関連する本を読んでいますし、興味がある不動産投資の本は随時、購読するようにしています。

不動産投資の本なんて1000円程度で買えます。100冊読んでも10万円程度です。数千万円の物件を購入する事を考えれば10万円で知識武装できて破産リスクを極小化できる非常にコスパが高い自己投資なのです。

とはいえ、世の中には不動産投資の本が溢れかえっています。

Amazonで「不動産投資 本」で検索すると4000件以上の商品がヒットします。さすがに4000冊の本を読む事はできませんし、読み終えた頃には人生終わります(笑)

本ページでは、訪れて頂いた皆様のために、私が100冊以上読んだ不動産投資の本の中で、特におすすめできる不動産投資の本についてご紹介したいと思います。
※初心者向けの不動産投資の本から順にご紹介していきます。

世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生(浅井佐知子)

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著者の浅井佐知子さんは不動産鑑定士の資格を持った不動産コンサルタントの方で20年以上の不動産のキャリアをもってらっしゃいます。そんな浅井佐知子さんが不動産投資の初心者向けに書かれた世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生は不動産投資の入門書としての金字塔になっており、書評レビューでも高い評価を得ています。

本の構成は0時限目~6時限目の授業形式となっており、0時限目では「不動産投資って何?」といった内容からステップを踏んで順を追って説明されているので、不動産投資の知識がゼロの方でも本を読む事に理解が深まっていくような工夫がされています。

本を全て読み終えるとインカムゲイン、キャピタルゲインの考え方やローンの金利等の基礎的な内容から、不動産を購入・運営していく上での必要な知識が習得する事ができます

また、HOME’S不動産投資の「見える賃貸経営」を利用した物件の調べ方など、大島てるの事故物件公示サイトといった危険物件を回避する上で必要なサイトも体系的に紹介されていますので、不動産投資初心者におすすめのコスパ最高の教科書です。

ただ、本の中では「不動産初心者向けは1Kの区分所有マンションを現金で購入しましょう」と進められており、不動産投資の醍醐味であるレバレッジを効かせるメリットを享受できるまでに時間がかかりそうな印象です。

不動産投資の投資方針については、他の本も読んで知識を身につけた上で、自分の属性や資産背景、使える時間の自由度等を鑑みて、しっかりと検討・選定する事をおすすめします。

不動産投資1年目の教科書(玉川陽介)

著者の玉川陽介さんは自分で設立した会社を売却した資金を元に株・債権・不動産と様々な投資を行っている個人投資家の方です。

不動産投資1年目の教科書では玉川陽介さんが「一棟と区分はどちらが良いのか?」等、セミナーや相談受付で良く質問される内容を集約し、Q&A方式で解説をされています。

本の中では、不動産投資を始めようとされている方が知りたい疑問を80個ピックアップしてQ&A方式で一つ一つ丁寧に解説されています。質問が12の章に分類されており、章をおって順にQ&Aの内容を理解する事で、体系的な知識を習得する事もできますし、疑問に思った質問をピックアップして回答解説を見るといった辞書的な知識習得も可能です。

本の中では、IRR(自己資金で見た運用利回り)等の投資の指標値の説明もされており、特に物件収支や税金の計算を精緻に行うのが重要である事を説明されています。

私が玉川陽介さんを素晴らしく感じたのは、投資指標や収益計算の方法について、理解をする事と実践する事では得られる経験値が全く異なる事を認識されており、読者の方に収益試算を実践してもらえるように収益試算Excelシートを読者特典として付録にしている点です。

この収益試算Excelシートが非常に実用的。収益に影響度が高い要素が全て網羅され最小限の入力項目で試算できるように設計されており、35年の長期の収支試算が可能です。

私が不動産投資を検討し始めて間もない頃、付録の収益試算Excelシートを利用し表面利回りが高い築古アパートの収益計算を行った結果、デッドクロスという状態が発生する事がわかり、ヒヤリとさせられた事を今でも覚えています。

また、玉川陽介さんはExcelでできる 不動産投資「収益計算」のすべてという本も書かれており、こちらでは収益構造と収益計算の方法に特化して詳しく解説されています。

本に書かれている不動産投資における数値の考え方を理解して、物件に対して収益計算シミュレーションを行い収益構造の全体像を理解する事で粗悪な物件を掴まされるリスクは極小化できるようになります。収益計算については理解するだけでなく実践する事を心がけましょう!!

不動産投資の嘘(大村昌慶)

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不動産投資の嘘では不動産購入~出口(売却)までをスナップショットではなく、ビデオで見て、収支シュミレーションをする事の重要性を説かれています。

スナップショットではなくビデオで収支シミュレーションをする図

物件評価をするための市場分析方法や投資指標を利用しての分析手法など、具体的な手法の紹介が富んでおり、これから実際の候補物件を選定する際に重宝する内容がギッシリ記載されています。

FCR(真の利回り)、DCR(借入償還余裕率)、K%(ローン定数)、イールドギャップ、CCR(自己資本比率)等の投資指標値については計算式も記載されているので、Excel等で数式を準備しておき、物件購入時に参考にすると良いかと思います。

玉川陽介さんのExcelでできる 不動産投資「収益計算」のすべてに加えて、数値で不動産を評価できるようになるのが、不動産投資のスタートラインです。「数値を制するものは不動産を制す」です。

最速でお金持ちになる絶対法則(紺野健太郎)

最速でお金持ちになる絶対法則は中卒で年収100万台だった紺野健太郎さんが毎月100万円のキャッシュフローを得たサクセスストーリー。心が弾み、夢を見れます(笑)。私は一日で読破しました。

物件を探すよりも前に、自分がどのような融資を受けられるかを確認すべき、という考え方を元に規模拡大の方法を記載した本です。この本を読めば、融資戦略の重要性を学ぶ事ができます。

融資を受けて喜ぶ人

複数の収益物件を持ちキャッシュフローを安定させる事で、突発性のコストリスクに対応するという考え方が、本の中で具体的な方法と共に記載されており、収益物件を複数所持する事のメリットが理解できるかと思います。

楽待健美家といった不動産投資物件の検索サイトの特徴もわかりやすくまとめられています。

ゼロからの不動産投資(赤井誠)

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ゼロからの不動産投資は元サラリーマン大家で有名ブロガー赤井さんが書かれた本です。不動産投資そのものに対する取り組み方・進め方の具体的なイメージができるので、前述の初心者向けの不動産投資のおすすめの本を読んだ後にでも、是非とも手にとって頂きたいと思います。

体験談を記載したブログの内容をベースとして、整理された本になっているため、赤井誠さんご自身が、不動産投資を始めた初期から規模拡大の過程において、そのタイミングで、何を考えて、どのような工夫をしながら取り組んでいらっしゃったのかが詳細に書かれています。

物件を購入し、リフォームし、苦労して入居付けを行い、満室になった時には、自分の事のように高揚しました。ここまで不動産投資を追体験ができる本は他にはないです。

また、サラリーマンを卒業し、専業大家になられた赤井誠さんが書かれた続編、めざせ! 満室経営 本気ではじめる不動産投資も合わせて読むと良いかと思います。

こちらの続編は赤井誠さんが不動産投資人生で得たノウハウ・知識を惜しむことなく公開してくれています。儲けの源泉である「歪み」を見つける事の重要性は本著で学びました。

ゼロからの不動産投資めざせ! 満室経営 本気ではじめる不動産投資をそれぞれ読んでみるとわかりますが、真摯に物事に取り組んでいる姿勢が、単純に尊敬に価しますし、精神論にも共感する部分が多かったです。

とにかく妻を社長にしなさい(坂下仁)

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不動産投資の本を読んでいくと、個人で購入するか?法人で購入するか?について検討するステージに到達すると思います。

考え方にもよりますが、私は本格的に不動産投資を続けていく事を見据えると最初から法人で購入していった方が良いと考えています。

ただし、副業禁止のサラリーマンが法人を設立し代表になってしまうと、万が一、会社にバレてしまった時に厄介な状況になってしまいます。

そんな状況を回避するためにも、是非、とにかく妻を社長にしなさいをご一読頂ければと思います。

この本はダイレクトな不動産投資の本ではありませんが、プライベートカンパニーを作って妻を法人の代表にする事で、副業禁止のサラリーマンも税制面・信用面・資金調達面で優遇されている法人のメリットを享受する事について紹介されています。

私もこの本を読んで妻を代表とした会社を設立して、現在は法人での不動産賃貸業を営んでいます。

首都圏で資産を築く!王道の不動産投資(村上俊介)

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首都圏で資産を築く!王道の不動産投資は、私が不動産投資を進める上でのバイブルとしている本です。この本のおすすめ度は全ての不動産投資の本の中でもNo1です。神本ですね。

まず、デットクロスの事が第一章でドドンと描かれています。初心者向けと言われている不動産投資の本には、デットクロスの事は単語程度しか書かれていません。

このデットクロスを理解する事が、不動産投資を進める上で、いかに重要か。それをわかっているからこそ、第一章に具体的な事例を元に大々的に取り上げてくれています。

また、個人属性を利用した規模拡大は銀行融資で頭打ちになるため、最初から法人で事業性融資をひくことで、法人としての不動産経営の実績を作り、黒字化する事して、規模拡大を進めていく事を推奨しています。

また、村上俊介さんの本の中では「セミプロ投資家になれ!!カモネギ投資家になるなかれ!!」と謳っています。

カモネギ投資家は、アパートメーカーが土地を仕入れ、業者が建物を建て、売りに出されたものを購入する。セミプロ投資家は自分で安い土地を探し出し、値段交渉し購入し、建築のための職人を探し出し、アパートを建てる。

出口(売却)まで考えると、カモネギ投資家とセミプロ投資家のキャッシュフロー総額は6倍近く変わるというので驚きです。

不動産業界の利益構造を理解し、ゼロの状態から専業レベルのセミプロ投資家になるための拡大シナリオと財務3表の重要性という不動産投資の戦略。銀行融資を引き続ける技術、物件の仕入れ術、コスパ最優先の管理術といった不動産投資の戦術。他人任せでなく全ての事に主体的に取り組む不動産投資のマインド本質をつく珠玉の知識・ノウハウがこの一冊に詰め込まれています。この本を手にとり、実践できればセミプロ投資家になれる事間違いなしです。

主に首都圏で資産を築く!王道の不動産投資は投資についての考え方について書かれているのですが、続編である売却で資産を築く! 黄金の不動産投資は具体的な取り組み方について書かれています。

物件購入を考えてから3ヶ月間は、仲介業者を巡り、物件を見る目を養う事に集中し、物件を購入しない事を推奨しています。これは不動産投資を始めた人、ほぼすべての人が罹る「買いたい病」の特効薬となります。

また、こちらの本に書かれており、今もなお、その重要性を感じているのが大量行動です。不動産業界はクローズドな業界のため、足を動かし、仲介業者や銀行回りをする事で、相場観と決断力を養い、人脈形成をする事で、セミプロ投資家に成長していく、と本では書かれています。

本を読んで得られる知識はもちろん重要ですが、行動する事で得られる経験・ノウハウはその比にならないです。

私は村上俊介さんの首都圏で資産を築く!王道の不動産投資売却で資産を築く! 黄金の不動産投資を読んで、大量行動を実践した結果、首都圏で土地を仕入れてアパートを建設する土地から新築アパート企画法に取り組み、実績をあげる事ができました。

著書にかかれている大量行動を実践する事で、今では、株式会社コン・パス(村上俊介さんが代表を務める会社)が運営するcasegoodというオンラインセミナーに出演したりするようになりました。色んな意味で、この本との出会いが人生を変えてくれました。

村上俊介さんとの対談時の2ショット
村上俊介さんとの対談時の2ショット

東京23区の新築マンションで利回り8%を超える! 『最強物件企画』の進め方(塩田寿弘)

著者の塩田寿弘さんは、2008年頃から不動産投資を始められており、試行錯誤の結果、最強物件企画に行きついています。

最強物件のイメージ

具体的には土地を仕入れて新築RCマンションを建てる方法を指していますが、最強物件企画には以下の条件があります。

  • 東京都23区内
  • 新築物件
  • マンション(RCないし重鉄構造)
  • 利回り8%超

私が取り組んでいる土地から新築アパート企画法のRCバージョンです。

私はアパートの方が事業計画にブレが少なく、建物に適合する土地が見つけやすかったりと、RCマンション投資に比べて難易度が低いと考えています。

また、マンション投資は収益性を確保するために、一定以上の規模の企画が必要となります。木造に比べてRCマンションは土地単価、建築単価も高くなり、地盤改良費用も高い(鋼管杭工法なら1500万円かかることもあります)ため、事業規模が大きくなり、融資開拓が難しいです。そのため、アパートよりもRCマンションの方が、参入障壁が高いです。

ただ、難易度の高さ、参入障壁の高さを突破して、マンション投資を成功させた見返りは非常に大きな売却益(キャピタルゲイン)です。

著者の塩田寿弘さんは2016年に事業規模2億のマンションを利回り8.6%で建築し、2018年に利回り6.4%で売却しています。

売却益はなんと8000万円。保有期間(2年)のインカムゲインを含めると、トータル1億円の儲けです。胸が高鳴りますよね(笑)

東京23区の新築マンションで利回り8%を超える! 『最強物件企画』の進め方では最強物件企画の優位性、全体像と具体的な進め方、机上調査と現地調査の観点、物件コンセプトの重要さと事業計画書の作成方法等、コンテンツは大盤振る舞いで、土地簡易評価シートの特典までついている至れり尽くせりの仕上がりになっています。

最後に

さて、不動産投資のおすすめの本をご紹介してきましたが、知識を身につけるだけでは、前に進む事はできません。実践してこその知識です。

不動産投資の本を読んで得た知識を元に、行動しアウトプットにつなげる事でより本の内容を深く理解する事ができます。良書と言われる本は、行動し経験を積んだ後に、再び読み返す事で新たな気付きを与えてくれるものです。一度だけでなく、是非とも、二度、三度と読み返してみてください。

ひーやん

私がご紹介した本が、皆様の不動産投資人生の一助となれば幸甚です。