土地から新築企画法について

YOLO!ひーやんです。

私は土地を仕入れて、アパートを建築する不動産投資法を実践しています。

新築投資、土地から新築投資等など、様々な呼び方がありますが、ここでは「土地から新築企画法」と呼んでいきたいと思います。

この記事では、土地から新築企画法の魅力と罠について、紹介したいと思います。

土地から新築企画法の魅力

土地から新築企画法のメリットは、ずばり

土地から新築のメリット

割安に物件を
手に入れる事ができる

という点です。理由は単純明快で、新築建売業者がリスクを冒して得ているリターンを享受する事ができるからです。

通常、新築建売業者は2割以上の利益を乗せて、アパートを販売していますので、この利益分をソックリそのまま得る事になります。

例えば、市場に6000万円で売りに出されている利回り7%(=家賃年収420万円)の新築建売物件の原価(土地費用+建築費用)は4800万円程度となります。

自分で土地を仕入れてアパートを建築する事で、4800万円で家賃年収420万円の物件を手に入れる事ができるので、利回りを逆算すると420万円÷4800万円=8.75%の物件を手に入れる事が可能となります。

市場価格よりも割安で取得できるので、保有した瞬間から含み益が出ている状態になります。

また、新築アパートなので、以下のメリットもあります。

  • 融資条件が良い
    • 融資期間が長くとれる
    • 金利が低い
  • 客付けに強い
    • 「新築」は入居者に好まれる
  • 管理コストが安い
    • 当面の間、メンテナンスコストがかからない
    • 管理費が安い(※管理会社と要交渉)
ひーやん

まさに 「持ってよし」「売ってよし」の両輪が揃った不動産投資法が「土地から新築企画投資」となります。

土地から新築企画法のデメリット

ただ、リターンが大きければ、リスクも大きいという事を忘れてはいけません。

土地から新築のデメリット

例えば、土地から新築企画投資法は例えば、以下のようなリスクを抱えています。

土地から新築企画投資法のリスク
  • 工務店が倒産する
  • 想定した建物が立たない
  • 工期が遅延する

リスクが顕在化した時に最も大きなインパクトがあるのが、工務店の破産です。建築費用を支払った後に倒産でもされてしまったら、普通のサラリーマン投資家であれば、自らも破産せざるを得ない状況に追い込まれてしまいます。

土地から新築のリスク
ひーやん

投資家としては、ローコストを徹底追求する気持ちはわかりますが、ローコストを追求したあまり、品質が悪かったり、工期遅延したり、倒産してしまったりすると本末転倒です。工務店については、財務余力もしっかり確認し、できれば、実績がある知人の紹介を受けて工務店は選択するようにしましょう。

まとめ

土地から新築企画法についての概要について、本記事では説明をしましたが、土地から新築企画法には独特の工程や考え方があるため、具体的に進めようとしても進められない事も多いかと思います。

そのような方向けに、ポイントを絞って、土地から新築企画法の進め方を整理してみましたので、興味があればご覧になってください。