土地から新築アパート企画法について

土地から新築アパート企画法について

YOLO!ひーやんです。

私は土地を仕入れてアパートを建築する不動産投資法を実践しています。

新築投資、土地から新築アパート投資など、様々な呼び方がありますが、ここでは「土地から新築アパート企画法」と呼んでいきたいと思います。

この記事では、土地から新築アパート企画法の概要について紹介していきます。

土地から新築アパート企画法を選択した経緯

不動産投資の収益は、インカムゲインとキャピタルゲインの大きく2つにわかれます。

不動産投資におけるインカムゲインは、物件を保有して得る事ができる家賃収入から、ローン返済・各種経費を引いたキャッシュフローを指し、キャピタルゲインは、保有物件を売却する事で得られる売却益を指します。

物件価格、家賃収入、運営経費、ローン条件、各種税金等を元に収益シミュレーションを行う事で、インカムゲインについては不動産投資の初心者でも容易に把握する事が可能ですが、キャピタルゲインを得るためには市場価格より安く仕入れる必要があり、その判断が容易ではないのです。

商売の基本は「安く仕入れて高く売る」ですが、不動産は一物多価の代表と言われているくらい価格については不透明な部分が多いです。

そのため、安く仕入れるためには物件の目利きの能力が非常に重要です。

不動産鑑定

私は2017年10月頃から不動産投資の検討を開始しましたが、本業は不動産とは全く関連がないIT系サラリーマンのため、物件の「目利き」の能力はゼロの状態でした。

そのため、区分マンション、築古アパート、築浅アパート、新築建売アパートとそれぞれ検討していきましたが、「この物件は市場価格より安い!」という判断を下す事ができずに、不動産投資自体が暗礁に乗り上げてしまいました。

不動産投資が暗礁にのりあげる

そのような中、最終的に、市場価格より物件を安く購入できる可能性が高いと判断し、たどり着いたのが、土地から新築アパートを建てる、土地から新築企画法だったのです。

土地から新築アパート企画法のメリット

土地から新築企画法のメリットは、ずばり

土地から新築のメリット

市場価格より安く物件を購入しやすい

という点です。理由は単純明快で、新築建売業者がリスクを冒すことで、得ているリターンを享受する事ができるからです。

通常、新築アパート建売業者は2割以上の利益を乗せて、アパートを販売していますので、この利益分をソックリそのまま得る事になります。

例えば、市場に6,000万円で売りに出されている利回り7%(=家賃年収420万円)のアパートがあったとすると、新築建売物件の原価(土地費用+建築費用)は4,800万円で新築アパート建売業者の利益は1,200万円となります。

新築建売アパートの利益構造

自分で土地を仕入れてアパートを建築する事で、4,800万円で家賃年収420万円の物件を手に入れる事ができるので、利回りが8.75%(420万円÷4800万円)の高収益物件を手に入れる事が可能となります。

また、新築アパート建売業者が得ていた利益を、物件竣工タイミングで得る事ができるので、保有した瞬間から含み益が出ている状態になります。

土地から新築アパートの利益構造

このように

土地から新築アパートを建てることで、インカムゲインの向上に加えて、キャピタルゲインを得る事ができる物件を取得する事が可能

となるのです。

また、新築アパートなので、以下のメリットもあります。

  • 融資条件が良い
    • 融資期間が長くとれる
    • 金利が低い
  • 客付けに強い
    • 「新築」は入居者に好まれる
  • 管理コストが安い
    • 当面の間、メンテナンスコストがかからない
    • 管理費が安い(※管理会社と要交渉)
ひーやん

まさに 「持ってよし」「売ってよし」の両輪が揃った不動産投資法が「土地から新築企画投資」となります。

土地から新築アパート企画法のデメリット

ただ、リターンが大きければ、リスクも大きいという事を忘れてはいけません。

土地から新築のデメリット

例えば、土地から新築アパート企画投資法は以下のようなリスクを抱えています。

  • 工務店が倒産する
  • 想定した建物が立たない
  • 工期が遅延する

リスクが顕在化した時に最も大きなインパクトがあるのが、工務店の倒産です。建築費用を支払った後に倒産でもされてしまったら、普通のサラリーマン投資家であれば、自らも破産せざるを得ない状況に追い込まれてしまいます。

土地から新築のリスク
ひーやん

投資家としては、ローコストを徹底追求する気持ちはわかりますが、ローコストを追求したあまり、品質が悪かったり、工期遅延したり、倒産してしまったりすると本末転倒です。工務店については、財務余力もしっかり確認し、できれば、実績がある知人の紹介を受けて工務店は選択するようにしましょう。

また、狙うエリアによりますが、土地から新築アパート企画法のもう一つのデメリットとして、積算評価が出づらく銀行評価が低くなりやすいことがあげられます。

首都圏で土地から新築アパート企画を進める場合、首都圏は土地の実勢価格(販売価格)と積算価格(銀行評価の基準額)の乖離が大きくなりやすい傾向にあります。

そのため、物件単体での銀行評価だと債務超過になってしまうので、保有している金融資産だったり、サラリーマンとしての与信を使って債務超過部分を補うことになりますが、土地から新築アパート企画法で物件を購入し続ける限りは、債務超過は広がる一方です。

頭を悩ませる投資家

そのため、土地から新築アパート企画法で物件を買い進めるためには、以下の2つの選択をする必要があります。

  1. 収益還元で物件評価をしてくれる金融機関と付き合っていく
  2. 土地から新築アパート企画法で取得した物件を売却する事で得たキャピタルゲインで自己資本比率を高める

ただし、収益還元評価を元に物件評価を行っている金融機関は限られているのが現状ですし、土地から新築アパート企画法で取得した物件を即売却するのは、金融機関との付き合いもあり、難しい部分もあります。

ひーやん

土地から新築アパート企画法で物件を買い進めるのはハードルが高いため、5~10年スパンで資産の入れ替えをしながら少しづつ資産拡大をしていくのが現実的です。インカムゲイン狙いの物件を継続的に買い進めたい方や、短期で規模拡大を図りたい方にはオススメしません。

土地から新築アパート企画法の対象エリア

土地を仕入れてアパートを建てると言っても、どこでもよいわけではありません。

対象エリアの選定は非常に私も悩みましたが、最終的にたどり着いた対象エリアは首都圏好立地。その中でも東京都内23区駅徒歩7分以内の立地を対象としています。

23区を対象にした理由ですが、皆さんご存知の通り、日本の人口が1億3千万人に対して東京都は1千4百万人。日本人の10人に1人は東京都に住んでいる事になり、人口密度も他の都道府県に比べてブッチギリに高いです。

2015年の面積と人口密度
引用元:wikipedia

私は横浜に住んでいるので、神奈川県も対象エリアとして賃貸仲介へ賃貸需要のヒアリング等を行い検討しましたが、圧倒的に東京都内の方が賃貸需要は強いです。

ただし、23区は賃貸需要が高く、賃料も高いですが、土地の値段も高いため収支が成り立つような土地はレアです。

ひーやん

そう。。。「レア」ではありますが、私のような不動産初心者でも頑張って利回り8%を超える都内23区好立地物件を手に入れる事ができましたし、まだまだチャンスは残されています

土地から新築アパート企画法の実績

自己紹介ページにも記載していますが、私が実践した土地から新築アパート企画の実績は以下となります。

土地から新築企画アパート1棟目葛飾AP
土地から新築アパート企画
1棟目 葛飾AP
  • 立地:葛飾区某駅徒歩5分
  • 竣工年月:2019年2月
  • 総事業費:8500万円
  • 家賃年収:740万円(利回り8.7%)
  • 年間CF(税引き前):320万円
  • 含み益:1800万円
    ※市場価格の利回り7.2%で引き直した資産価値は1億300万円
土地から新築企画アパート2棟目墨田AP
土地から新築アパート企画
2棟目 墨田AP
  • 立地:墨田区某駅徒歩5分
  • 竣工年月:2019年7月
  • 総事業費:6400万円
  • 家賃年収:595万円(利回り9.3%)
  • 年間CF(税引き前):240万円
  • 含み益:2200万円
    ※市場価格の利回り6.9%で引き直した資産価値は8600万円

本記事を読んで、土地から新築アパート投資法に興味を持たれた方に、あらかじめ伝えておきたいのは「首都圏好立地で土地から新築アパート企画法を成立させるのは非常に大変である」という事です。

ひーやん

強いストレスを受けて記憶喪失になったり両手の指の皮がものすごい勢いで剥けていったりした生々しい話は「土地から新築アパート企画法体験記」として本ブログに詳細に記録を残していますので、興味がある方はご覧になってください。普通の人だったらチャレンジを諦めるかもしれません(笑)

まとめ

土地から新築アパート企画法についての概要について、本記事では説明をしましたが、土地から新築アパート企画法には独特の工程や考え方があるため、具体的に進めようとしても進められない事も多いかと思います。

そのような方向けに、ポイントを絞って、土地から新築アパート企画法の進め方を整理してみました。