葛飾APプロジェクト ハイライト
葛飾APプロジェクトの続編記事となります。
時系列が少し混み合ってきたので、葛飾ＡＰプロジェクトのハイライトをお送りします(^_^)
葛飾ＡＰ 収益再計算
葛飾ＡＰの物件で助成金が出る事がわかり、黒神様より外構費や地盤改良費についても、相場感を教えて頂いたので、再度、収益計算を行う事にしました。
特に外構費の見積額は１６０万円になっていましたが、オープン外構とし土間コン程度であれば５０万円で、おさまるようなので、大幅なコストダウンが図れそうです。
以下、収益再計算の結果となります。
利回り８．１１％！！
基準の８％を越えは何とかなりそうです＼(^o^)／
Ｋ社社長からの見積もり提示
収益再計算後、ほっと人安心しているとK社社長からメールが届きました。デジタル時計を見てみると、２０１７年１２月２９日（金）０１：１１。結構な時間です。
メールを見ると１K７戸＋１LDKプランでの見積書が作成できたとメールが届きました。さすがK社社長です。ソロバン弾きが早いです。プラン提示からまだ数時間しか経過していないです。裁量がある社長だからこそなせるワザ。頼りになります。
どきどきしながら、添付されている見積もり資料を開いてみると、、、
５２００万円
(´Д`) ｸﾞﾊｯ
Kaito建設提示の４６００万円には遠く及びませんが、●蓮寺プロジェクトで８戸の木造２階建てのアパートの見積もりを依頼した時は４７００万円だったので、妥当といえば、妥当な金額です。
ただ、メールの文末に
お値段は相談させて頂きます
と記載があったため、一か八かプロパン仕様にして４２００万円にならないか、再見積もり依頼のメールしておきました。が、、、さすがに１０００万円ダウンは厳しいでしょう。。。
家賃相場と賃貸需要の裏取り調査
収益再計算の結果、８％を越える事がわかりましたが、この利回り計算、重要な事を見落としています。
そう、家賃相場と賃貸需要の裏取り調査ができていないのです。
実際に想定した家賃通りに賃料収入が得られそうか、賃貸需要のバランスが崩れていないか、現地の管理会社の意見を聞かず、ネット上の情報だけで決めつけてしまうと痛い目をみます。
※裏取り調査の重要性は下記の記事参照
とはいえ、かなり夜もふけてきたので、とりあえず、物件近隣駅のエイブルと、ミニミニにＫ社社長から提示された建築プラン（１K７戸＋１LDK）を添付した家賃査定の依頼メールを送り、翌日日中に電話で担当と話をする事にしました。
メールを送り、やっとこさ寝ようするとエイブルから自動返信メールがありました。
エイブル●●店です。この度は、お問い合わせ頂きまして、ありがとうございます。
誠に勝手ながら、弊社では下記日程を年末年始休業とさせて頂きます。
１２月２７日（水）～１月３日（水）
※４日以降は、定休日なしにて営業しております。
また、具体的にお部屋の見学をご希望の場合は、ご都合の良い日時をお知らせ下さい。
しまった！！(￣ロ￣lll)
管理会社も年末の営業は短いのか！？
ただ、ミニミニからは自動返信がきません。。。競合のエイブルが休みの間も営業をしてくれてるといいですが、、、
ミニミニへの裏取り調査の電話
１２月２９日（金）の昼頃、ミニミニの担当者がメールを見終わったであろうタイミングで電話をかけてみると、すぐに担当者がでてくれました。
良かったです。まだミニミニは営業中のようです。
はい、ミニミニショップです
昨晩、家賃査定のメールをしたひーやんというものですが、ご覧いただけしたでしょうか？
申し訳ありません、各支店は年末年始休業に入っておりまして、こちらで代表して各担当に取次を行っています。どちらの支店への問い合わせでしょうか？
（え！？）●●支店になります
●●支店ですね。少々お待ち下さい。。。。申し訳ありません。既に支店の担当は休暇に入っているようです。内容は共有しておきますので年明けに、担当から連絡致します
くっ、、、、裏取り調査ができない。。。
ど、、、どうしよう(=ω=｡)
（次回へ続きます）
