当て物件　みっけた！！

どうも！ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

 

帰省先の九州から横浜へ戻ってきて、本日（１／６）は２０１９年の初の筋トレをしました。

※以下、長女が中学生になると同時に消滅予定の筋トレルームです。

 

 

帰省中に栄養補給し、十分な睡眠時間をとったおかげで、力はみなぎっています。

（帰省中にたらふく食べて、ゴロゴロした結果、数キロ太りました）

 

そろそろ自重と同じ重量をベンチプレスで10repいけるかもいれません。

 

さて、本題。リアルタイムに戻せるように今年も体験記の記載を急ぎます。

 

前回、重層長屋用の旗竿地の検討はあきらめるという内容の記事を記載しました。

 

 

この記事をアップ後、土地から新築投資で１棟目を重層長屋で建設中の不動産経営実践会の知人より、２月に竣工予定の重層長屋見学会に誘っていただきました。

 

しかも、重層長屋の建設会社は葛飾ＡＰで、アルドルビーと競ったKaito建設の施工となりますので、興味津々です。

 

 

という事で、今回は２棟目体験記の続編となります。

 

江戸川に物件みーつけた

旗竿地をあきらめ、長期での物件探しを覚悟してポータルサイトを見ていると、おやっ？と思う物件を見つけました。

 

見つけた物件のスペックは以下の通り。

 

 

販売図面は以下のような感じです。

 

 

簡易ボリュームチェックと収益計算

私のお手製の簡易ボリュームチェックツールを使うと、木三共（木造三階建共同住宅）で２２平米×６戸が入る事になります。

 

周辺賃料や建設費を考えると、利回り７％後半は狙えそうな物件となりそうです。古家解体費分を指値できれば８％ギリギリ届くか届かないか。

 

エリア的には単身者ではなく、ファミリー世帯がターゲットとなる場所ですが、「駅徒歩１分」という圧倒的な駅近の力で、単身者の入居付けもできそうな気がします。

 

とりあえず、一次判定では検討の価値ありと判断しました。

北側斜線制限の影響可視化

この物件は第二種高度、かつ、真北に土地が向いているので、３Ｆ建てだと北側斜線制限の影響をもろに受けます。ただ、救いは南北に長い土地型なので、斜線制限を受ける有効敷地面積は少ないこと。（※東西に長い土地型だと北側斜線制限の影響力は半端ないです。）

 

まずは、以前作成したお手製の北側斜線の影響可視化ツールで北側斜線の影響を可視化してみます。

 

 
やはり、南道路で真北を向いてしまっている土地型のため、南北に長いとはいえ、それなりの影響を受けてしまう事がわかりました。

 

 

プラン検討！！

斜線規制の影響がわかったので、続いてプラン検討を進めます。

 

葛飾ＡＰのような２面接道の角地ではないので、以下を考慮する必要がでてきます。

 

 

過去に記載した避難経路と窓先空地についての記事はこちらです。 

 

 

避難上有効なバルコニーについては記事にはしていませんが、かんたんにまとめると、以下のような内容です。

 

 

考慮点が多く、ちょっと時間がかかりましたが、プラン検討した結果は以下となります。

 

 

 

・・・・想定のボリュームが入らず、ちょっと厳しそうです。。。

(´･ω･|||) 

 

ただ、私は建築士でも何でもないサラリーマン。

 

プロの建築士さんなら、もっと良いプランを検討できる可能性があります。
（次回に続きます♪）