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土地から新築

葛飾AP竣工!!

どうも!ひーやん@サラリーマン土地から新築投資法実践ブロガーです。

さぁて葛飾AP竣工引き渡し記事、最終回です。

さっそく行ってみましょう!!

前回の記事はこちら

葛飾APの物件スペック

前回記事の見学会資料に詳細は記載していますが、葛飾APの物件スペックを抜粋すると、以下の通りです。

  • 京成押上線:某駅徒歩5分
  • 土地面積:100平米
  • 建築面積:187平米(1K×9戸)
  • 住宅性能評価:劣化対策等級3・耐震等級3
  • その他:都市ガス仕様
  • 事業費総額:8●●●万円
  • 利回り:8.7%
  • 融資:●らぼし銀行 1.275%

目標としていた都内好立地で利回り8%を達成できたので、不動産投資はじめて3ヶ月で買い付け入れた土地から新築アパートとしては上出来だったと思います。

有効敷地縮小問題が発生しなければ、半地下工事費用も発生せず、9%の大台を目指せたのですが、タラレバ言っても仕方がないので、良い経験だったと前向きにとらえています。

有効敷地面積縮小問題

外観写真

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南東角地の立地なので日当たりは良好です。

外壁サイディングはニチハ(プラチナコート30)でホワイトとブラックのツートンカラーで仕上げました。

屋外階段

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長尺シート張りの屋外階段で色はホワイトにしています。サイディングとのカラーマッチングもそうですが、白華現象が発生した場合に、見た目上のダメージは軽減されるはずです。

白華現象については、ヨッシーさんのブログを参照ください。

※ヨッシーさんのような、先駆者の体験記ブログは本当に助かります。

白華現象について

館銘板と防犯カメラ

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館銘板はステンレス板ドライエッチング館銘板で60cm×30cmの大きめのものを採用しました。

その上にSDカードに記憶するタイプの防犯カメラを設置しています。

いずれも施主支給で建設会社につけてもらいました。

居室

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居室は9部屋中6部屋は7帖確保。3部屋は6帖確保できています。

全居室、ホワイト基調で統一しました。床板はDAIKENの幅広フローリング(ミューズホワイト)を採用しました。

また、2F /3F の居室には遮音マットも入れているので、多少なりとも階下への騒音は抑えられるはずです。

ホシ姫様

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葛飾APはバルコニーをつけていないため、洗濯物干しには少しこだわり、収納ができるホシ姫様を採用しています。

モーター式のものもあるのですが、さすがにコスパが見込めず、かつ、故障時も費用がかさみそうなので、手動のものにしました。

ダウンライト・とったらリモコン

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葛飾APは天井高が2300mmと低いため、圧迫感を感じさせないためにダウンライトを採用しました。

実際に居室に入ってみると、シーリングだとやはり圧迫感があったなと思います。

また、ダウンライトだと手動でスイッチON/OFFが面倒だという管理会社の意見があったため、全部屋にとったらリモコンを採用しました。

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スイッチがこんな感じでリモコンとしても使えます。

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ウォークインクローゼット

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ウォークインクローゼットは9部屋中4部屋導入できました。(なんちゃってですが、、、)

ただ、パイプスペース(PS)の問題で、黒神様の物件程、広くはとれませんでした。

黒神様新築AP見学会

パイプスペースはプランを詳細化して、配管計画を立ててから図面上も明確になっていくのですが、位置によっては物件の魅力が損なわれるので注意が必要です。

パイプスペースについては、未だにどの位置にどのくらいのスペースをとれば良いのかがわからないため、間取り検討時に苦労し、現場工事のタイミングで梁を作る必要が出てきたりと不明点が多いです。

機会があれば、建築士さんに色々と聞いてみようと思います。

独立洗面台

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ノーリツのシャンプードレッサー付き独立洗面台を採用しています。

私は直毛なので、寝起きはベジータのような戦闘民族系の髪型で固定化されてしまっているため、髪をシャンプー水栓で流してから、1日が始まります。

シャンプー水栓の必要性については意見がわかれるところですが、個人的な所感も踏まえ、今後もできるだけシャンプー水栓はつけていきたいと考えています。

また、見学会当日にサラリーマン大家ダイさんf:id:minetiru:20180513233209j:plain洗面台と壁の間がコーキングされていないと水が染み込んで壁紙がブヨブヨになると指摘頂いたので、建設会社にコーキングをお願いしました。

後日確認すると、しっかりコーキングされていました。

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このあたりのノウハウはさすがダイさんです。

ありがたやー(*´∀`)

キッチン

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キッチンはグリル(魚焼き器)付きの2口ガスコンロのシステムキッチン(ハウステック:コパンナ)を採用しています。

1Fは男性入居を見越して、黒ベース。2F、3Fは女性入居を見越して白ベースとしました。

トイレ

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トイレはTOTOのタンク付きのものを採用しています。ペーパーホルダーは特段何も指定をしていなかっったのですが、居室によってプラスティック製のものとステンレス製のものがありました。

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ステンレス製のものの方が高級感がありますし、コストもそこまで変わらないので、今後はステンレス製のもの統一していこうと思います。

ユニットバス

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浴室乾燥・追焚機能のユニットバス(2面パネル)を採用しました。

完成後に気づいたのすが、デッキ型のツーバブル水栓となってしまっていました。。。

せっかく追焚機能がついているので、壁付きにすれば良かったのと、ツーバブルではなく少なくともシングルレバー水栓にすれば良かったです。

こちらは完全に勉強が足りませんでした。2棟目に活かそうと思います。

( ̄_ ̄|||)

 エントランス

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エントランスには薄型シューズボックスと施主支給したウォールミラーとコートハンガーを設置しました。

ウォールミラーとコートハンガーは9部屋とも自分で設置しようと考えていましたが、建設会社の好意で付けてもらえる事になりました。

後日談ですが、取り付け作業は2人がかりで丸一日かかったらしいので、自分で設置するのは時間的に厳しかったかもしれません。。

終わりに。。。

さて、とうとう葛飾APの竣工引き渡しが完了しました。

2017年9月から不動産投資を始め、2017年12月に買い付けを入れ、2019年2月に竣工したワタクシひーやんの不動産投資デビュー作である葛飾AP。

様々な苦労がありましたが、無事、竣工させることができました。

ただ、まだスタート地点に立っただけ。不動産賃貸経営はこれから始まります。

今後は葛飾APの賃貸経営体験記にご期待ください。

(*^ー゚)b

続き(賃貸経営体験記)の記事はこちら

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