●千代銀行からの電話にて衝撃の事前予告が。。
●千代銀行に融資の仮審査申し込み書を送付した数日後、担当の野口さん（仮称）より電話がかかってきました。
仮審査申込書と物件・収益計画の資料の送付、ありがとうございます
いえいえ。今回は妻との連帯債務で申し込みをしましたが、問題無いですかね？
それは全く問題無いです。ただ、少し物件資料を見ていてお伝えしたい事が
はい。何でしょう？
前回、仮審査申し込みを頂いた●蓮寺の物件は、積算がかなり出ていたのですが、今回の葛飾物件はあまり出ないようなんです
・・・（ゴクリッ）
なので、９２００万円のフルローンは厳しく、１割とか頭金を頂く必要があるかもしれません
そんなぁ、
そんなぁ、、
そんなぁ、、、
そんなぁあ、、、
そんなご無体なぁー、、
、、、●千代銀行さんも積算見るんですね
はい。見ます。。。。
積算価格の計算
●千代銀行はてっきりサラリーマンの属性のみで融資判断していると思い込んでいたので、これは想定外です。
今一度、●連寺物件と葛飾物件の積算価格を計算してみます。
※積算価格については以下記事を参照下さい（今回を機会に少しリライトしました）
●蓮寺物件の積算価格
●連寺プロジェクトですが、木造２階建てアパート８戸の想定でした。
それぞれ土地・建物の積算価格を算出していきます。
土地の積算価格
有効敷地面積：１８５平米
相続税路線価：２０万円
土地の積算価格＝１８５平米×２０万円＝３７００万円
建物の積算価格
延床面積：１７８平米
再調達価格：１５万円
建物の積算価格＝１７８×１５万円＝２６７０万円
土地・建物の積算割合
土地・建物積算価格＝３７００万円＋２６７０万円＝６３７０万円
土地・建物購入価格＝４４００万円＋４７００万円＝９１００万円
積算割合＝６３７０÷９１００万円＝７０％
●葛飾物件の積算価格
葛飾物件は木造三階の８戸（９戸にならないか検討中）のアパートです。
仮審査申し込みは８戸で行ったため、８戸想定で積算価格を算出してみます。
土地の積算価格
有効敷地面積：１０５平米
相続税路線価：１５万円
積算価格＝１０５平米×１８万円＝１８９０万円
建物の積算価格
延床面積：１７２平米
再調達価格：１５万円
積算価格＝１７２×１５万円＝２５８０万円
土地・建物の積算割合
土地・建物積算価格＝１８９０万円＋２５８０万円＝４４７０万円
土地・建物購入価格＝３９５０万円＋４６００万円＝８５５０万円
積算割合＝４４７０÷８５５０万円＝５０％
●蓮寺物件と葛飾物件の積算価格比較
仮審査申し込みのタイミングでは、●連寺物件は擁壁問題があった事から、想定事業費の９１００万円から４００万円のバッファを持たせて９５００万円で仮審査申し込みを行いました。
葛飾物件では、８戸→９戸になる可能性がある事から、さらに余裕をみて想定事業費の８５５０万円から６５０万円バッファをもたせて９２００万円で仮審査申し込みを行っています。
結果、銀行からはどのように見えているかというと
●蓮寺物件の積算割合
６３７０万円（積算価格）÷９５００万円（仮審査申請額）＝６７％
葛飾物件の積算割合
４４７０万円（積算価格）÷９２００万円（仮審査申請額）＝４８％
新築建売や土地から新築で色んな物件を見てきましたが、●連寺物件の積算割合が利回りが出る新築物件としては異常な数値である事を再認識しました。
その異常な数値が出た●蓮寺物件でとった仮審査承認を、完全にあてにしてしまっていました。
頭金１割を用意できるの？
もし、９２００万円の１割の９２０万円を入れる事が融資の条件になった場合に、頭金を払えるのかを考えてみました。
うーん。。。無理です。
解体費や建築費竣工金の一時的な手出しや諸費用の事を考えると、完全無理、アウト。
こりゃあ、頭金の９２０万円を貸してくれる他の銀行を探すしかありません！！
そんな銀行あるわけないか、、、(*´ω｀*)
このままだとまずいです。。。
●千代銀行以外にも融資相談に行かないと全てが無に帰してしまいます
（次回に続きます♪）
