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土地から新築

4棟目購入検討編 完結

YOLO!ひーやんです。

今回で「4棟目土地から新築企画体験記~購入検討編~」は最終話となります。

前回の業者入札結果発表が実質的なクライマックスだったため、今回は事後談&まとめとなりますので、気軽にお読みくださいませ(。-∀-)

賃料査定

業者入札にて落札することができた2棟目墨田AP(80㎡)隣地のDIYプランは以下の通りです。

2棟目墨田AP隣地のDIYプラン

アルドルビー(私が利用している工務店)にプラン精査をしてもらった結果、ほぼほぼ同様のプランがあがってきたので、大手賃貸仲介に賃料査定を取得した結果が以下となります。

賃料査定結果

賃料査定の結果は1Kが7万9千円平均。1LDKが11万5千円平均。

元々の賃料想定は1Kが7万6千円平均。1LDKが10万6千円平均で考えていたので、特に1LDKの査定額が伸びました。賃料査定結果を元にした収益計算は以下となります。

収益計算結果

戸あたり平均賃料:1K=7.9万円。1LDK=11.5万円

年間賃料収入:698万円((7.9万円×3戸+11.5万円×3戸)×12ヶ月))

建物金額:3900万円(工務店の最終見積金額)

土地価格:4150万円(助成金での古家解体費相殺後)

総事業費:8050万円

表面利回り:8.68%

ただし、2022年9月が竣工時期である点と、今年(2021年)の9月~11月頃の賃貸需要が閑古鳥だった事を考えると、あまりチャレンジングな賃料で募集するのは危険な気もしますので、コロナ等の情勢を見て、募集賃料は再考したいと思います。

融資獲得

きら★銀行への打診

融資については、敗退済の板橋物件で本部事前承認が通っており、撤退済の荒川物件でも支店承認をもらえた、きら★銀行に打診をしてみました。

ひーやん

保有している2棟目墨田APの隣地の物件で、かくかくしかじか・・・

融資担当

隣地ですか。これは欲しい物件ですよね。

ひーやん

そうなんです!!

ただ、総事業費が8050万円となり、収益還元にするためには3割近い極度額設定が必要になる認識なのですが、可能なものなんでしょうか?

融資担当

そこなんですよね。。。

今後も継続的な取引を行う等のストーリーが描ければ、1億円の極度額設定もできると思いますので、少しお時間をいただけると。

爽やか信金への打診

続いては爽やか信金です。こちらは敗退済みの板橋物件では「ローン特約無しの物件の融資はトラブル事例があるので受け付けられない」という結果になり融資が通るかどうかは未知数です。

ただ、今回は板橋物件とは異なり、ローン特約有りの売買契約を締結する予定ですし、2棟目墨田APは爽やか信金から借り入れしているので、その隣地という事であれば稟議も書きやすかったりするので、可能性はあるのではないかと考えています。

ひーやん

2棟目墨田APの隣地の物件で、かくかくしかじか・・・

事業計画書の事前送付もさせて頂きましたが、ぶっちゃげいかがでしょうか?

融資担当
立石さん

事業計画書の事前送付、ありがとうございました。

事前に支店で検討してまいりました。

ひーやん

は、早いですね。ありがとうございます。

融資担当
立石さん

条件ですが、融資額は7500万円。金利は1.995%。期間25年でいかがでしょうか?

ひーやん

・・・ちょっと条件厳しいですね?

期間は30年でこれまで借入していましたけど?

融資担当
立石さん

最近は本部の不動産に対する審査が本当に厳しくて。。。

これまで期間30年でお出しできたのが奇跡みたいな状態なのです。

ひーやん

そうですか。。。

先日、きら★さんにも打診してるので、頂いた条件だと難しいかなと

融資担当
立石さん

・・・きら★さんはどのような条件で出してきそうですかね?

ひーやん

検討してもらっていますが、1棟目できら★さんから借入を行った際の融資条件はフルローンで金利1.275%。期間30年でしたよ。

融資担当
立石さん

そうですか・・・

ひーやん

とりあえず、いつものやつ、お渡ししておきますね。

良いご提案、期待しています!!

翌日、爽やか信金の立石さんから電話がありました。

ひーやん

はい!ひーやんです!

融資担当
立石さん

お世話になっておりますー。

昨日ご相談頂いた隣地の件ですが、上席とも改めて相談してみました。

金利1.275%。期間30年。8050万円(フル)の融資であれば、爽やかでお借り入れしていただけますか?

ひーやん

(レッドブル効果か!?)

あ・・・まぁ、その条件であれば爽やか信金さんに分があるとは思いますが

融資担当
立石さん

確約してくれるとありがたいのですが。。。

ほら。。。私とひーやんさんの仲じゃないですかw

ひーやん

(すごい踏み込んできたなw)

・・・そうですね。その条件で本部承認が降りるのであれば、爽やか信金さんにお願いすると思います。

融資担当
立石さん

ありがとうございます!!

支店一丸となって頑張ります!!

2週間後。爽やか信金の立石さんから電話がありました。

ひーやん

はい!ひーやんです!

本部承認おりたのですか?

融資担当
立石さん

はい!本部承認おりました!

ひーやん

ありがとうございます!!

融資担当
立石さん

ただ、条件がちょっと通らなくて・・・

ひーやん

え?

融資担当
立石さん

8050万円のフル。期間30年。ここまでは大丈夫だったのですが、金利が1.775%が限界でした。上席と一緒に何度も本部とかけあったのですが、現在の爽やかの金利基準が上がっている状況では、これが精一杯の金利となります。

ひーやん

わかりました。当初の提案が融資額7500万円。期間25年。金利1.995%だった事を考えると、頑張って頂いた結果だと思います。きら★さんの結果を待って、最終判断させてください。

融資担当
立石さん

なにとぞ、爽やかに融資をさせてください!!

お願いします!!

「隣地」というだけで、こんなにも積極的に融資を出す姿勢を見せてくれるのは驚きでしたが「融資をさせてください!」とお願いされたのは人生初でしたので、率直に嬉しかったです(つ﹏<)・゚。

借入先の決定

きら★銀行からも連絡があり、最終的には融資額7700万円。期間30年。金利1.5%となりました。爽やか信金は融資額8050万円(フル)。期間30年。金利1.775%

若干、悩みましたが、爽やか信金からは「隣地」という特殊性があってこそ引き出せた融資条件だったため、融資戦略的に爽やか信金で借り入れする事にしました。これで2棟目、3棟目、4棟目は爽やか信金での借入となります。

また、結果的に1棟目~4棟目まで全てフルローンと手出しを温存する事ができたので、5棟目の糸口も見えてきました。p(´⌒`q

土地の売契と請負契約

その後、土地の売契もつつがなくすませ、建物請負契約も締結してきました。

4棟目購入検討編のまとめ

という事で、ようやくリアルタイムに追いつきました。ε-(´∀`*)

4棟目土地から新築体験記の購入検討編は時系列で言うと、板橋物件検討編が2021年3月~2021年7月。荒川物件検討編が2021年7月~2021年8月。隣地物件検討編が2021年9月~2021年12月の出来事でした。

1~3棟目については、融資付けに苦戦した印象があったのですが、4棟目については新築企画創出難易度の方が圧倒的に高かった印象があります。しかも最終的には、市場に出ている土地ではなく、2棟目墨田AP隣地の境界確定立ち会いの依頼から業者入札参戦の上、落札という、ラッキーパンチにより創出できた企画です。

ただ、ラッキーパンチを繰り出し、当てる事ができたのは、黒神様の鶴の一声と、これまでの土地から新築企画の経験・ノウハウの積み重ねだと思いますので、ラッキーではなく実力だったと思う事にしますw

結果論ですが、板橋物件や荒川物件に比べても、2棟目墨田AP隣地は非常に魅力的な案件でした。融資戦略の面でも5棟目APにバトンを渡す事もできましたので、9ヶ月におよぶ購入検討の結果としては、最高の成果を得られたのではないかと思います。

年明けからは2023年繁忙期に向けて5棟目APの企画もオーバーラップして進めていきたいですが、4棟目の土地から新築企画もようやく出発点。いつものようになんやかんやトラブルはあるとは思いますので、ある程度ネタが溜まったら、ブログでも公開していこうと思います。

とはいえ、ここいらでブログは小休止。マニアックな情報・ノウハウや特異生が高い体験が多かったため、できるだけ読者の皆様をおいてけぼりにしないように、噛み砕いて書いたつもりですが、いかがでしたでしょうか?

2ヶ月弱の短い連載期間ではありましたが、4棟目土地から新築体験記~購入編~のご愛顧、ありがとうございました。

それでは、少し早いですが、良いお年を~☆⌒(*^ー゜v

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