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土地から新築

DIYプランと入札価格

YOLO!ひーやんです。

本日(12月13日)、勤め先からボーナスが振り込まれていました。

賞与明細書上で所得税、雇用保険料、厚生年金保険料、健康保険料、介護保険料と様々な名目でピンはねされて、額面から萎みきった振込金額を見てしまったことで、貧乏ゆすりが止まりません。

収入と幸福度は比例して伸びていきますが、年収800万円で幸福度は頭打ちになると言われています。ちなみに、私の年収は800万円を超えていますので、本業の年収アップによる幸福度アップはいつからか感じなくなっていますが、不動産投資による収入が増えると幸福度はボルケーノします。

ストック収入による幸福度アップの頭打ちの基準の方が、フロー収入のそれに対して相当高い気がするのは私だけでしょうかねw

さぁてさて、ボルケーノを味わうための4棟目土地から新築企画体験記の続編です。(@•̀ㅂ•́)b

DIYプラン検討

境界立ち会いのお便りから手繰り寄せた、2棟目墨田APの隣地と道路向かい敷地の売却情報。

それぞれ、どのような木三共が建てられるかかが見えてきました。

道路向かい敷地のDIYプラン

まずは、道路向かいの敷地(160㎡)ですが、こちらは分筆してのワンルーム条例回避が、ワンルーム条例逃れに該当する事がわかりましたので、素直に墨田区のワンルーム条例の制限がかからないように1LDK×9戸の共同住宅プランですすめる方針としました。

作成したDIYプランは以下の通りです。

道路向かい敷地 1LDK x 9戸プラン

敷地西側が変形地だっため苦戦しましたが、各居室35㎡程度の1LDK×9戸プランが完成しました。収納もたっぷりとれましたし、住心地も良さそうな間取りに仕上げる事ができました。
ヽ(•̀ω•́ )ゝ

隣地のDIYプラン

2棟目墨田APの隣地(80㎡)については、整形地なのでプランニングはイージーです。

また、通常、民法の規定で隣地とは500mmの隔離をとる必要があるのですが、今回は隣地が自宅地のため、民法の規定に則った隣地隔離をとる必要がないため、敷地をより有効に使う事ができます。

隣地隔離

民法234条には、以下の規定があります。

建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。

上記規定に則る場合、隣地隔離を500mmとる必要があるのですが、収益物件を建てるにあたっては、最大限のボリュームを取りたいところです。

よって、隣地隔離を500mm以下にする場合は、隣地の住民から事前に近接承諾書を取得したり、もしくは周辺住宅の建物が隣地隔離をとっているか否かを確認して、隣地隔離をとっていない住宅が多い場合は、隣地隔離をとらない事が地域の慣習とみなして隣地隔離無しで建築を行う場合もあります。(後者はトラブルになるリスクがあるので、建築を嫌がる工務店もいますし、実際にトラブルになってしまう事例もあるので、お気をつけください)。

余談ですが、建築基準法の第65条では、「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。」とあります。

民法は一般法、建築基準法は特別法となり、一般法より特別法が優先されるので、商業地域などでのビル建設時等は、そもそも隣地隔離をとる必要がなかったりします。

2棟目墨田AP隣地のDIYプランは以下の内容となります。

隣地 1K/1LDK混合プラン

25㎡前後の1K×6戸としても良かったのですが、賃料相場を見ると1Kと1LDKの混合プランとした方が収益面で伸びたので、こちらのプランを採用しました。

土地の値付け

DIYプランが完成しましたので、賃料相場を類似物件から調べて、利回り8%を達成するための土地の値付けを行いました。(今回の物件は業者入札となります)。

道路向かい敷地の値付け

1LDK×9戸のプランをベースとした道路向かい敷地の値付けの結果は以下の通り。

道路向かい敷地の値付け

戸あたり平均賃料(1LDK):12万円

年間賃料収入:1296万円(12万円×9戸×12ヶ月)

目標利回り:8%

総事業費:1億6200万円(1296万円÷8%)

建物概算:7300万円(過去経験からの概算)

土地値:8900万円(総事業費ー建物概算)

160㎡(≒48坪)なので坪単価183万円となります。

隣地の値付け

1K×3戸+1LDK×3戸の混合プランをベースとした2棟目墨田AP隣地の値付けの結果は以下の通り。

隣地の値付け

戸あたり平均賃料:1K=7.6万円。1LDK=10.6万円

年間賃料収入:655万円((7.6万円×3戸+10.6万円×3戸)×12ヶ月))

目標利回り:8%

総事業費:8190万円(655万円÷8%)

建物概算:3850万円(過去経験からの概算)

土地値:4340万円(総事業費ー建物概算)

80㎡(≒24坪)なので坪単価179万円となります。

入札価格について

利回り8%を満たすための入札価格は、道路向かいの敷地は8900万円(坪単価183万円)。隣地は4340万円(坪単価179万円)である事が導出できました。

2棟目墨田APの周辺物件の坪単価(ポータルサイトの売出し価格ベース)については170万円~220万円なので、妥当な価格設定な気がします。

ただ、3年前に購入した2棟目墨田APは、角地にも関わらず坪単価154万円で購入できた事と、仲介と購入交渉をした際に以下のやりとりがあったため、業者入札の価格相場はもっと低い可能性があります。

仲介
今田さん

ひーやんさん的には、どれ位の金額で購入したいとお考えですか?

ひーやん

私が保有している墨田の土地が角地で売買価格が3250万円だったことから、同額で購入できるとありがたいのですが・・・

仲介
今田さん

坪単価だと、、、24坪で3250万円だから。。。134万円ですね。
墨田の購入されたのはいつですか?

ひーやん

3年前となります。

仲介
今田さん

非常にいいお買い物をされたと思いますよ。

坪単価134万円だと、今のご時世、とても購入できないです。

ひーやん

(やばい・・・欲張りすぎた)

仲介
今田さん

当時に比べて土地値も上がってしまいましたからね。。。

今だと坪単価140万円位になってしまうのかなぁと。

せっかくの業者入札なので、業者の相場価格+αで購入したいところです。

うーん。悩ましい・・・゛(6 ̄  ̄)ポリポリ

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