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土地から新築

隣地の相場と購入交渉

YOLO!ひーやんです。

10日程前のブログの冒頭文で車の購入を検討している事を報告しましたが、色々と考えぬいた結果、昨日(12/8)、法人車を契約してきました。

購入した車は以下です(ドドン!!)

中古の日産ノートw

2016年式で走行距離3000kmのワンオーナーの中古車で価格は何と60万円。アラウンドビューモニター等のメーカーオプションもバッチリついています。

広告出たその日に中古車屋さんに電話をしたところ、他の方から週末に現車確認予定が入ったばかりと聞いたため、仕事を早退し、現車を見にいって、外装・内装、走行距離が少ない理由(高齢のおじいちゃんが足骨折して乗れなくて放置)やメンテナンス状況(新車のメンテナンスパックで毎年、日産の言いなりでメンテナンスされていた)を確認し、その場で判子を押してきました。ピンポンダッシュならパンピーには負けません。

ちなみに、この日産ノート。コンパクトカーの中でもリセールバリューが「悪い」事で有名です。だがそれがいい!!

来週末には納車される予定なので、年末年始は保有物件巡りを楽しめそうです。( ̄▽ ̄)

さてさて、それでは、4棟目土地から新築企画体験記の続編です。

隣地物件情報

「境界確定の立ち会い依頼」のお便りが自宅に届いた際に、黒神様から隣地購入チャンスの示唆を頂き、確認した結果、隣地が売却に向けて動いている事がわかりました。

隣地の仲介担当(今田さん)とコンタクトをとり、購入の意向を伝え、物件資料をもらえないか売主さんに確認してもらいました。

仲介
今田さん

売主さんに話をしたところ、物件資料を展開しても問題ないという事だったので、お送りしますね。

頂いた資料は以下の通りです。

  • 物件所在地:墨田区某駅徒歩5分
  • 土地面積:80平米
  • 価格:不明
  • 建ぺい率:80%
  • 容積率:200%
  • 用途地域:準工業地域
  • 高度地区:第三種高度
  • 防火地域:準防火
  • 土地権利:所有権
  • 現況:古家あり

私の2棟目墨田APとの境界が未確定ですが、仮測量図も受領しました。
※2棟目墨田APとの位置関係も含めて図示しています。

地形図

(ゴクリ・・・)

一瞬でどういう建物が立つのかが想像でき、生唾を飲み込みこみました。

というのも、3棟目葛飾APの土地をほぼ、南北逆転させただけの土地だったからです。

土地の販売図面
3棟目葛飾APの地形図

2棟目墨田APの隣地は3種高度なので高度斜線の影響も受けませんし、5m道路に面しているので道路斜線もかわしやいため、ほぼほぼ3棟目葛飾APと同様の200㎡未満の6戸の木三共の計画が可能なのです。

隣地、かつ、建築計画が非常にイージーな土地。これは何とかゲットしたいです。

ひーやん

資料ありがとうございます。

今後の進め方等、詳細な話をお聞きしたいので、今田さんの事務所にお伺いしても良いでしょうか?

仲介
今田さん

もちろん、構わないですよ。

仲介の今田さんの予定を確認し、墨田区の事務所にお伺いする事にしました。

事務所訪問

事前に今田さんのfacebookを確認したところ、小学生位のお子さんがいらっしゃる事がわかったため、子供向けの洋菓子一式と崎陽軒のシュウマイを持参していきました。

ひーやん

こちら、横浜土産です。

仲介
今田さん

こりゃ、ありがとうございます。

おーい、洋菓子とシュウマイもらったぞ♪

仲介
今田さんの奥様

あらー。ありがとうございます♪

つかみはオッケーです(@•̀ㅂ•́)b

横浜土産でグッと距離感が近づいたので、色々と話をお伺いしました。

今田さんは夫婦で経営している地場の不動産屋さんで、売主の地主さんとは数年前から付き合いがあり、土地の売買の際はいつも、今田さんが担当しているようでした。

ひーやん

電話でお話したように、是非とも隣地を購入したいのですが・・・

仲介
今田さん

ひーやんさん的には、どれ位の金額で購入したいとお考えですか?

無論、このようなやりとりになると思い、隣地の相場価格を私なりに整理してきました。

相場より安い価格を提示しても交渉は決裂するだけですし、とはいえ相場よりも高い値段では買いたくありません。

隣地の相場はいくらなの?

2棟目墨田APは、角地70㎡(約21坪)で3700万円が売出し価格だったのが、450万円の指値が通り、最終的な売買価格は3250万円でした。

指値後の最終売買価格ベースだと154万円(3250万円÷21坪)。売出し価格ベースだと坪単価176万円(3700万円÷21坪)。

今回の土地は80㎡(24坪)なので、前述の坪単価をかけると3700万円~4220万円となります。
ただし、2棟目墨田APの土地は角地で、資産価値は角地の方が1割程高いと仮定すると、3360万円~3800万円が売買の適正価格かなと思います。

ただし、2棟目墨田APの買付を入れたのは2018年11月(3年程前)。

当時に比べ土地価格は高騰しています。

現在の相場を調べるために、トチサガースの土地DBから2棟目墨田AP周辺で検知した売地情報を抽出すると、以下のように坪単価170万円~220万円程度となります。

類似物件の売地

整理すると隣地の価格相場は以下となります。

隣地の価格相場
  1. 2棟目墨田AP基準(角地1割アップ補正有り)

    3360万円(坪単価140万円)~3800万円(坪単価160万円)
  2. 2021年の2棟目墨田AP周辺物件基準

    4080万円(坪単価170万円)~5280万円(坪単価220万円)

上記の相場を加味して、3000万円代後半~4000万円代中盤が隣地の相場価格であると判断しました。

希望価格をお伝えすると

仲介
今田さん

ひーやんさん的には、どれ位の金額で購入したいとお考えですか?

ひーやん

私が保有している墨田の土地が角地で価格が3250万円だったことから、同額で購入できるとありがたいのですが・・・

仲介
今田さん

24坪で3250万円だから。。。坪単価134万円ですね。
墨田の土地を購入されたのはいつですか?

ひーやん

3年前となります。

仲介
今田さん

非常にいいお買い物をされたと思いますよ。

坪単価134万円だと、今のご時世、とても購入できないです。

しまったぁー!!

ひーやん

(やばい・・・欲張りすぎた)

仲介
今田さん

当時に比べて土地値も上がってしまいましたからね。。。

今だと坪単価140万円位になってしまうのかなぁと。

ひーやん

あ、じゃあ坪140万円で買います。

3400万円ですね。即決します。買わせてください。

仲介
今田さん

うーん。。。

ただ、こちらの物件ですが、業者入札にかける予定だったんですよね。。。

ひーやん

え・・・

じゃあ私はどうすれば・・・

仲介
今田さん

ひーやんさんも入札頂いて構いませんよ。

エンド価格で入札頂ければ、十分勝ち目があると思います。

ひーやん

なるほどー。。。

でも業者さんってローン特約無しでの入札ですよね。

私はローン特約つけたいのですが、そこは劣位にならないでしょうか?

仲介
今田さん

業者入札までは時間がありますし、それまでに融資が通りそうな状況にしておけば、ローン特約有りでの入札でも問題ないです。

ひーやん

・・わかりました。

でも、絶対に入札に負けたくないんですけど。。。

仲介
今田さん

・・・わざわざ横浜から事務所にきてお土産も頂きましたしね。

大ヒント、お出ししますよ。

ひーやん

(大ヒント・・・?)

あ、ありがとうございます!!

仲介
今田さん

あとですね。売主の地主さん、もう一件、物件を売却されようとしてるのですが、ご興味あります?

ひーやん

あ、あります!!

隣地の購入にまでは至りませんでしが、業者入札に大ヒント有りでの参加許可をもらっただけでなく、「もう一件」物件情報を頂く事になりました。
ヽ(•̀ω•́ )ゝ

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