YOLO！ひーやんです。
前回ブログの冒頭文にも書きましたが、サラリーマン年収は８００万円を基準として幸福度が頭打ちになると言われています。
何故か？
お金がない事によって感じるストレス（翌月の家賃払えない、携帯代金払えない、貯蓄できない等）が年収８００万円程度あれば、ほとんど解消されるため、です。
では、私を含めて年収８００万円以上の人が何故、不動産投資をするのか？
「将来の経済的不安＝ストレスをなくしたいから」というのが、理由の一つとしてあると思います。
よって、不動産投資を行う目的の一つとしてＦＩ（経済的自立）があり、更には、ＦＩを達成した副産物としてＲＥ（早期リタイヤ）を人生の選択肢とする事ができる（ＲＥを実際に選択するか否かは別として）のです。
人によっては、今の職場環境が耐えられない、仕事がつらくてたまらないため、ＲＥするためにＦＩを目指すと方もいらっしゃいますが、それならまず転職しちゃった方が、早期にストレスを排除できる気もします。まぁ、考え方は人それぞれですが。。。
話を戻すと、私はＦＩしてＲＥの選択肢がとれる状態に成る「過程」にいるのですが、もしかすると、いや、もはや確信に近い感覚で、今の「過程」の状態が一番幸福度が高いのかなぁと考えています。
であれば、この「過程」の状態を、仲間と共に、ゆっくり、じっくり、時間をかけながら楽しんでいくのも、不動産投資と親和性が高い有力な選択肢では？と最近、感じるのであります。はい。(￣^￣)ゞ
さてさて、そんな過程の話。４棟目土地から新築企画体験記の続編です。
※そろそろ連続掲載も終わりますので、楽しんで下さいましまし(ﾉ*>∀<)ﾉ
業者の相場価格を知りたいです
２棟目墨田ＡＰの隣地、および道路向かいの敷地について、仲介の今田さんのはからいで業者入札に参加できる事になった（しかも大ヒントもくれるとの事）ため、DIYプランを作成し、収益計算を行う事で表面利回り８％目線の値付けを行いました。
結果、隣地（８０㎡）は４３４０万円（坪単価１７９万円）。道路向かいの敷地（１６０㎡）は８９００万円（坪単価１８３万円）となりましたが、業者もっと攻めた価格で入札してくるかもしれません。
ただ、業者といっても多種多様。例えば競争相手の業者がアパート建売業者だった場合は、自社の利益を残す必要があるため、もっと高い利回り（例えば９％等）を目標に値付けをしてきます。
アパート建売業者の目線が利回り９％基準とすると隣地（８０㎡）は３４３０万円（坪単価１４１万円）。道路向かい隣地（１６０㎡）７１００万円（坪単価１４６万円）となります。そんな中、私が利回り８％基準で落札できたとすると、業者価格よりも合計２７００万円（４３４０万円ー３４３０万円＋８９００万円ー７１００万円）も高い価格で購入する事になります。それは嫌だ！！
思い切って仲介の今田さんに電話しました。
入札価格を検討中なのですが、他に入札に参加される業者ってアパート建売業者なんですか？
いえ。高く入札してくれそうな戸建て分譲業者に声かけしていますよ
戸建て分譲業者が何で高く入札してくれるのですか？
墨田区は最低敷地面積の規制が緩いので、あの土地なら何筆にも分筆できるんです。
ちなみにどの業者が高く入札してきそうですか？
では、お約束の大ヒント。イニシャルだけ。高値で入札してきそうなのは、OとIです。あとはご想像ください。
ありがとうございます！！
何筆に分筆可能？
墨田区の開発指導要綱を見ると、以下の記載があります。
あれ？最低敷地面積は６０㎡と書いてあるな。
となると、隣地（８０㎡）は分筆不可。道路向かいの敷地（１６０㎡）は２筆かしら？
仲介今田さんの話と矛盾しているので、開発指導要綱を頭から読み返してみると、「宅地開発事業」の定義が別途、記載されていました。
なるほどー。300㎡未満だと宅地開発事業扱いではなくなるので、最低敷地面積の規定が適用されなくなっちゃうのかぁ・・・
念の為に墨田区の都市計画課に問い合わせをしてみましたが、やはり最低敷地面積の規定は適用されず、いかようにでも分筆できるとの事でした。
戸建て業者の入札価格予想
O社もI社も狭小敷地に３階建て住宅を非常に安価で建築する事で有名です。
おそらく、隣地（８０㎡）は２分割。道路向かい敷地（１６０㎡）は４分割してくるプランを入れてくると思われます。
O社のホームページを見てみると、類似エリアで４０㎡前後の土地に８０㎡前後の３階建て住宅を土地＋建物合わせて４０００万～４５００万円の値段で建てています。どの程度の利鞘をとっているのかわかりませんが、ざっと１５％の利鞘をとっているとして、４５００万円の売価のうち、３８２５万円が原価。建物は１３００万円程度で建てられると聞いた事があるため、土地値は２５２５万円となります。
隣地の８０㎡は２筆に分筆する前提だと２５２５万円×２＝５０５０万円。道路向かいの敷地（１６０㎡）は４筆に分筆する前提だと２５２５万円×４＝１０，１００万円。
私の入札価格想定（利回り８％基準）と、アパート建売業者（利回り９％基準）の入札価格想定と合わせて整理すると以下の通りです。
- 隣地（８０㎡）の入札（予想）価格
- ひーやん：４３４０万円（坪単価１７９万円）
- アパート建売業者：３４３０万円（坪単価１４１万円）
- O社(戸建て分譲）基準：５０５０万円（坪単価２１０万円）
- 道路向かい敷地（１６０㎡）の入札（予想）価格
- ひーやん：８９００万円（坪単価１８３万円）
- アパート建売業者：７１００万円（坪単価１４６万円）
- O社(戸建て分譲）基準：１０，１００万円（坪単価２１０万円）
わけわかんねぇよー・・・・
高値掴みするのが嫌なので業者入札価格を探ってみたところ、高値入札の最有力候補のO社の想定入札価格は私の入札予定価格より１６％も高い金額となってしまいました。さすがにO社もそこまで高値では買っていかないのでは？と思いつつも、自分で調べた、２棟目墨田APの周辺物件の坪単価（ポータルサイトの売出し価格ベース）については１７０万円～２２０万円なので、O社想定の坪２１０万円という価格設定も、今のご時世では有りえますし、O社は業績もイケイケで土地値が多少高くても、ガシガシ購入していく業者。むしろ、私が弾いた金額よりも高値で入札してくる可能性もあります。
どうしよ～。。。どうしよ～。。。。そうこうしているうちに入札期限が到来してしまいました。
