土地から新築

業者入札 価格予想

YOLO!ひーやんです。

前回ブログの冒頭文にも書きましたが、サラリーマン年収は800万円を基準として幸福度が頭打ちになると言われています。

何故か?

お金がない事によって感じるストレス(翌月の家賃払えない、携帯代金払えない、貯蓄できない等)が年収800万円程度あれば、ほとんど解消されるため、です。

では、私を含めて年収800万円以上の人が何故、不動産投資をするのか?

「将来の経済的不安=ストレスをなくしたいから」というのが、理由の一つとしてあると思います。

よって、不動産投資を行う目的の一つとしてFI(経済的自立)があり、更には、FIを達成した副産物としてRE(早期リタイヤ)を人生の選択肢とする事ができる(REを実際に選択するか否かは別として)のです。

人によっては、今の職場環境が耐えられない、仕事がつらくてたまらないため、REするためにFIを目指すと方もいらっしゃいますが、それならまず転職しちゃった方が、早期にストレスを排除できる気もします。まぁ、考え方は人それぞれですが。。。

話を戻すと、私はFIしてREの選択肢がとれる状態に成る「過程」にいるのですが、もしかすると、いや、もはや確信に近い感覚で、今の「過程」の状態が一番幸福度が高いのかなぁと考えています。

であれば、この「過程」の状態を、仲間と共に、ゆっくり、じっくり、時間をかけながら楽しんでいくのも、不動産投資と親和性が高い有力な選択肢では?と最近、感じるのであります。はい。( ̄^ ̄)ゞ

さてさて、そんな過程の話。4棟目土地から新築企画体験記の続編です。

※そろそろ連続掲載も終わりますので、楽しんで下さいましまし(ノ*>∀<)ノ

業者の相場価格を知りたいです

2棟目墨田APの隣地、および道路向かいの敷地について、仲介の今田さんのはからいで業者入札に参加できる事になった(しかも大ヒントもくれるとの事)ため、DIYプランを作成し、収益計算を行う事で表面利回り8%目線の値付けを行いました。

隣地と道路向かいの敷地

結果、隣地(80㎡)は4340万円(坪単価179万円)道路向かいの敷地(160㎡)は8900万円(坪単価183万円)となりましたが、業者もっと攻めた価格で入札してくるかもしれません。

ただ、業者といっても多種多様。例えば競争相手の業者がアパート建売業者だった場合は、自社の利益を残す必要があるため、もっと高い利回り(例えば9%等)を目標に値付けをしてきます。

アパート建売業者の目線が利回り9%基準とすると隣地(80㎡)は3430万円(坪単価141万円)道路向かい隣地(160㎡)7100万円(坪単価146万円)となります。そんな中、私が利回り8%基準で落札できたとすると、業者価格よりも合計2700万円(4340万円ー3430万円+8900万円ー7100万円)も高い価格で購入する事になります。それは嫌だ!!

思い切って仲介の今田さんに電話しました。

ひーやん

入札価格を検討中なのですが、他に入札に参加される業者ってアパート建売業者なんですか?

仲介今田さん

いえ。高く入札してくれそうな戸建て分譲業者に声かけしていますよ

ひーやん

戸建て分譲業者が何で高く入札してくれるのですか?

仲介今田さん

墨田区は最低敷地面積の規制が緩いので、あの土地なら何筆にも分筆できるんです。

ひーやん

ちなみにどの業者が高く入札してきそうですか?

仲介今田さん

では、お約束の大ヒント。イニシャルだけ。高値で入札してきそうなのは、OとIです。あとはご想像ください。

ひーやん

ありがとうございます!!

何筆に分筆可能?

墨田区の開発指導要綱を見ると、以下の記載があります。

宅地開発事業の規定
ひーやん

あれ?最低敷地面積は60㎡と書いてあるな。

となると、隣地(80㎡)は分筆不可。道路向かいの敷地(160㎡)は2筆かしら?

仲介今田さんの話と矛盾しているので、開発指導要綱を頭から読み返してみると、「宅地開発事業」の定義が別途、記載されていました。

対象事業の規定
ひーやん

なるほどー。300㎡未満だと宅地開発事業扱いではなくなるので、最低敷地面積の規定が適用されなくなっちゃうのかぁ・・・

念の為に墨田区の都市計画課に問い合わせをしてみましたが、やはり最低敷地面積の規定は適用されず、いかようにでも分筆できるとの事でした。

戸建て業者の入札価格予想

O社もI社も狭小敷地に3階建て住宅を非常に安価で建築する事で有名です。

おそらく、隣地(80㎡)は2分割。道路向かい敷地(160㎡)は4分割してくるプランを入れてくると思われます。

O社のホームページを見てみると、類似エリアで40㎡前後の土地に80㎡前後の3階建て住宅を土地+建物合わせて4000万~4500万円の値段で建てています。どの程度の利鞘をとっているのかわかりませんが、ざっと15%の利鞘をとっているとして、4500万円の売価のうち、3825万円が原価。建物は1300万円程度で建てられると聞いた事があるため、土地値は2525万円となります。

隣地の80㎡は2筆に分筆する前提だと2525万円×2=5050万円。道路向かいの敷地(160㎡)は4筆に分筆する前提だと2525万円×4=10,100万円。

私の入札価格想定(利回り8%基準)と、アパート建売業者(利回り9%基準)の入札価格想定と合わせて整理すると以下の通りです。

入札価格の比較(予想込み)
  • 隣地(80㎡)の入札(予想)価格
    • ひーやん:4340万円(坪単価179万円)
    • アパート建売業者:3430万円(坪単価141万円)
    • O社(戸建て分譲)基準:5050万円(坪単価210万円)
  • 道路向かい敷地(160㎡)の入札(予想)価格
    • ひーやん:8900万円(坪単価183万円)
    • アパート建売業者:7100万円(坪単価146万円)
    • O社(戸建て分譲)基準:10,100万円(坪単価210万円)

わけわかんねぇよー・・・・

高値掴みするのが嫌なので業者入札価格を探ってみたところ、高値入札の最有力候補のO社の想定入札価格は私の入札予定価格より16%も高い金額となってしまいました。さすがにO社もそこまで高値では買っていかないのでは?と思いつつも、自分で調べた、2棟目墨田APの周辺物件の坪単価(ポータルサイトの売出し価格ベース)については170万円~220万円なので、O社想定の坪210万円という価格設定も、今のご時世では有りえますし、O社は業績もイケイケで土地値が多少高くても、ガシガシ購入していく業者。むしろ、私が弾いた金額よりも高値で入札してくる可能性もあります。

どうしよ~。。。どうしよ~。。。。そうこうしているうちに入札期限が到来してしまいました。