荒川物件検討編

複数経路の情報入手

YOLO!ひーやんです。

私が住んでいるのは横浜某駅徒歩20分の一軒家のため車必須の環境なのですが、最近、車の買い替えを検討しています。

私は2012年に新古車として購入したミニバンに乗っているのですが、当時はリセールバリュー等を何も考えずに購入してしまいました。結果、ガッツリと値落ちしているため、330万円程で購入したミニバンも、9年経過した今、売った場合は70万円程度にしかならなさそうです。購入価格ー売却価格=260万円。9年乗ったため、年間約29万円(月間2.4万円)が車両本体費となります。

リセールバリューが高い車の代表格としてアルファードが有名ですが、新車で買った3年後の残価率が85%になるようです。

例えば、新車で400万円で購入したら3年後に340万円(400万円×85%)で売却する事ができるという計算です。購入価格-売約価格=60万円。3年乗る想定だと、年間20万円(月間1.7万円)が車両本体費となります。

車も賢く買って、賢く乗れば安価に保有する事ができるのですね。赤井誠さんのコラムにも記載がありますが、上級者になれば、法人で車を実質無料で所有する事ができるようですし、世の中、知っているのと知らないのとではダンチだなぁ~と改めて思いました。( ̄3 ̄)=3

いやー。。。ただ、リセールバリューが高くて、実質、月間2.4万円で新車に乗れるとしても、400万円のキャッシュアウトは不動産にも影響出てくるので、カーローンで購入するか?でも金利もったいないから、今、保有しているミニバンを乗り潰すか?でも故障の頻度も増えてきてるし、このタイミングで思い切って新車に乗り換えるか?以下無限ループ・・・みたいな事を悶々を考えながら過ごしています。(´·ω·`)

お得な車の買い方、乗り換え方を知っている方、情報をお待ちしておりますm(_ _)m

さてさて、それでは、4棟目の土地から新築体験記の続編です。(過去の4棟目体験記シリーズはこちら👈)

ロッタリンさん 参戦

水道管関連のリスクあるものの回避策があるため、致命傷ではないと判断し、アルドルビー(工務店)にDIYプランの実現性の確認と、概算見積もりの依頼を出しました。

仲介からは週末で買付を締め切ると言われているため、事前に融資の感触を知るためにも融資相談用の資料を作成していると、ロッタリンさんから相談のDMがありました。

ちなみに、私が板橋物件の検討中に、ロッタリンさんは自力で土地を発見し、1棟目の企画立ち上げに成功しており、2棟目用地をオーバーラップして探されている状況です。

ロッタリン

最近、仲介から物件を紹介してもらった土地について、プランのご相談があります。

荒川区の物件を紹介してもらい、12戸用地として検討できないか考えているのですが、どうしても9戸のプランしか入らず。。。

何かよいアイデアないでしょうか?

送られてきた簡易プラン資料を見てびっくりしました。

ロッタリンさんから送られてきた簡易プラン

なんと、私が検討している荒川物件と全く同じだったのです。

ロッタリン

9戸だと収益が厳しいんです。。。

ひーやん

ロ、、、ロッタリンさん。。。実はこの物件、ちょうど私が検討中の物件でして・・・

ロッタリン

!!では、私は手を引きます!!

ひーやん

すみません。。。あと、可能であれば仲介から買付通る条件等、ヒアリングされている事があれば共有頂けると助かります。

ロッタリン

仲介からは7400万円でローン特約無しで買付が入っているので、今週末までに7500万円で買付入れてくれたら通してくれると聞いています。

ひーやん

ありがとうございます!

私が聞いている情報と同じですね。

情報が回りはじめたか・・・

土地情報が投資家の中で回りはじめているので、うかうかしていると他の投資家にもっていかれるかもしれせん。。。

そんな中、仲介から一通のメールが届きました。

ひーやん様

お世話になっております。

8000万円ローン特約無しまで上がってしまいました。

売主様としては今の検討者様で締め切りを考えられています。

時間の問題もありますが、ご検討頂ければと思っています。

まじかよ・・・

誰だよ。。。勘弁してくれ・・・。仲介から状況ヒアリングとかしなかったのかよ。。。

せっかく7400万円で買付を入れてくれた人がいたのに、なんでまた8000万円での買付を、しかもローン特約無しで入れるかな。。。( ̄3 ̄)=3

慌てて仲介に電話して事情を確認してみました。

ひーやん

メール頂いた件なんですが、8000万円のローン特約無しが入ったと・・・

仲介担当

はい。ただ、私のお客さんではない方なんですよね。。。

ひーやん

そうなんですね。。。

ローン特約有りだったら、どういう条件だったら買付通りそうですか?

仲介担当

ローン特約有りであれば、満額の8200万円でないと厳しいかもしれません。

あと、来月中の引き渡しが可能なお客様が優先ともなります。

ひーやん

そうですか・・・・

これは厳しいです。元々、土地価格を7500万とした場合の収益計算は以下の通りです。

  • 土地価格:7,500万円
  • 建物価格:6,800万円
  • 事業費:1.43億円
  • 年間賃料:1152万円
  • 表面利回り:8.06%(1152万円÷1.43億円)

土地価格が8200万円となってしまうと、以下の通り。

土地価格:8,200万円

建物価格:6,800万円

事業費:1.50億円

年間賃料:1152万円

表面利回り:7.68%(1152万円÷1.50億円)

水道管の引き込み工事の問題もあり、さらに建築費が上がりそうですし、満額で進めるのはちょっと厳しそうです。

仲介手数料と買付期限の交渉

「撤退」の2文字が頭に浮かび、悩んでいると、ロッタリンさんからDMが届きました。

ロッタリン

荒川区の件、8000万円のローン特約無しの買付が入ったと仲介から連絡があったので色々と聞いてみました。

どうやら、売主さんが独自に見つけてきた買取業者のようです。また、そちらで契約が進むと仲介の利益がゼロになるため、焦っているようで、ローン特約無しで8000万円以上で買付を入れてくれる人を必死で探しているみたいです。

売主さんはローン特約無しで8000万円以上なら、買取業者でなく、付き合いがある仲介担当経由で契約すると言ってくれているようです。

ひーやん

自己発見取引されかけてるんですね。それは仲介さんピンチだ。。。

ロッタリン

私以外に検討中の方がいないかを確認したところ、もう1名と言っていたので、ひーやんさんの事かと思います。仲介としても我々のいずれかに買付を入れてもらいたいようで、買付期限も多少は引き伸ばせそうな感じです。仲介手数料もこの状況なら・・・

仲介担当に改めてヒアリングをかけたところ、ロッタリンさんからの情報は正しかったです。

また、

ひーやん

金額が想定よりも大幅に上がってしまい、検討期間がほしいため、買付入れるのは来週末まで待ってもらえないですか?

仲介担当

わかりました。確約はできませんが、何とか引き伸ばしてみます。

という事で、ロッタリンさんからの情報のおかげで、買付期限の延長交渉ができました。また、状況から察するすると、仲介手数料も多少は値引いてもらえる可能性もあります。

時間に若干猶予ができたので、 プランの実現性確認&概算費用取得、融資打診を急ピッチで進めていきたいと思います。
╭( ・ㅂ・)b