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荒川物件検討編

指値は可能か?不可能か?

YOLO!ひーやんです。

数日前にtwitterのタイムラインに流れていたのですが、投資方法は多種多様あるため、それぞれについて、学んで実践していかないとなぁ。。。と考えています。

いまさらの話になりますが、自己紹介ページに書いている通り、私がはじめて取り組んだ投資は不動産です。しかも一発目から土地から新築企画という、今振り返れば、何ともレアな投資の始め方だったと思います。

3年程前から、長期のインデックス投資は積み立てていくような事をしていますが、株や債権、FX等は一切かじった事がなく、何から手をつけていいのかもよくわかっておりません。

将来的には、それぞれの投資の点と点をつなげて線にして面にして、投資全体を俯瞰で見ながら動けるようになりたいなぁ、と考えていますが、何から手をつけていいのかよくわからないので、とりあえず書籍を読んでみました。

・・・すっげぇ長いよぉ。面白くないよぉ(ToT)

でも、わかる人にはウンウンわかる本なのかしら?

株、債券、FX、何から始めれば良いのでしょうね?親切な方、教えてくらさいませw

さてさて、それでは4棟目土地から新築体験記の続編です。(これまでの4棟目土地から新築体験記はこちら👈)

収益計算

荒川物件について、黒神様とわん🐶さんのアドバイスとセカンドオピニオンを受けて、1K×12戸のDIYプランが完成しましたので、どれくらいの収益を生み出せる物件になりそうか、計算を行う事にしました。

改めて、土地情報は以下の通りです。

  • 物件所在地:荒川区某駅徒歩3分
  • 土地面積:130平米
  • 価格:8200万円
  • 建ぺい率:80%
  • 容積率:300%(前面道路幅員の制限で240%)
  • 用途地域:近隣商業地域
  • 高度地区:第三種高度
  • 防火地域:準防火
  • 土地権利:所有権

20㎡の1Kの賃料は固く見て8万円平均。12戸なので年間家賃収入は1152万円(8万円×12戸×12ヶ月)となります。

240㎡程度の12戸の木三共で、ダブル階段でもある事を鑑み、過去経験より6800万円と仮置きして、収益計算をしてみました。

  • 土地価格:8,200万円
  • 建物価格:6,800万円
  • 事業費:1.5億円
  • 年間賃料:1,152万円
  • 表面利回り:7.87%(1152万円÷1.5億円)

事業費総額が1億円越えの物件を探していたので、事業規模は条件を満たしますが、表面利回りが8%を切るので、私の収益基準だと、指値を行う必要があります。

具体的には土地値を8200万円→7600万円と指値を入れれば、皮算用ベースでの表面利回りが8%となる計算となります。

仲介業者へコンタクト

指値を入れるにしても、反響が多ければそもそも無理な話なので、指値の可否を探るため、仲介の担当へコンタクトをとる事にしました。

黒神様の話だと、物件情報が仲介担当から連携されたのは1週間程前ですが、仲介が付き合いがある顧客にだけ情報を流しているというクローズドな物件で、高価格、かつ変形地でプラン入れも難航すると思われるため、そこまで反響はないかもしれないという淡い期待が・・・

ひーやん

資料を頂いた荒川区の土地の件、反響の方っていかがですか?

仲介担当

反響は多いです。すでに買付も1件、入っています。

脆くも崩れました( ̄_ ̄|||)

ひーやん

あちゃちゃー。買付入っちゃったんですねー。。。満額の8200万円ですか?

仲介担当

7400万円で買付が入っています。

ひーやん

(サラっと教えてくれたな・・・)

・・・結構な指値ですね。

仲介担当

はい。売主様にも買付が入った事は伝えているのですが、今週末まで、他に買付が入らないかを待って、判断したいとの事でした。

なので、+100万の7500万とかで買付入れてもらえれば、可能性ありますよ。

ひーやん

ありがとうございます!!

急ぎ、詳細検討してみますので、上下水道、都市ガスといったインフラ資料も頂けますか?

仲介担当

承知しました。メールしますね。

7400万で指値を入れた投資家の方、グッジョブ!!(゚∀゚)

土地価格を7500万とした場合の収益計算は以下の通りです。

  • 土地価格:7,500万円
  • 建物価格:6,800万円
  • 事業費:1.43億円
  • 年間賃料:1152万円
  • 表面利回り:8.06%(1152万円÷1.43億円)

私の収益目線である表面利回り8%を越えてきました。( ˆωˆ )

工務店への概算見積もり取得依頼

仲介から物件詳細資料が送られてきました。

とりあえず、週末までは買付を受け付けてもらえるようなので、アルドルビー(私のメイン工務店)に、物件詳細資料とDIY参考プランを送付し、プランの実現性の確認と概算金額の検討をお願いするために、メールを作成中、添付しようとした水道管管理図を見て手がとまりました。

水道管管理図

なんじゃあ、こりゃあ(||゚Д゚)!!

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