荒川物件検討編

水道管の引き込み直しと切り回し

YOLO!ひーやんです。

4棟目の土地から新築企画体験記は今回で15話目となりますが、6位キープしていた人気ブログのランキングが徐々に落ちてきて、現在8位になってしまいました。
!(゚ロ゚屮)屮

が、このような状況になるのは予想はしていました。。。

というのも、4棟目の土地から新築体験記はマニアックすぎるのです。(´·ω·`)

改めて、私の自己紹介ページの後半に記載している、ブログを書く目的を再掲すると以下となります。

ブログを書き、①アウトプットを出す事で頭の整理をし、②これから不動産投資を始めるサラリーマンの皆さまに何かしら参考になれば良いし、あわよくば、③人脈形成もしていきたい

①~③の目的のうち、特に

これから不動産投資を始めるサラリーマンの皆さまに何かしら参考になれば良い

これが重要だと思うのですよね。読んで学べるブログは、読み手にとっても価値があります。

私の序盤あたりの体験記は、不動産の事を何も知らない一介のサラリーマンが、何を考え、どのような行動を起こしながら不動産に取り組んでいったか、これから不動産投資を始めるサラリーマンの方が読んでも共感でき、思考をトレースして学べる内容になっているかと思います。

ただ、私も不動産投資を開始して既に4年。既にひよっこではなくなっていますし、土地から新築企画も4棟目となると、過去3棟と重複した内容を書いても仕方ないので、体験記に記載する内容は個別案件に特化した話か、内容的にマニアックにならざるを得ないのです。

逆に言うと、土地から新築クラスタには唸ってもらえるような内容に仕上がっていると思っているので、そこのあなた、応援クリック、よろしくお願いしますね!!

応援クリックよろしくね
( • ̀ω•́ )キリッ✧

このように人気ブログランキングの応援クリックを明示的に促すのは何となく嫌なのですが、明らかにポイントの「入り」が違うので、ちょくちょくやっていくかもしれませんので、ご容赦をばw

さ~て、それでは!!

4棟目の土地から新築体験記の続編、いってみましょーーー!!
ヽ(•̀ω•́ )ゝ

水道管の敷地通過

黒神様から紹介された荒川物件。変形地ではあるものの、12戸の木三共アパートのDIYプランが作成でき、収支的にも成り立つ見込みがたちましたので、アルドルビー(私のメイン工務店)に正式プランと概算見積もりを依頼する事にしました。

依頼メールに、仲介から取得した水道管管理図を添付しようとした際に、「これは・・・?」と息を飲む図面が目に入ってきました。

購入対象敷地につながる水道管が北側隣地を通っていますし、他の隣地の水道管が購入対象敷地を通っていたからです。

水道管管理図

おそらく、対象敷地は元々、囲繞地(いにょうち)で、宅地として利用するために、昔の地権者達が相互に協力しあって、上水道・下水道をひいたり、私道を通したりして、インフラを整備したのかなと思います。

よくよく見てみると、物件詳細資料の【補足事項】に以下の記載がありました。

補足事項
  • 本物件の給水管は北側隣地(地番●●)を経由して埋設されています。特段の取り決めはないが、現時点で無償。給水管口径は13mm
  • 本物件の敷地東側部分に、本物件東側隣地(地番□□)の為の給水管が通過している可能性あり。
  • 本物件の敷地東側部分に、本物件南側隣地(地番▲▲)の為の給水管が通過している可能性あり。
  • 公道面までの私道については通行掘削承諾あり

対象敷地の上水道管(給水管)は13mmなので、水道管の引き込み工事が必要ですが(木三共の場合、50mmは必要)、北側隣地(建物有り)経由での引き込み直しは不可なので、引き込みルートを考える必要があります。

また、対象敷地を通過している隣地用の給水管ですが、建築プランを当てはめてみると、基礎とぶつかるため建築工事に影響があるような気がします。。。

配置図

水道管の引き込み直し

13mmの既設の水道管が使えず、隣地経由での引き込み直しができないため、近くの水道管まで引き込み工事が必要です。

水道管管理図を見ると、公道につながる東側私道に75mm管が通っているため、そこから50mm管を引き込むための工事が必要となります。

水道管の引き込み直し

水道管引き込みの距離はトータルで40m程度。水道管引き込み工事の相場は1mあたり3~5万円のため、工事費用は200万程かかる可能性があります。。。
(||゚Д゚)ヒィィィ!

水道管の切り回し

続いて、購入対象敷地を隣地向けの水道管が通過している問題です。

隣地向けの水道管の自宅地通過

対象敷地の北東部の居室の基礎が、埋設されている水道管と干渉してしまいそうです。

調べると、水道管については、GLから300mm以上の深さに埋設するのが標準で、基礎の根入れ深さは布基礎だと240mm以上が標準なので、もしかすると、ギリッギリ干渉しない可能性はあります。

GL、基礎、給水管の深さ

ただし、かなり古い給水管だと思うので、現在の基準指標である300mm以上の深さの場所に埋設されているのかが怪しいですし、地盤改良の杭打ちのポイントと重複すると、完全にNGです。

アルドルビー(私のメイン工務店)は、施工経験が豊富なので、隣地の水道管が埋設している場合の建築工事をどのように進めるべきかを知っているのかもしれません。

物件資料をメール送付した後、営業課長の坂上さんに電話で話を聞いてみました。

ひーやん

かくかくしかじかで、隣地向けの水道管が埋設されてしまっているのですが、基礎だったり杭打ちだったりと干渉する場合はどのように対応するですか?

営業課長
坂上さん

そのような場合は、水道管の切り回し工事をして対応をしていますよ。

ひーやん

「切り回し」?どういう工事なんですか?

営業課長
坂上さん

かんたんに言うと移設工事です。

事前に隣地の皆様に、断水工事の案内を出して、既設管を建築工事に干渉しない場所に移設します。

ひーやん

なるほどー。移設工事って大変なんですか?

営業課長
坂上さん

1日で終わる工事なので、そこまでは。

ただ、気になる点が1つあります。

確か、水道管については、他の水道管等の埋設物との間で一定の隔離距離をとる必要があったはずです。

今回頂いた参考プランだと、建物外壁から隣地の隔離距離が500mmとなっているので、その間に2つの水道管が移設できるかどうかが怪しそうです。

水道管の切り回し(移設)工事のイメージは以下となります。

水道管の切り回し工事

隣地と計画建物の間にとっている隣地隔離500mmの幅の間に、2本の水道管を切り回して通す事になるため、水道管通しの隔離距離をとった結果、500mm以上の幅が必要になった場合は、一番北側の居室は少し狭くなるリスクがあります。

工事費アップと居室縮小リスク

水道管管理図を見る事により、水道管の引き込み直しの費用が200万円程度発生しそうである事と、隣地向けの水道管の切り回し工事の内容によっては居室の縮小リスクが出てきてしまいました。。。
( ̄_ ̄|||)