荒川物件検討編

現地調査と融資打診

YOLO!ひーやんです。

前回ブログ冒頭で、車の買い替えの話を記載しましたが、奇遇にも、現在、車の買い替えを考えている洗練された不動産投資家の皆さんとツイッターで意見交換する事で、検討の方向性が定まりました。コメント、DM頂いた皆さん、有益な情報ありがとうございました。どこかのタイミングで検討結果についてはブログに整理できればと考えていますので、車買い替え組は楽しみにしておいてください。( ̄▽ ̄)

さてさて、今週末は建築士の2年次後期の中間試験があるため、冒頭文はショートにして、本題である4棟目の土地から新築体験記の続編を執筆していきたいと思います!!(過去の4棟目体験記シリーズはこちら👈)

一間道路沿いの敷地

検討していた荒川物件。売主さんが自己発見取引で高額買取業者を連れてきてしまいました。( ̄_ ̄|||)

収支予測も表面利回り8.06%→7.68%とダウンしてしまったため、この物件で4棟目を勝負するか否かの判断を行うために、買付期限延長をお願いした翌日、現地確認をするために荒川区に向かいました。

今回は変形地で接道が悪く、GoogleMapでストリートビューも表示されない場所に土地があります。

具体的には以下のような立地です。

購入対象敷地までは1間道路が130m以上続いています。

1間(いっけん)道路とは道路幅が1間(≒1800mm)幅の道路の事です。元々、日本の通路は1間を基準として作られていたため、今も昔ながらの町並みにもは1間道路が多く見られます。

現地の1間道路の様子は以下の通りです。

現地の一間道路

1間道路は普通車両(1700mm幅)がギリギリ侵入できる程度なので、工事車両の侵入はできず、結果的に建築資材を人力で運ぶための小運搬費用が発生するため、建築費も上がってしまいます。

概算見積には小運搬費用 も含めてもらいたかったので、公道から敷地までの一間道路の写真と動画をスマホで撮り、アルドルビー(工務店)に送付しておきました。

賃貸需要・賃貸相場のヒアリング

現地調査後、最寄り駅の大手賃貸仲介(2社)に賃貸需要・賃貸相場の突撃ヒアリングを行いました。

結論として、エリア的には単身需要は十分あり、駅徒歩3分という好立地である事から、1K20㎡前後であれば、8万円前半~中盤は狙えるという事でした。賃料は8万平均で考えていましたが、8.2~8.3万円位を平均賃料としても問題なさそうです。

そういえば、4年前にはじめて突撃ヒアリングをした時は、お店の前で「よしっ!!」と気合いをいれた上で入店していましたが、今は、何のためらいもなく秒で入店できるようになりました( ̄▽ ̄)

融資の打診

現地調査後、きら★銀行の融資担当にアポ取りを行い、事業計画書を送付しました。

提出した収支計画は以下の通りです。

土地価格:8,200万円

建物価格:6,800万円

事業費:1.50億円

年間賃料:1180万円(賃料8.2万円×12戸×12ヶ月)

表面利回り:7.87%(1180万円÷1.50億円)

資料送付した3日後の融資面談にて、事業計画を説明した後に融資の可否について感触を聞いてみました。

ひーやん

前回持ち込んだ板橋物件よりも利回りは低いですが、いかがでしょうか?

融資担当

頂いた事業計画書を元に、事前に上席とは話をしていました。

融資の条件ですが、金利は1.5%。期間は30年。土地建物金額に対しての頭金は1000万円でいかがでしょうか?

ひーやん

は、判断早いですね。。。

ひーやん

・・・頭金の金額、もう少し抑える事ってできないでしょうか?

融資担当

1億を超える物件だと、頭金を1000万円以上出して頂くのが通例となっていまして。。。

また、利回りも前回の板橋物件よりも低いため、収益評価でも満額の保全は厳しいと判断しています。

諸費用分を考えると、頭金+諸費用分の1700万円程度を自己資金として捻出する必要がありますが、今なら何とか捻出できる状態です。

ひーやん

わかりました。。。頂いた条件で進めて頂けると嬉しいです。

融資担当

承知しました。それでは、本部の事前審査を進めるために、工務店から正式な見積書と建築プランができ次第、連携をお願いします。

融資の目処もつける事ができたので、後はアルドルビー(工務店)との最終調整さえつけば、買付を発出したいと思います!!
(*^ー゚)b