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荒川物件検討編

二兎は二人で追う

YOLO!ひーやんです。

明日(12月4日)は建築士専門学校の2年次後期の中間試験なので、追い込みをかけております。とうとう、構造力学が直感では理解しづらい内容に突入してきました。

モーメントがぁああ!!!

わかるようなぁああ!!

わからないようなぁああ!

なぁああああ!?(# ゚Д゚)

おほん。。。えぇーストレスがね。あの・・・失礼しました。m(_ _”m)ペコリ

さてさて本題、4棟目の土地から新築体験記の続編です。(過去の4棟目体験記シリーズはこちら👈)

工務店による荒川物件の検討状況

荒川区の土地情報を黒神様から展開してもらい、仲介担当を紹介してもらって1週間ちょっと。

急ピッチで新築企画を練り上げていきました。

融資の目処もつきましたし、アルドルビー(工務店)からDIYプランの実現可否と概算見積もりを受領でき次第、買付を入れる予定です。

しかし、アルドルビーから、なかなか連絡がありませんので、電話して状況を確認してみました。

ひーやん

プランの検討状況、いかがでしょうか?

営業課長
坂上さん

急ピッチで進めていますが、いくつか課題がでてきており、検査機関にも確認中でして、もう少し時間を要しそうです。

ひーやん

難易度が高い敷地ですからね。。。買付期限日まで残り3日なのですが、間に合いそうでしょうか?

営業課長
坂上さん

期日までにはお出しできるように頑張ります!!

変形地で接道も悪いので、DIYの参考プランがあるとはいえ、プラン検証には時間を要するでしょう。

とりあえず、待つしか無い状況です。

誰が見ても良い土地

アルドルビーからの連絡待ちとなった翌日。トチサガースが久しぶりに土地発見アラートを鳴り響かせました。

土地情報
  • 物件所在地:板橋区某駅徒歩6分
  • 土地面積:120平米
  • 価格:4,200万円
  • 建ぺい率:60%
  • 容積率:200%
  • 用途地域:準工業地域
  • 高度地区:第二種高度
  • 防火地域:準防火
  • 土地権利:所有権
地形図
ひーやん

(安いっ!!でも、第二種高度か。。。でも、この土地型なら・・・)

第二種高度で一方接道ですが、間口が13mと広いため、北側に階段をもってきて、西側道路面に居室の開口部を設ける事で、少なくとも20㎡×9戸の1Kが入りそうです。

ひーやん

(となると・・・収益計算は・・・)

賃料相場を見ると20㎡の1Kであれば7.3万円程度の賃料はとれそうです。建築費は過去経験からの概算で算出すると以下の通りです。

収益計算結果
  • 土地価格:4,000万円
  • 建物価格:5,200万円(過去経験からの概算)
  • 事業費:9,200万円
  • 年間賃料:788万円(賃料7.3万円×9戸×12ヶ月)
  • 表面利回り:8.57%(788万円÷9200万円)

整形地で接道も良く、表面利回り8%後半を目指せる建築リスクが少ない土地。

間違いなく、即、蒸発物件です。

ひーやん

(なんでまた、このタイミングで出てくるかな・・・)

荒川物件の企画検討は最終段階に入ってきており、買付を出すか出さないか、瀬戸際の状況。

しかし、検知した板橋物件の方が条件は良く、総事業費9200万円なので、きら★銀行であれば根抵当権で極度額を1億円つける事ができる価格帯。収益還元での物件評価に切り替わるので、融資も問題なさそうです。

どうすっぺー・・・

さすがに2棟同時進行は無理ですし、色んな人からのサポートをしてもらい、ここまで煮詰めた荒川物件を捨てる選択肢もとれないです。

まず思いついたのが黒神様への献上ですが、黒神様も既に土地を見つけ出し、企画検討を詰めている状態です。

では、誰に物件情報を展開するか・・・?

すぐに思いつきました。それは

ロッタリンさんです

荒川物件も私が検討中という話を聞いて、いさぎよく撤退してくれただけでなく、仲介から情報を集めたりしてサポートまでしてくれました。受けた恩は返さなくてはなりません。

また、ロッタリンさんの企画力があれば、この物件もうまく仕上げてくれるに間違いありません。

ひーやん

即蒸発物件です!!

仲介と急ぎ連絡とって、買付出しちゃってください!!

ロッタリン

ありがとうございます!

急ぎ、検討してます!

その後、黒神様にも検知した土地情報を伝えたところ

黒神様

荒川物件より、この板橋物件の方が良かったナリね。。。

吾輩が荒川物件の情報を伝えなければ、この物件をひーやんさんが獲得できたかもしれないナリ。余計な事をしまったナリ・・・

ひーやん

いえいえ!物件が出てくるタイミングなんて誰も読めないですし・・・

板橋物件はロッタリンさんに任せて、私の方は荒川物件に全集中して頑張ります!!

爆速ロッタリン

翌日、ロッタリンさんから連絡がありました。

ロッタリン

ひーやんさんのおかげで買付1番手を満額ローン特約有りでとれました。

私の後に5件、ローン特約無しの満額買付が入ったそうですが、番手を重視してくれる仲介さんで、売主さんとの交渉は私を優先してくれるという事でした。

ひーやん

それは良かったです。プランの方はうまく入りそうですか?

ロッタリン

アドバイス通り、北側に鉄骨階段を設ける事で二種高度斜線をかわして、9戸のプランが入りそうです。作成したプランを送りますね。

ロッタリンさんDIYプラン

さすがロッタリンさんです。1番買付をゲットし、仲介をグリップするのと並行して、私がイメージしていた通りのプランを作成してきました。

ロッタリン

土地情報、連携頂き、本当にありがとうございました

ひーやんさんも荒川物件、ゲットできると良いですね!!

ひーやん

勿論です。ここまで来たら荒川物件、確実にゲットしたいと思います。

次回、荒川物件の企画検討編のクライマックスです!!
ヽ(•̀ω•́ )ゝ

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