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購入検討編

ロッタリンさんとの出会い

YOLO!ひーやんです。

一昨日前に今日が祝日(文化の日)である事に気づきました💧

気づいた時はメチャクチャ嬉しかったですが、テレワークが普及したおかげで「土日はまだか~。祝日はまだか」みたいな感覚が薄れてきている気がします。

そういえば、日本は祝祭日の日数が世界で1番多い国って知ってました?

祝祭日の日数は日本は年間16日で1位。2位がフランスで11日。3位がアメリカで10日と続くようです。

ただ、日本人は有休取得率が50%程度(有休日数20日。10日消化)と先進国の中では下位になるのでトータルとして「日本人は働きすぎ」という印象があるようですね。

たまった有休は捨てられてしまうので非常にもったいないです。どの位もったいないかを定量的に考えると、例えば、2021年は平日が243日なので、年収729万の人であれば、日給は3万円/日となります。10日の有休を未消化で捨ててしまうと、30万円(3万円×10日)を捨ててしまうの同義です。

「予定があるから有休をとる」ではなく、「とりあえず有休を入れてから予定を考える」のようにマインドチェンジすると、有休消化率があがるのかもしれませんね。

さてさて、話を本題に戻します。

今回は4棟目体験記のスピンオフブログとなります。気軽に読んでください。
( ̄▽ ̄)

ロッタリンさん

4棟目体験記を書き進めるにあたり、1人の人物を紹介しておかなくてはなりません。それはロッタリンさんの存在です。

ロッタリンさん

出会い

ロッタリンさんとの出会いのきかっけは、本ブログに設置してある問い合わせフォームとなります。

ブログの連続更新を止めてからも、問い合わせフォーム経由で月に2~3件程度、応援メッセージだったりのお便りをもらっており、私のちょっとした楽しみになっています。

相談については、もっぱら、土地から新築企画の相談が多いのですが、問い合わせフォームで連絡して頂ける時点で、行動力については並以上の方が多い印象を受けます。

その中でも、ロッタリンさんからのお便りの文面は目を引くものがありました。

自己紹介、不動産投資を始めたきっかけや、これまでの活動、および、私のブログにたどりついた経緯について、理路整然と記載された文章からは、ロジカルな知性と非常に高い行動力を感じる事ができました。

お便りを頂いた時点ではロッタリンさんは不動産投資の検討を開始して3ヶ月程度の状態でしたが、16行の金融機関開拓。11社の工務店開拓。不動産関連書籍25冊読了と、既に多くの行動を実践されていました。

ロッタリンさんからの相談事項は以下の内容(原文ママ)です。

現在、1人で土地から新築企画を行っており、進め方の大枠はひーやんさんのブログを拝見させて頂いたり、独学で分かっているのですが、細かなところの疑問解決や第3者視点でのアドバイスを頂きたいと思っています。

  1. 企画を進めるうえでの注意点
  2. ボリュームチェック後の考慮漏れの指摘
  3. プラン作成時の階段・建具の寸法や配置
  4. 建築費用算出時の考慮漏れの指摘

もちろん自分で出来ることは可能な限り調べ、行動しますので全ての手ほどきのお願いは考えておりません。

①はよく受ける相談でしたが、②~④はかなり具体的、かつ、不動産投資を検討し始めて3ヶ月とは思えない相談事項です。

相談事項は以下に続きます。

あと、一番お願いしたいのは、不動産投資を共に行う同志になって頂きたいと思っています。

ま・・・まだ会ってもないよ?

いきなり、「ズッ友になりたい」とお願いされたのは初めてです。嬉しい気持ちと戸惑いの気持ちが半々でしたが、とりあえず、ズッ友になるためには会わないと何も始まりません。

とはいえ時制的にはコロナ渦まっ最中だったので、まずは、zoomで話をしてみる事にしました。

ロッタリンさんとご対面

ロッタリン

こんばんわ。ロッタリンです。

ひーやん

はじめまして。ひーやんです。

自己紹介メールでは、ロッタリンさんはアラフィフと聞いていましたが、めちゃくちゃ若いです(そしてイケメンです。)

ひーやん

土地のボリュームチェック、ご自分でやられているのですよね。

どんな感じでやられてるんですか?

ロッタリン

例えば、こちらの土地であれば、用途地域から高度地区を調べ、対象の土地に入る戸数をチェック。3階の各住戸は斜線がかかるため母屋下がりにする事で20㎡の確保は可能。おおよその計算を元にして、JW-CADで具体的なプラン入れをしています。こちらが私が書いた図面です。

ひーやん

(え・・・?)

ロッタリン

上記プランを入れた場合、施工床210㎡、坪80万で建築費5090万を想定。土地代5380万。古家ありのため更地渡しで交渉することを前提とします。利回りは6.1% ( 6万x9戸x12カ月÷5090万+5380)。積算評価率56%、土地3250万、建物2700万。これらの金額には諸経費、設計費を含んでいません。

ひーやん

(・・・)

ロッタリン

この土地を新築企画した場合の考察です。

利回りおよび積算評価が低いため、収益性がなく融資が下りない可能性が高いですが、検討継続の場合は現地調査を行います。

売却も考慮すると該当区の平均利回りが6.4%で、本物件はそれよりも低いため売却目線では厳しいかと思います。最低でもこのエリアでは8%は欲しいところ。また、エリア平均坪単価が116.3万円のところ、駅10分以上で坪単価134万は高いです。

いずれにせよ、融資を引くためには積算評価が低すぎます。金融機関からは不動産投資未経験者の融資額は積算評価額となるといわれています。収益還元評価の金融機関もあり、まだ開拓できていないですが、この収益性では収益還元評価の金融機関もNGだと考えます。

ひーやん

不動産投資の検討を開始したのは、いつ頃でしたっけ?

ロッタリン

3ヶ月前です。

ひーやん

わ、私に相談したいのは?

ロッタリン

ボリュームチェック後の考慮漏れなどがないか、不安なので相談をさせて頂きたいと思います。

ひーやん

あ、あー。。。そうだ。いい人がいます。

その道の専門家、プロなので、私なんかより、こちらの方👇に相談されてはいかがでしょうか?

ロッタリン

ありがとうございます。ボリュームチェックは自分でやるので、その後の考慮漏れのチェックだけお願いするのであれば、費用相談もできますでしょうか?

ひーやん

た、たぶん大丈夫だと思います。まずは相談してみてください。

(わん🐶さん、、、後は頼みますm(_ _)m)

初回のzoom会議では、常人にはない狂気をロッタリンさんから感じましたが、それは見事に的中しました。

同族です。彼となら、ズッ友になれそうですw

そんなロッタリンさんと、たまに土地探しのライバルになったり、時には物件情報を共有をしたり、ボリュームチェック&簡易プランニングの腕を磨きあったりしながら、4棟目土地探しは続いていったのです。
ヽ(•̀ω•́ )ゝ

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