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板橋物件検討編

土地から新築9%!?

YOLO!ひーやんです。

前回の記事公開後にわん🐶さんから以下の問い合わせをもらいました。

わん🐶さん

ブログのポイントみたいなのは、どこかに「いいね!」みたいなのはあるんですか?

クリックするようなものが見当たらなかったので、どうすればいいのかな?と思いまして・・・

ひーやん

(え・・・?)

ブログランキングのポイント獲得用に、記事の先頭と最後にクリック用のオリジナルバナーを設置しているので、なんで見当たらないのかなぁ?と話を聞いてみると、どうやら、以下の赤枠で囲んでいる「不動産投資 人気ブログランキング」のバナー画像をクリックする必要があると理解し、そのバナー画像がサイト上になく、クリックができないとの問い合わせでした。

なるほど。。。そう言われると確かにわかりづらい。。。。

凝ってオリジナルバナーを作ったのが仇となってしまいました。
(||゚Д゚)

早速、オリジナルバナーの文言を誤解のないような内容に変えた上で、ちょっとアニメーションを加えてみましたが、これでいかがでしょうか?w

ちなみに、この「不動産投資 人気ブログランキング」のランキングポイントは、バナークリックでINポイントが10ポイント。ブログランキングサイトからクリックして本サイトに戻ってくるとOUTポイントが10ポイント入り、直近1週間の累計INポイントを元にランク付けされます。
※ポイントについては1日(正確には24時間)に1回しか入らない仕組みなので、連打して頂く必要はございません。

私がブログを連続更新していた最盛期は4位まで登りつめる事ができましたが、連続更新を止めた今、読者離れもしてしまっていると思います。

それでも、4棟目体験記の隔日更新期間中は、10位以内には入りたいな~、なんて思っていますので、バナー画像をワンクリックして頂けると嬉しいです。
( ˆωˆ )

さてさて、それでは4棟目体験記の続編です。

土地から新築のオワコン化?

4棟目の土地探しを開始したものの、収益基準に合う土地が見つかったと思えば底地権や借地権や再建不。。。

土地情報の定量分析を行った結果、表面利回り8%を超える基準の収益用地は「なくはない」という結論に至ったものの、土地探しの手応えがない日々が続いていき「もう土地から新築企画は無理なのでは?」「別の不動産取得方法にピボット(方針転換)した方が良いのでは?」という考えが、頭の中を駆け巡ります。

いくつか、収益予想がしやすい土地をフォローアップをしてみると、6%台の利回想定となる土地が、数日間で掲載が落ちていっている事に気づきました。

土地から新築オワコン化・・・そう思っても致し方ない状況です。。。

出会いは突然・・・

心が折れそうなる日々を過ごしていたとある金曜日の夕方、トチサガースが通知してくれた土地情報を見た瞬間、久しぶりにアドレナリンがドバッと噴出しました。

  • 物件所在地:板橋区某駅徒歩8分
  • 土地面積:118平米
  • 価格:3400万円
  • 建ぺい率:60%
  • 容積率:200%
  • 用途地域:第一種中高層住居専用地域
  • 高度地区:第二種高度
  • 防火地域:準防火
  • 土地権利:所有権

明らかに安いです。。。

ただ、いつものように、再建不や超絶変形地。良くても旗竿地だったり建築条件付き、どこかに落とし穴がある土地だろうなと思いながらも、ちょっとした期待を胸にポータルサイトで詳細を覗いてみました。

地形図は以下の通り。

地形図

(ゴクリ・・・)

角地&整形地で二種高度で北側道路。建築条件も無し。

角地緩和と準防火建築で建ぺい率は+20%。第二種高度で北側道路のため、高度斜線の回避が可能道路斜線の2道路緩和(※)4m道路側の道路斜線も回避可能

(※)道路斜線の2道路緩和

前面道路が2面以上ある場合は、すべての前面道路が最大幅員の道路と同じ幅員とみなされる。ただし、下記の範囲とする。

  • aの範囲
    水平距離が道路Aの幅員の2倍以内で、かつ35m以内の範囲
  • bの範囲
    上記意外の前面道路がBの範囲で、道路の中心線から10mを超える範囲

引用元:改訂版 図説 やさしい建築法規

プランを入れるのに非常にイージーな土地。簡易ボリュームチェックだと25㎡(1K)×9戸のアパート建築が可能です。賃料は固く見て7.7万円(管理・共益費込)。建築費は過去経験からのざっくり概算とした収益シミュレーションは以下となります。

  • 土地価格:3,400万円
  • 建物価格:5,600万円
  • 事業費:9,000万円
  • 年間賃料:810万円(7.7万円×9戸×12ヶ月)
  • 表面利回り:9.00%(810万円÷9,000万円)

8%越えの物件ですら、最近はお目にかかっていなかったので、震えが止まりません。完全に即、売止物件です。

焦る気持ちをそのままに、仲介に電話してみましたが、既に営業終了しており連絡とれず(´;ω;`)

物件詳細情報を送ってもらうようメールをした後、流れるように黒神様にポータルサイトの情報を連携して、ご意見を伺ってみました。

黒神様

これは・・・ここ半年でピカイチの物件なり!!

出ました!黒神様から「ここ半年間でピカイチ」╭( ・ㅂ・)b

並行して、わん🐶さんにボリュームチェックを依頼すると、今回も爆速で対応をしてくれました。

わん🐶さん

各居室のバランスとれば25㎡の1K×9戸実現できると思いますよ!

停滞していた時が、急速に動き出しますヽ(•̀ω•́ )ゝ

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