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板橋物件検討編

ローン特約無しの穴と根抵当で収益還元

YOLO!ひーやんです。

前にブログで書きましたが、今年の6月に妻のみーやんが退職したタイミングでダップーのワンちゃん(♀)を三女とした我が家に迎えいれました。

屋上のドッグランで遊ぶ三女(🐶)

タイミングを同じくして、妻が趣味の裁縫スキルを活かして、ハンドメイドの犬服販売を開始しているのですが、肌寒い時期になった事もあってか、オーダーが殺到しているようです。

ハンドメイド犬服

売上も順調で、11月は既に10万円程の売上を達成しているようですが、1着あたり1000円~2000円の価格設定なので、量をこなす必要があります。犬服等のハンドメインド販売はフロービジネスなので、不動産賃貸業等のストックビジネスと違い、自分の時間を切り売りをする必要があり、朝から晩までハサミでチョキチョキ、ミシンでカタカタと犬服制作に取り組んでいる姿を見て、つい、話をしてしましました。

ひーやん

犬服販売ってさ、フロービジネスだから、ストックビジネスを織り交ぜていったが良いと思うんだよね。

妻のみーやん

・・・でも、犬服販売のストックビジネスってなんなのさ?

ひーやん

犬服のハンドメイドを行うためのノウハウとかを本とかにまとめて、サイトで1コインで販売するとか?

みーやんのハンドメイドの犬服を買いたい人って、みーやん自身がどういう風に犬服を作っているのか、興味がある人も多いんじゃないかなぁって。。。

そういう人がおまけで買ってくれたらラッキーでハッピーじゃない?

妻のみーやん

面倒くさそう・・・

裁縫は趣味で楽しいけど、なんか、そういうのはやりたくないな。

そもそも、私、ストックビジネスもっているし。

ひーやん

え!?本当!?

いつの間に・・・

妻のみーやん

私が何もしなくても、あなたが稼いできてくれるじゃないの♪

私にとってのストックビジネスは、あ・な・た。

おーほほほほほほほほほ!!

ひーやん

(・・・・ブログで晒してやろ)

という事で、本題!!

4棟目体験記の続編です。(過去の4棟目体験記シリーズはこちら👈)

建築プランと建築費の見積もりが出たため、金融機関への融資打診を進めていきましたが、新規の金融機関は軒並み全滅(取り扱い不可)となってしまいました。。。

こうなると、既存取引がある金融機関に頼るしかありません。

爽やか信用金庫

爽やか信用金庫からは個人で1棟(2棟目)。法人で1棟(3棟目)の借入があります。

連続で融資をしてもらっているので、今回も融資をしてくれるかも、という期待を旨に、融資担当にアポ取りを行い、支店で面談をしてきました。

ひーやん

・・・という事で、こちらのアパートの融資について、ご相談にのっていただけないかなと。

融資担当
立石さん

収益性は抜群ですね。ただ、3棟目が竣工してからの期間が短いので、ちょっと取り組めるかどうか・・・

本来であれば、1年は状況も見ておきたいので、、、

ひーやん

3棟目は既に満室ですし、そこを何とか・・・

あ、これでも飲んでガッツを出してください!!

そっとレッドブルを1本、差し出してみました。

融資担当
立石さん

・・・・頂いている計画書だと、頭金が500万の計画になっていますが、ぶっちゃげ、頭金、いくらまで出せそうですか?

ひーやん

うーん。。。。1000万円までなら何とか。。。

融資担当
立石さん

1000万円ですね。わかりました。

ひーやん

あ、ただ、頭金500万円だとありがたいです!!

そっともう一本、レッドブルを差し出してみました。

融資担当
立石さん

・・・わかりました。

ただ、頭金500万円は努力目標とさせてくださいね。

ひーやん

ありがとうございます!!よろしくお願いします。

支店を出る間際に、もう一本、レッドブルを差し出してみました。

融資担当
立石さん

さすがに受け取れませんよ(笑)

何本もってきたんですか?

ひーやん

3本です(笑)

という事で、レッドブルの差し入れが効いたのか、効かなかったかはよくわかりませんが、融資担当の立石さんはやる気を出してくれました。

ただ、翌日、立石さんから電話連絡があり・・・

融資担当
立石さん

ひーやんさん、申し訳ないです。

ひーやん

ど、どうしましたか?

融資担当
立石さん

ローン特約無しで売買契約を進められる前提だと、支店で取り扱いできないという上席の判断で・・・

ひーやん

え!?どういう事ですか!?

ローン特約の有無が、融資審査に関係してくるんですか?

融資担当
立石さん

はい。支店として前向きに検討をします、というお答えをして、ひーやんさんでローン特約無しの売買契約を結ばれた後、本部で稟議が否決された場合「話が違うじゃないか!!支店で前向きに検討してくれると言ったから、売買契約をしたのに!!」と、揉めてしまう事を懸念していまして。。。

ひーやん

いやいや・・・

そんな事、言わないですよ。。。ローン特約無しのリスクは私が負うと判断して買付を入れていますし。。。

融資担当
立石さん

ひーやんさんはそうお考えだとは思いますが、他のお客様で問題となった実例があったようで、ローン特約無しの案件は取り扱いができないのです。

もし、ローン特約をつけられるようであれば、全力で検討させてもらいますので・・・

ひーやん

しょ、承知です。

まさかのローン特約無し案件取り扱い不可( ̄ロ ̄|||)

こんな所にローン特約無しの落とし穴潜んでいるとは予期できませんでした。。。

きら★銀行

きら★銀行は旧八千世銀行時代に個人で1棟(1棟目)アパートローンでの借入実績があります。

ただし、3棟目の融資相談時には、面談さえしてもらえず門前払いされてしまいました。

きら★銀行
融資担当

ちょっとペースが早いのではないでしょうか?時間を置いて買う事でリスク分散できると思いますよ

ひーやん

あ、建っている新築を購入するわけではなく、これから土地を購入してアパートを建てるので2021年にできる予定ですよ。資料も作ったので、一度、面談してご説明したいのですが、、、

きら★銀行
融資担当

いやぁ、、、ちょっと銀行合併によるシステムの統合とかでちょっと今忙しいんですよね。。。また、時期をみてから、でいかがでしょうか?

ひーやん

はい。。。(えーっ、、、、)

まさか、、、面談もしてもらえずに断られてしまいました。
( ̄3 ̄)=3

もともとは1棟目の葛飾APをきら★銀行の個人向けローンセンターで審査・承認を行ってもらい、最寄りの支店で融資を借りたのですが、のちほど投資家仲間に話しを聞くと、こちらの支店はプロパー融資を出すのが非常に渋い支店だったようです。

別の支店で挑めばチャンスがあるかと思い、これまた武志さんから融資に積極的な支店の担当を紹介してもらったのですが、残念ながら既存借入している支店があると、別の支店からの借入はできないという話でした。。。

同一金融機関で別支店での複数借入はできないため、最初に借入する支店は重要

個人で借入があるA支店は融資が渋く武士さんから紹介してもらったB支店は融資に積極的。B支店に相談を持ちかけたところ、A支店の借入がある場合、B支店の借入ができない、というのが3棟目融資相談時の結論でした。

果たして本当にそうなのでしょうか?

というのも、きら★銀行のA支店からは個人として借入があるだけで、ひーやんエステートとしての法人での借入はありません。

個人と法人では人格がそもそも異なるので、法人のひーやんエステートであれば、きら★銀行B支店からの借入も可能ではないか?

このあたりを3棟目融資開拓時は、明確にB支店の担当に伝えられていなかった気がするのです。

改めて、武士さんにB支店の融資担当を紹介してもらい、前述の状況を明確にお伝えすると、ひーやんエステートとしてB支店として取り組める可能性もあるという見解をもらったため、早速、事業計画書を事前にメール送付した上で、アポとりして面談をしてきました。

ひーやん

ご相談にのって頂ける事になって嬉しいです。事前にメールした事業計画書についてご説明させていただきます。

カクカクシカジカといった案件で収益性も非常に高いため、何卒、融資のご検討を頂けないでしょうか?

融資担当

計画書のご説明ありがとうございます。事前に資料は拝見させて頂いていましたが、支店としても、是非とも前向きに取り組みをさせて頂きたいと思います。

ひーやん

あ、ありがとうございます!!

融資担当

ただ、1点前提がありまして。。。

今回、借入希望額が9000万円となっていますが、根抵当として1億円の極度額の設定をさせて頂きたいのです。

ひーやん

それは全然構わないのですが、何故でしょうか?

融資担当

はい。当行の評価基準で1億円以上の案件の場合については、積算評価ではなく収益還元評価とする事ができるので、物件の担保評価を伸ばす事ができるのです。

今回の物件は収益還元評価だとフルで保全がとれますし、極度額の設定としても借入額の1~2割が通常範囲なので、違和感なく当行規定に沿って、収益還元評価で進められるかなと考えています。

1億円を超えると融資を受けるのが厳しくなるという感覚でしたが、逆に1億円を越えると収益還元評価ができて物件の担保評価が伸ばしやすいと聞いて、ちょっくら衝撃を受けました。

融資担当

問題なければ、本部の事前審査に進めさせていただきますが、いかがでしょうか?

金利は1.5%。土地+建物価格の97%融資。期間は30年でいかがでしょうか?

ひーやん

え!?支店の審査等は不要なのですか?

融資担当

もちろん、支店としても正式に審査致しますが、事前に上席とも話をして、支店としては進める方針となっています。

条件面で問題なければ、支店審査終わり次第、本部の事前審査に進められればと考えています。

ひーやん

あ、ありがとうございます!条件面、全く問題ございません。是非ともよろしくお願いします!

取引実績がある金融機関の中でも、可能性が低いと考えていた、きら★銀行。想像以上の条件で内示を頂く事ができました。

本部事前審査で承認を得るまでは安心はできませんが、ローン特約無しの売買契約を結ぶ前に、融資の目処がついた事は非常に嬉しいです。

あとは、売主さんの娘さんとの相談結果を待って売買契約に進むのみ!!(@•̀ㅂ•́)b

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