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融資開拓編

融資開拓物語

YOLO!ひーやんです。

GWの5日間の連続休暇が終わりましたが、勤務初日が在宅テレワークだったこともあってか、サザエさん症候群にはなりませんでした。私の勤め人としてのストレスの多くは出勤時の往復の通勤3時間が占めていたのかもしれません。

さて、さっそく本題。

今回も3棟目土地から新築アパート体験記です。融資開拓結果を一気にお伝えします。
※今回の記事は過去に書いた近況記事を転用・加筆をした記事になりますのでご留意ください。

融資開拓対象の金融機関

事業計画書が完成しましたので融資開拓を進めていきます。

改めて、3棟目の土地から新築アパートの収支計画は以下の通りです。

収支計算
  • 事業費
    • 土地値:4130万円
    • 建築費:5000万円
    • 事業費合計:9130万円
  • 賃料収入
    • 戸あたり平均賃料:7万円
    • 月間賃料:63万円(7万円×9戸)
    • 年間賃料:756万円(63万円×12ヶ月)
  • 表面利回り
    • 8.28%(756万円÷9130万円)

以下、融資開拓を行った対象の金融機関です。
※一覧は融資相談を行った順です。

  1. 千葉銀行
  2. きらぼし銀行
  3. さわやか信金
  4. 第四銀行
  5. 城南信金
  6. 小松川信金
  7. 東京東信用金庫
  8. SBJ銀行
  9. 横浜幸銀信金
  10. スルガ銀行
  11. 芝信金
  12. 城北信金

千葉銀行

千葉銀行は土地から新築アナザーストーリーの武志さん(仮称)からの紹介で挑みました。

私の法人は横浜に登記をしているため、本来なら千葉銀行のエリア外なのですが、以下のポイントを紹介頂いた融資担当に攻めて頂くことで、取り扱ってくれる事になりました。

  • 勤務地が支店に近い(電車で15分程度)
  • 検討物件が都内

一見さんだと電話相談自体で断られるのですが、紹介パワーはやっぱり素晴らしいです。
p(´⌒`q

早速、アポをとって渾身の融資開拓資料を使ってプレゼンをしてきました。

千葉銀行
融資担当

素晴らしい実績ですね。武志さんの師匠って事になるんですかね?

ひーやん

いやぁ、師匠だなんてそんな。。。まぁ、でもそういう事になりますかね。ふふふ

千葉銀行
融資担当

わかりました。それでは検討してみますので、少しお時間をください。他行は頭金が必須となってきていますが、当行はまだまだフルローン出していますので!!

実績についてはだいぶフカしてしまいましたが、かなり担当は前のめりになってくれましたが2週間後。

千葉銀行
融資担当

すみません。稟議資料を作成しているのですが、どうしても既存の借入額の多さがネックになっていて、本部審査にあげる事ができないです。期待させてしまい、本当に申し訳ありません

ということで、結論としては融資不可という事になりました( ̄ロ ̄|||)。
※ちなみに私の借入額は自宅と2棟のアパートの合計で2億2千万円程度となります。

きらぼし銀行

きらぼし銀行は1棟目の葛飾APを個人で借入しています。

早速、電話で相談してみました。

きらぼし銀行
融資担当

ちょっとペースが早いのではないでしょうか?時間を置いて買う事でリスク分散できると思いますよ

ひーやん

あ、建っている新築を購入するわけではなく、これから土地を購入してアパートを建てるので2021年にできる予定ですよ。資料も作ったので、一度、面談してご説明したいのですが、、、

きらぼし銀行
融資担当

いやぁ、、、ちょっと銀行合併によるシステムの統合とかでちょっと今忙しいんですよね。。。また、時期をみてから、でいかがでしょうか?

ひーやん

はい。。。(えーっ、、、、)

まさか、、、面談もしてもらえずに断られてしまいました。
( ̄3 ̄)=3

もともとは1棟目の葛飾APをきらぼし銀行の個人向けローンセンターで審査・承認を行ってもらい、最寄りの支店で融資を借りたのですが、のちほど投資家仲間に話しを聞くと、こちらの支店はプロパー融資を出すのが非常に渋い支店だったようです。

別の支店で挑めばチャンスがあるかと思い、これまた武志さんから融資に積極的な支店の担当を紹介してもらったのですが、残念ながら既存借入している支店があると、別の支店からの借入はできないという話でした。。。

同一金融機関で別支店での複数借入はできないため、最初に借入する支店は重要

さわやか信金

さわやか信金は2棟目の墨田APを個人で借入している金融機関です。

電話で2棟目の融資を頑張ってくれた担当の石田さんに相談したところ

融資担当
石田さん

了解しました。本来なら満室になってから1年くらいは様子見したいところですが、ひーやんさんの実績なら問題ないと思います。上席と一緒に検討してみます

と前向きに取り組んでくれるという事で資料も提出しましたが、1週間後。

融資担当
石田さん

上席と検討したのですが、ウチの支店では7000万円が限界です

ひーやん

では頭金2000万円+諸費用がキャッシュで必要という事ですね。。。ちょっと出せそうにないです。墨田APみたいに6000万円くらいのもう少し小さいロットだったら取り組めそうですか?

融資担当
石田さん

その規模だったら取り組めるかもしれません

ひーやん

わかりました。それでは別途、ご相談させて頂くかもしれません

融資担当
石田さん

あ、実はワタクシ、退社をする事になっていまして、ひーやんさんの担当は箱崎というものになります。引き継ぎはしっかりやっておきますね

ひーやん

た、退社されるんですね。。。わかりました。箱崎さんによろしくお伝えください

今回はNGでしたが、ロットが小さい6000万円くらいの事業規模であれば取り組めるとの事でしたが、まさかの退職。。。。また新しい担当との信頼を築いていく必要があります。
(´·ω·`)

第四銀行

第四銀行は1棟目の葛飾APでフルローンが出ています

完全にタラレバですが、1棟目の葛飾APで法人でフルローンが出たのは第四銀行だけでしたので、金利は多少高くとも第四銀行で借入をしておけば葛飾APの短期売却を狙えたかもしれません。

まぁ、それはさておき。さっそく1棟目葛飾APの時に融資相談した担当の方の名刺を掘り出し、電話をしてみました。

ひーやん

ひーやんという者ですが・・・

第四銀行
融資担当

あ、、、はい。ひーやん様。。。ですね

ひーやん

2年以上前になるのですが、葛飾の土地から新築アパートで融資相談をさせて頂いて、フルローンまで内諾頂いていていたのですが、その後、かくかくしかじかで

第四銀行
融資担当

はい。。。何となく思い出してきました

ひーやん

今回は足立区の物件になるのですが、取り組んで頂く事はできそうでしょうか?横浜に設立した法人での融資相談をできればと考えています

第四銀行
融資担当

申し訳ありません。2年前から融資エリアが絞られており、支店から1時間以内に行ける距離に法人の事務所と物件の両方あるのが条件になっておりまして・・・

ひーやん

となると、、、第四銀行さんの他の支店でも条件を満たす事はできないという事になりますね・・・

第四銀行
融資担当

はい・・・

融資エリアの条件が変わってしまい撃沈です(;´Д`)

城南信金

自宅から車で10分程度の距離にある支店に電話で相談してみると好感触だっため、そのままの流れで面談してきました。名刺交換すると「お客様応援課長」という役職の方でした。

ひーやん

かくかくしかじかで、良いご提案をいただけると嬉しいのですが

お客様応援課長

素晴らしいご実績ですね。他の金融機関にも相談されてるんですか?

ひーやん

はい。他にも相談している最中です

お客様応援課長

当行は頭金を2割入れてもらう事が融資審査の前提となってしまうのですが、ひーやん様の実績だと、他の金融機関だと頭金ではもっと良い条件になってしまうと思います。そこで、ご提案なのですが期間が35年というのは、ひーやん様にとって魅力的でしょうか?

ひーやん

キャッシュフローがでるので魅力的ではありますが、頭金2割は厳しいですよ。。。

お客様応援課長

そうですよね。。。まぁ、そこは頑張らせてもらいます。金利は2%前後になると思います。

さすがはお客様応援課長。結構前のめりです。

頭金1割程度の条件になれば、後述する公庫の創業融資をうまく使う事で、先に進められる可能性があります。
( ˆωˆ )

小松川信用金庫

土地から新築投資仲間の1人、山上さんより

山上さん

小松川信金は収益還元評価で融資を出してくれると聞きましたよ

という情報を仕入れたため、電話相談をしてみましたが、法人が横浜だとエリア外なのでNGという事でした。
( ̄ロ ̄|||)

二次情報ですが、新築なら金利2%前半、借入期間は30年で出たという話を聞きました。

東京東信用金庫

これまた土地から新築投資仲間の1人レゴリス大家さんより

山上さん

東京東信用金庫は収益還元評価で融資を出してくれると聞きましたよ

という情報を仕入れたため、電話相談をしてみましたが、法人が横浜だとエリア外なのでNGという事でした。
( ̄ロ ̄|||)

二次情報ですが、新築なら金利2%中盤、借入期間は22年という話を聞きました。

SBJ銀行

勢いであたってみました。頭金1割+金利3%という事で断念。
(-_-;)

横浜幸銀信金

勢いであたってみました。サラリーマン投資家には貸さないと即答されました。
(||゚Д゚)

スルガ銀行

twitterのフォロワーの方からオススメされたのがきっかけで、電話で話をし、資料送付して担当レベルで検討して頂きました。

結果はNGで、理由を聞くと以下の通りでした。

  • 事業規模の3割を現金で保有する必要がある
  • 頭金1割を出す必要がる
  • 新築なら金利2.5%で借入期間30年

1つ目の条件がクリアしていなかったため、融資NGという判断となりました。本件について呟いたところ投資侍さんから【最初にフォローしたで賞】という事で「単純に属性不足切り」を頂きました😂
「るろうにくんの小部屋(4):スルメから借りたい人~ノシ」のコラムでもふれていただいています。(どこかわかるかなw)

話しは本筋から全くそれますが、投資侍さんの楽待コラムは初期連載の頃から愛読しており(初期連載分はどこかで復活しないのかしら?)、復帰後のコラムも引き続き楽しく拝見させてもらっています。もはやファンですね。投資侍さんのtwitterアカの最初のフォロワーになれたのはファン心を充足させてくれています。
( ̄▽ ̄)

芝信金

融資に苦戦している様を見かねてか融資情勢に詳しいエンゲル部長さんから

エンゲル部長

私の前の担当が●●支店にいます。彼ならひっぱってくれるかもしれません

ひーやん

貴重な情報ありがとうございます!!コンタクトとってみます

とDMを頂きました。

早速、担当の方に電話で相談を持ちかけましたが、融資情勢が厳しくなったことでエリアが絞られ、支店のエリア内に法人事務所と物件がないとNGという事で断念しました。

第四銀行と同じく、法人横浜、都内物件の壁に立ち阻まれました。
(´·ω·`)

城北信金

投資家であり実業家であるジローさんが城北信金と付き合いがあるという事で相談したところ

ジローさん

私が付き合っている支店が●●にあるので、ひーやんさんの事を話しておきますね

という事で、事前に資料を送付し、後日、面談に行ったところ、何と副支店長さんが出迎えてくれました。

新築だと金利は2%で借入期間30年。頭金についての目安も聞いたところ

城北信金
副支店長

審査部は挨拶のように3割頭金と言っているが、いつも交渉で何とかしています。ただ諸費用分は出してもらう事になると思います

フルを匂わせる驚きの回答をもらいました。

ただ、稟議をあげるためのストーリー作りとして、以下を要望されました。

支店のエリア内に法人の支店登記をしてほしい

今回、うまくいかないにしても、都内に支店登記する事で融資開拓できる金融機関の幅が広がる可能性もあるので、早速、支店登記用のレンタルオフィス(バーチャルではないです)を探し出し、担当に確認した上で、契約手続きに入りました。

また、城北信金については条件面の大幅向上が見込める不燃公社のパートナーローンが使えるため、打診してみました。

ただ、昨年から不燃公社については土地購入からの新築企画には使えないように条件変更がされており、現在は土地保有の地主向けの新築企画した取り扱っていないとの事でした。
( ̄3 ̄)=3

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫には創業融資制度があり、2期を終えていない事業者に対して無担保・無保証で借入ができる制度があります。

こちらの創業融資制度を使えれば、自己資金の不足分を補填する事が可能となります。

電話で問い合わせをしたところ、融資額1千万円。借入期間は10年で金利は2.56%です。

今回の案件で、8千万円を金利2.0%/30年借入と、公庫の創業融資1千万円の2.56%/10年借入のミックスでシミュレーションしたところ、最初の10年間の返済比率が50%→60%に上がってしまうため、キャッシュフローは悪くなりますが、その分、元本返済が進むので、キャッシュ温存という意味の選択肢としてはありかもしれません、。

懸念点としては、合同会社の代表である妻のみーやん自身が面談に必要があり、ちょっと相談をしてみたところ

みーやん

・・・・いやよ

と言われている点くらいです。
(´·ω·`)

ちなみに、2次情報となりますが、決算2期を終えると無担保2千万円という枠になるようです。

また、同じく日本政策金融公庫が取り扱うマル経融資(小規模事業者経営改善資金)があります。

マル経融資は、商工会議所等で経営指導(原則6ヵ月以上)を受けた方なら、無担保・無保証人で、最大2千万円の借入が可能です。

以下、2次情報となりますが、経営指導6ヶ月といっても現金の出入りを記した通帳等を過去6ヶ月分見せればクリアできるようです。また、創業融資とマル経融資については枠の取り扱いに注意点があり、先にマル経融資を使ってしまうと創業融資が使えなくなってしまいます(マル経融資の枠は創業融資の枠を食い潰す)ので、利用する順番には注意が必要との事でした。この情報は複数の投資家から聞いているので、確からしいかと思います。

まとめ

金融機関へアタックをしまくった結果、前向きに検討してもらえるようになったのは城南信金と城北信金だけとなりました。

今回の融資開拓にともない、投資家の知人から情報を頂いたり紹介をしてもらったり、twitterのフォロワーの方からも数多くの情報を頂いたりしました。励ましの言葉やコメントは、折れそうになる心をグッと支えてくれました。改めて、この場を借りて感謝を申し上げます!!

皆様、本当にありがとうございました!!
m(_ _)m

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