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板橋物件検討編

ロン特無し買い付け?

YOLO!ひーやんです。

今週末(11月5日(土)と11月6日(日))は月に1度の楽しみの建築士専門学校のスクーリングの日でした。

ブログには建築士専門学校の状況については記載していませんが(需要もないでしょうからw)、昨年4月に入学してからは、ちゃんとコツコツと学習していっています。

スクーリングで2年次前期までの成績表を渡されたので、エビデンスとしてアップします。

成績表

気づけば、建築士専門学校も、残り半年足らずで卒業を迎えます。

建築は、高校時代から興味があった分野なので、各科目、非常に楽しく取り組めていますし、コロナも収束してきて、ようやく学生間の会話も生まれてきたので、正直なところ、卒業するのは寂しいです(´·ω·`)

とはいえ、家族との貴重な週末の時間を投入し、費用もたいそうかかっていますので、確実に卒業し、来年の建築士試験では一発合格できるように頑張りたいと思います。
p(´⌒`q

あ、話は変わりますが、前回記事の冒頭にて人気ブログランキングのポイントについて記載させて頂きましたが、早速、目標の10位以内に入る事ができました。

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さてさて、それでは引き続き、4棟目体験記の続編です。

仲介へコンタクト

9%を狙える土地情報を入手したのは金曜の夜だったので、翌日土曜の朝、営業開始時間の少し前に、仲介の事務所に電話しました。

ひーやん

昨晩、物件詳細資料の問い合わせをした、ひーやんと申します。

仲介担当

あ、昨晩、問い合わせ内容は拝見していました。広告掲載後、すぐの問い合わせだったのでびっくりしました。

ひーやん

買付を出したいので、事務所の方にお伺いしたいのですが、ご予定はいかがですか?

仲介担当

午前中は外出予定ですが、午後からなら事務所にいます

ひーやん

では午後イチで事務所にお伺いしますね。ちなみに反響の方はいかがでしょうか?

仲介担当

問い合わせはかなり来ています。問い合わせ頂いたのは、ひーやんさんが最初ですが・・・

ひーやん

(みんな動き出し早いなぁ・・)

とりあえず、午後イチでアポイントがとれましたので、午前中は現地調査して、午後に事務所で買付申込を出すつもりで判子をもって家を出ました。

現地調査と賃貸需要のヒアリング

物件の最寄り駅である板橋区某駅にやってきましたが、残念ながら駅力は乏しいです。

「LIFULL HOME’S 見える!賃貸経営」の賃貸需要ヒートマップでは駅周辺は賃貸需要有りと示されていましたが、それに不安を覚える程です。。

駅から8分程歩き、物件に到着しました。

現地写真

古家が立っており、生活感があります。売主さんが住んでいるようです。

物件の近くにはセブンイレブン、マクドナルド、ガスト、小さな商店が徒歩5分圏内にそれぞれあったので、暮らしに不便はなさそうではあります。

午前中、現地調査後に時間が空いたので、近くの賃貸仲介に飛び込みヒアリングを複数かけたところ、駅力はないものの、交通の面で駅としての利便性が高いため、単身者も多く住んでおり、賃貸需要としては問題なく、賃料想定(25㎡の1Kで7.7万円平均)も間違っていないとの事でした。

仲介事務所へ訪問

午後、仲介の事務所を訪問をして、かんたんな自己紹介をした後に、色々とヒアリングをしてみました。

  • 売主さんの奥様が逝去されて、ご自身もご高齢。娘さんと同居するため、自宅を売却したいと考えられている。
  • 確定測量後の引き渡しとなり、板橋区は公道の確定測量が時間がかかるのと、売主さんの住み替えも必要なため、引き渡し時期は売買契約してから6ヶ月後位となる。

土地値が異常に安かったので、何か落とし穴があるのでは?と思っていましたが、詳細に話を聞いて、特に問題無しという判断ができたので一安心です。

ひーやん

早速、買付申込書を出したいのですが

仲介担当

ありがとうございます。ただ、買付申込書を出して頂く前提として、確認しておきたい事がありまして・・・

ひーやん

どのような内容ですか?

仲介担当

今回、法人でのご購入を希望という事ですので、ローン特約は無しという前提となりますが、そちらは問題ないでしょうか?

ひーやん

え!?ローン特約つけれないのですか?

仲介担当

はい。昨今、ローン特約有りで申込みを頂いた個人投資家の方々が、ローンがおりずに白紙解約になるケースが多く、売主様にご迷惑をおかけしてしまっていて。。。

会社全体としてローン特約有りの買付はお受けしない方針になっていおります。

ひーやん

そ、、、それは厳しいですね。。。個人で購入する場合は、ローン特約有りで買付出せるのでしょうか?

仲介担当

個人の場合は、ローン特約有りでの申込も可能ですが、借入対象の金融機関の支店長の融資承認が得られている事が、買付申込を受け付ける条件となります。

ひーやん

そうなると、本日中の買付は出せなくなってしまいますね。。。

ローン特約無しのリスク

これは参りました。。。ローン特約無しで売買契約を行った場合、ローンがひけない場合は手付解除するしかありません。

手付解除してしまうと、売買価格の5%~10%である手付金を放棄。さらには、手付解除の場合、仲介手数料も支払う必要が出てきます。

仲介手数料については売買契約が成立した場合に、支払義務が発生します。

ただし、ローン特約条項をつけて(ロン特有り)、ローンが降りなかった場合は白紙解除(売買契約がなかったものとして取り扱う)となるので、仲介手数料の支払も不要となります。

ですが、ローン特約条項をつけず(ロン特無し)、ローンが降りなかった場合に、手付金を放棄する事による契約解除については、仲介手数料を支払う義務が発生(※)します。

※仲介手数料は成功報酬という扱いのため、全額ではなく減額された金額(例えば、売買契約時に支払った仲介手数料の半金等)となる場合が多いようです。

手付解除時の仲介手数料の支払い金額は諸説ありますが、リスクは悲観としてとらえるべきなので、仲介手数料は全額(3400万円の3%+6万円=108万円)戻らない前提とします。

物件価格は3400万円なので、手付金がその5%~10%の170万~340万。仲介手数料が108万円。。。

手付解除した場合、最大で340万円+108万円=448万円を何も得ずに手放す事になります。それはさすがに厳しい。。。

ひーやん

ローン特約無しで契約した場合、手付解除ができるのは、いつ頃までになるのでしょう?

仲介担当

通常は売買契約~土地決済の期間の中間のタイミング迄となります。

今回、売買契約~土地決済まで6ヶ月程度の期間となるので、売買契約後の3ヶ月間が手付解除可能な期間です。

ひーやん

(売買契約から3ヶ月か。。。結構、猶予はあるな。。。)
手付金ですが、通常5%~10%だと思いますが、3%で申込しこむ事は可能ですかね?
融資はほぼほぼ大丈夫だと思いますが(はったり)、昨今、融資情勢も厳しくなってきているので。。。

仲介担当

まぁ、そうですね。。。。はい。手付金3%でも問題ないですよ。

買付申込み

仲介と話を詰めた結果、手付解除時に支払う費用は、手付金を3%に抑えて102万円(3400万円×3%)+仲介手数料の108万円の合計210万円となりました。

また、手付解除可能期間は売買契約から3ヶ月間。買付~売買契約の期間を考慮すると3ヶ月と2週間程。

融資開拓の時間は十分。キャッシュも増えており、頭金もそれなりに出せるし、手付解除時の費用も痛いは痛いが大ダメージではない。利回り9%の収益用地はレア中のレア。。。

ここは、リスクテイクするべきかもしれない。。。

ひーやん

・・・まだ、他に買付は入っていないですよね?

仲介担当

実は、、、午前中に個人の方と業者の方から、複数件買付申込を頂いていて、この打ち合わせで裏でも、ずっと、問い合わせの電話が続いているんです。。。

ひーやん

えー。。。じゃあ、ロン特無しで買付入れても、無理ってことですか?

仲介担当

いえいえ。そんな事はありませんよ。業者はとりあえず買付申込書を送ってきていて、条件が合わない事が多いんです。

ちょっと待ってくださいね・・・

仲介担当が席を外し、資料をもって戻ってきました。

仲介担当

こちらが、届いている買付申込書ですけど、例えば、この個人の方はローン特約有りで買付を出していますので、お受けできない状況。

こちらの業者は、引き渡しが3ヶ月後となっているで無効となります。

あ、でもこの業者は、、、引き渡しはいつでも良い、か・・・うん。。。

ひーやん

そ、その業者さんが一番手になりますかね?

仲介担当

あ、いえ、ひーやんさんは私の都合で午後に買付を出して頂く事になりましたし、現地確認をして、事務所まで来て頂いて、買付申込書を書いてもらってますので、1番手として売主さんにはお伝えしますよ!!

ひーやん

あ、ありがとうございます!
では、買付申込み書、書きますね!!

という事で、人生初のローン特約無しの買付申込書、発射です!!
( ̄^ ̄)ゞ

帰宅後・・・

帰宅すると、ロッタリンさんからDMが届いていました。

ロッタリン

板橋の物件、ひーやんさん買付入れられました?

ひーやん

入れました・・・・が、何で知ってるんですか?

ロッタリン

やっぱりそうでしたか・・・

私も物件を見つけて買付を入れようと仲介に電話したところ、3棟アパート所有している横浜の個人投資家の方が一番買付を入れられたと聞いて、もしかしたら、ひーやんさんかなと・・・・

ひーやん

さすが。。。ロッタリンさんも買付を入れられたのですか?

ロッタリン

残念ながら、ひーやんさんの後にも複数の満額ローン特約無し買付が入ったようで、受け取ってもらえませんでした。出すだけ出させてほしいと嘆願したのですが。。。

仲介と話した感じだと、一番手のひーやんさんで決まりみたいな口ぶりでしたよ

ひーやん

マジっすかw

やったー!!

ロッタリンさんがライバルになるのかと一瞬ヒヤリとしましたが、逆に嬉しい情報を頂き、この日は久しぶりに安眠できたのでした。
ε-(´∀`*)

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