上の画像リンクのクリックでポイント入ります♪応援頂けるとうれPです(・∀・)

板橋物件検討編

建築プランをDIY!!

YOLO!ひーやんです。

突然ですが、最近ハマっている趣味があります。

それは・・・

サウナ

です。

Youtubeをザッピングしていて、たまたま以下の動画を見たのがきっかけです。

サウナなんて、汗臭いオヤジ達から噴出される体臭をかがされる灼熱の拷問部屋としか認識していませんでしたが、なかなかどうして、完全に勘違いをしてました。

動画を見た後、試しに、正しいサウナの入り方で、サウナに入って「ととのう」という状態を経験してからは、完全にハマってしまい、最近は夫婦で一緒に夜な夜なサウナにいっています

「ととのう」状態に入ると脳内麻薬であるエンドルフィンが分泌され、合法的に「キマる」事ができますので、興味がある方は実践されてみてくださいw

さてさて、それでは引き続き、4棟目体験記の続編です。

売主さんの判断

人生初のローン特約無しの買付を仲介に提出しました。

帰宅後にロッタリンさんから

ロッタリン

仲介と話した感じだと、一番手のひーやんさんで決まりみたいな口ぶりでしたよ

ひーやん

マジっすかw

やったー!!

という情報をもらった事もあり、安穏な日々を過ごしていると、仲介からの連絡がありました。

仲介担当

売主さんとお話しました。

ひーやん

どうでしたか?

(売買契約はいつにしましょうか?)

仲介担当

それが、、、ちょっとすぐには決められないとおっしゃられていて。。。。

ひーやん

そうですかー。。。

感触的にはいかがでした?

仲介担当

私はひーやんさんを推しておきましたし、売主さんも、ひーやんさんかな、とおっしゃられていましたよ。

ただ、娘さんと同居する事になるので、娘さんとも相談した上で、買主さんを決めたいとの事でした。

ひーやん

おぉ!それは良かったです!

売主さんが娘さんと話をするのは再来週頃という事だったので、とりあえず、できる事を進めていく事にしました。

1K?1LDK?

今回の購入対象の土地情報を元に、わん🐶さんに作成してもらった簡易プランが以下となります。

わん🐶さんに書いてもらった簡易プラン

こちらのプランを見た際に

ひーやん

北東(右上)側の居室、もう2~3㎡増やして1LDKにできないかな・・・

と思いました。

理由は単純です。1Kよりも1LDKの方が賃料が高くなるからです。

該当物件エリアの1K/1LDKの賃料相場を調査をしたところ、1Kの相場に比べて1LDKの相場は1.5倍以上でした。

引用元:LIFULL HOME’S
※画像は相場表のサンプル

ただ、平均的な1LDKの平米数は40㎡前後。30㎡強の狭めの1LDKだと賃料はそこまで伸びないため、具体的な類似物件の情報を元にした詳細調査が必要です。

30㎡前半の1LDKの類似物件の賃料をサンプリングで拾っていった結論として、元々想定していた25㎡×9戸のプランよりも、30㎡強の1LDK×3戸+20㎡強の1K×6戸とした方が、収益性が高くなる事がわかりました。

収益計算(1K×9戸の場合)

事業費:土地価格+建築費(概算)=9,000万円

年間賃料:7.7万円×9戸×12ヶ月=810万円
※25㎡の1Kの賃料相場:7.7万円

表面利回り:9.00%(810万円÷9,000万円)

収益計算(1LDK×3戸+1K×6戸の場合)

事業費:土地価格+建築費(概算)=9,000万円

年間賃料:(7.4万円×6戸+9.5万円×3戸)×12ヶ月=874万円
※20㎡強の1Kの賃料相場:7.4万円
※30㎡強の1LDKの賃料相場:9.5万円

表面利回り:9.71%(874万円÷9,000万円)

10%が射程圏~~!!

完全に妄想利回りですが、腰が浮いてしまいそうな数値です。いや、多分浮いていました。

1K→1LDKに変更した場合、建築費が増えるんじゃないの?というツッコミが入りそうですが、私のメイン工務店(アルドルビー)は延べ面積が変わらなければ、コストはほとんど変わらないという特色があるので、その特性を上手く利用する前提での収益計算となります。

参考プランをDIY

1K×9戸ではなく、1LDK×3戸+1K×6戸という混合プランで進める方針に決めました。

普通は、次のアクションとして、建築士や工務店に施主としての要望を伝え、配置図・平面図・立面図といったプラン作成を依頼して、間取り含めた実現性を検討していくのですが、今回は、自分で配置図・平面図を作成した上で、工務店に参考プランとして提示の上、プラン作成を依頼する事にしました。

参考プランを自作する事を考えた理由は3つあります。

参考プラン自作理由その①

私は土地から新築企画を進める上で、建築士としての知識と技能の必要性を感じて、建築士専門学校に通学中(2022年春に卒業予定)です。

建築士専門学校で設計製図の講義を受け、実際に製図課題を実習する事で、CADを用いた製図の知識とオペレーションは習得済みとなります。

過去3棟の土地から新築企画を進め、自分自身に経験・ノウハウが蓄積できており、かつ、建築士専門学校で学んだ知識・技術を活かす事で、参考プランを自作できる状態に成った事が理由の1つ目です。

参考プラン自作理由その②

2点目の理由はプラン作成スケジュールの短縮化です。

今回はローン特約無しの売買契約になる予定のため、できるだけ融資開拓の期間を長くとるためにも、工務店にプランと見積もりをスピーディーに出してもらい、早く金融機関に持ち込みをかけたいという想いがあります。

私のメイン工務店(アルドルビー)は、これまでに実績だと、プラン作成の要望を出して、間取りも入った初期プランができるまでに2週間。さらに、初期プランに追加要望を出して、改定プランができるまでに1~2週間。さらに改定プランに追加要望を出して、、、のようなタイムスケジュールとなるので、1ヶ月位の時間が軽く経過してしていまいます。

施主の要望を折り込み、実現可能性もある程度見込める参考プランを工務店に提示すれば、初期プランの作成時間も短縮できますし、施主の要望を満たしたプランを作成してもらえる可能性が高いです。

参考プラン自作理由その③

3点目の理由は工務店との関係性です。

請負契約前に初期プラン検討を依頼して、さらに改定プランまで考えたもらった上で、案件がポシャるような事が連続してしまうと、工務店にエンガチョされてしまいます。

自分で参考プランを作成し、それを元に、工務店のレギュレーションに沿ったプラン作成をしてもらう程度であれば、設計士の手間も少ないですし、参考プラン検討の過程で、施主としての要望も反映させる事もでき、私にとっても工務店にとってもWIN-WINです。

自作した参考プランと工務店の初期プラン

参考プランをDIYする事に決めて、CADに測量図の情報を叩きこんで、設計開始です。

改めて認識したのですが、インプットに比べてアウトプットは段違いに時間がかかります。

特に今回は初めてのプラン作成だったため、外壁や界壁、間仕切り壁の壁厚だったり、階段の踏面の長さ、トイレ室やUB等の寸法だったりを、過去3棟の設計図面を参考にしながら、一心不乱にプランを作成していきます。

仕事終わりに、夜な夜な睡眠時間を削りながら作成した人生初のDIYプランがこちらです。

で、こちらを参考プランとして工務店に作成してもらった初期プランがこちらです。

初のプランDIYチャレンジでしたが、かなり高い精度でプランが書けたと思います(。-∀-)

人生初のDIYプランを元にした共同住宅。

何とか実現させたいと思います!!ヽ(•̀ω•́ )ゝ

ブログランキングのポイント数がブログを書くモチベーションとなっています!!応援クリックよろしくお願いします★

こちらの記事もおすすめ!