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土地から新築

建築請負契約!!

YOLO!ひーやんです。

いやぁ、夏真っ盛りですね。今週頭から、娘達(小5、小2)も夏休みに入り、自宅でダラダラとした日々を過ごしています。

彼女達は、ずーっとyoutube見たりゲーム(どう森)をしたりしているのですが、次女(小2)がヒューマンビートボックスの動画のマネごとをしていたので、私も試しにyoutubeでヒューマンビートボックス講座を見始めたらハマってしまい、在宅テレワーク中に

ひーやん

ブッツッープースカ、ツカツータッツン、ブッツッープースカ、ツカツータッツン・・・

ビートを重ねてスキルアップを図っていきました。ちょっと嬉しくなったので、夕方に仕事から帰宅したばかりの妻のみーやんに、私のヒューマンビートを聞かせてあげる事にしました。

ひーやん

ボッツッカッツカツカボッカッツ、ボッツッカッツカツカボッカッツ、ブシュルルルルー!!

みーやん

・・・・・

ひーやん

(ノーリアクション?)
ブップスプスツープー、ツカツータッツン、ブップスプスツープー、ツカツータッツン・・・

みーやん

・・・・・うるせぇ

さて、3棟目土地から新築アパート体験記、まいりましょう。

正式見積依頼

過去2棟のアパートから建築費の予測をしたところ、3600万円~3650万円になりそうである事がわかりました。

さわやか信金には6000万円の金額融資で内諾をもらっています。うち、土地代が2600万円なので、建築費が3400万円で抑えられれば、フルレバレッジを効かせる事が可能です。

なので、無理を承知で希望の建築費は3400万円とする事にし、アルドルビー(工務店)の営業課長である坂上さん(仮称)に電話をします。

ひーやん

3棟目アパートですが、ボリュームと間取りがほぼほぼ固まったので、正式見積をお願いできますか?

営業課長
坂上さん

承知しました

ひーやん

今回の希望額は3400万円なのですが、坂上さんの感覚的にいかがですか?

営業課長
坂上さん

3400万円ですか・・・・ちょっっと、、、厳しい気がしますが、頑張ってみます

ひーやん

期待しています。細かい見積条件については後ほど、資料化して送付しますね

という事で、30項目以上に及ぶ見積条件表を作成し、送付しました。

費用交渉

数日経って、坂上さんより電話がありました。

営業課長
坂上さん

見積精査中ですが、3400万円という数値を達成するのは非常に厳しいです

ひーやん

(やっぱりか・・・)そうですか・・・

営業課長
坂上さん

オートロックも付けるのですよね・・・?

ひーやん

はい!せっかくの内階段なので!!

営業課長
坂上さん

性能評価については、劣化対策等級3、耐震等級3を希望と・・・

ひーやん

はい!耐震等級は構造上厳しければ等級2でもOKです!

営業課長
坂上さん

照明は全室、調光機能、リモコン付きのダウンライト・・・

ひーやん

はい!黒神様の物件見たら憧れちゃって!!

営業課長
坂上さん

全室8帖のエアコンも込み、、、。都市ガス仕様ではなく、プロパンガスにするという選択は?

ひーやん

ないです!

営業課長
坂上さん

浴室は2面パネル、暖房乾燥機、追い焚き機能付きで壁付けサーモスタット水栓のフル装備・・・

ひーやん

はい!差別化仕様にしたいので!!

営業課長
坂上さん

水道引き込みも地盤改良も外構工事も全部こみと・・・

ひーやん

全部こみで3400万円でお願いしマス!!

営業課長
坂上さん

無理ですーーーー!!

ひーやん

そ、そうですよね・・すみません。。。どの位になりそうですか・・・?

営業課長
坂上さん

単純に積み上げると3800万円近くになっちゃいますよ

ひーやん

そ、それは困ります!!3580万円!!3580万円ならいかがですか!?

営業課長
坂上さん

3580万円・・・・届かないような気がしますが、ちょっと計算してみます

翌日・・・

営業課長
坂上さん

ご希望の3580万円ですが、収まらなかったので桐生(役員)の方に相談してみました

桐生さんはアルドルビーの収益部門を立ち上げた役員の方で、建築士としての腕前も一級品の実力者です。

桐生さんから狭小アパートまっしぐらだった1棟目葛飾APを半地下にする提案をして頂き、何とか危機を脱しました。人生の恩人といっても過言ではありません。

ひーやん

ど、どうでしたか?

営業課長
坂上さん

マネージャー、、、普通に計算すると、ひーやんさんの希望額に全然届かないんですが・・・

役員 兼 建築士
桐生さん

ひーやんさん、3棟目だろ?いいよ。協力してあげな

営業課長
坂上さん

承知しました!

営業課長
坂上さん

という事で、3580万円で桐生に承認をもらいました!!

ひーやん

ありがとうございます!!

建築請負契約

後日、正式見積書を受領し、アルドルビーのオフィスに向かいました。

2棟目墨田APのインテリアの打ち合わせ以来ですから、1年以上ぶりです。

オフィスへ着くと坂上さんと桐生さん、担当の建築士とインテリアコーディネーターの方がいらっしゃいました。

ひーやん

今回は無理を聞いて頂き、ありがとうございました

営業課長
坂上さん

いえいえ。今後ともよろしくお願いします

営業課長
坂上さん

契約資料を用意しますので、こちらでお待ちください

その後、つつがなく契約を済ませました。また、建築プランについても、これまでの過程で検討は全て終わっており、変更点もないので、プラン変更合意書についても同日に取り交わし、建築確認申請を進めてもらう事にしました。

まとめ

請負契約時点の収支計算は以下の通りです。

収支計算
  • 事業費
    • 土地値:2600万円
    • 建築費:3580万円
    • 事業費合計:6180万円
  • 賃料収入
    • 戸あたり平均賃料:7.9万円
      ※賃貸仲介C(地場)の賃料査定ベース
    • 月間賃料:47.4万円(7.9万円×6戸)
    • 年間賃料:567万円(47.4万円×12ヶ月)
  • 表面利回り
    • 9.20%(567万円÷6180万円)

今回の土地は売主が業者で仲介手数料がかからないので、それを織り込んだ表面利回りは9.33%となります。

これから分離発注等でコストカットしたり、設備仕様も踏まえた賃料精査も進めていくため、もう少し表面利回りは上げられる可能性もありますが、現時点で2棟目墨田APと同程度の利回り(9.3%)は確保できる事がほぼほぼ確定したので、ほっと一息です。

ブログ小休止します!!

3棟目土地から新築体験記の土地購入編、建築編と約1ヶ月程、連続投稿を続けてきましたが、いかがでしたでしょうか?

建築請負契約の体験記まで書ききったキリが良いタイミングでもあるので、ブログについては不定期更新モードに切り替え、ブログ連載に投下していた時間は、建築士や宅建資格試験の勉強にあてていきたいと思います。

体験記については、ネタが溜まったタイミングで再開しようかと考えていますが、土地から新築企画は「企画」をした後は、計画通りに建てるだけ

なのですが、、、ちょうど昨日(8月7日)

営業課長
坂上さん

工事中に匿名で警察に連日、通報が入り、工事が中断しています

ひーやん

え・・・

営業課長
坂上さん

また、おそらく、その匿名の方だと思うのですが、現場監督に「外壁の色はなんだ?もし、暗めの色なら雰囲気悪くなるから、明るめの色に変えろ!!」等、直接クレームをつけてきてるようで・・・

ひーやん

えぇ・・・

という事で、土地から新築企画・・・やっぱり一筋縄ではいかなさそうです
( ̄ロ ̄|||)

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