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土地から新築

賃料査定と建築費予想

YOLO!ひーやんです。

梅雨明けたとたんに、メチャンコ暑くなってきましたね。。。

ただ、今年の夏は在宅テレワーク勤務なので、暑い中の通勤がほぼ無い事は非常にありがたいです。もう、通勤生活には戻れない、戻りたくない、というのが在宅テレワーカーの本音だと思いますので、コロナ騒動が収まった後も、今のワークスタイルが続いてくれる事を切に願います。

それでは、浮いた通勤時間を使って執筆した3棟目土地から新築体験記の続編です!!

賃料査定

プラン検討を詰めていき、戸あたりの㎡数と間取りの検討も完了したので、賃貸仲介に賃料査定をお願いしていきます。

ちなみに、買付を入れた際は、自分でポータルサイトで類似物件を調査し、平均賃料73,000円として収益計算をしています。そのため、月間家賃収入は73,000円×6戸=438,000円で想定していました。

今回、賃料査定については3社。大手2社、地場の賃貸仲介業者(物件徒歩5分)の1社を選定しました。

賃料査定についてはバラツキが多いです。私の経験だと1割~2割程度のバラツキが発生します。必ず1社ではなく複数の仲介業者にお願いして賃料相場を把握するようにしましょう。

さて、賃貸仲介業者に賃料査定をお願いした結果が以下です。

  賃貸仲介A(大手) 賃貸仲介B(大手) 賃貸仲介C(地場)
101号室 76,000 73,000 76,000
102号室 76,000 73,000 76,000
201号室 79,000 76,000 80,000
202号室 79,000 76,000 80,000
301号室 80,000 77,000 81,000
302号室 80,000 77,000 81,000
合計 470,000 452,000 474,000

元気がみなぎっている男の様子

ヨッシャー!!

いずれも買付時の賃料想定よりも高い査定となっており、バッチリ、間取り改善の効果が出ています( ˆωˆ )

建築費予想

さて、最後に工務店に建築費の正式見積をかけていきます。

正式見積をお願いする工務店は1棟目と2棟目の建築をお願いしたアルドルビー(仮称)となります。

土地から新築企画活動を行い、他の投資家の方との情報交換を続け、30社弱の工務店情報を集めていますが、結局は土地から新築の神、黒神様が練りに練って選出した工務店であるアルドルビー以外に、お任せしようと思う工務店はありませんでした。。。
※工務店選定の直近情報は以下の記事に詳細を記載しています。

通常、建築費交渉をする時は複数の工務店に相見積もりをとって相場感を得た上で交渉するのが常套手段です。

ただし、私の場合は他の投資家の方々との情報交換により建築費の相場感は抑えています。そのため、アルドルビーには「この金額でお願いできないか?」と拝み倒すだけですw

建築費予想

アルドルビーには無茶な金額でお願いするつもりはなく、1棟目や2棟目と同じ基準の金額でお願いできれば全く問題ありません。

ただし、1棟目、2棟目の建築請負契約をした時は消費税8%時代で、2棟目についても1年半以上も前。それから建築費は高騰していっていますので、同一基準でお願いするのは、厳しい可能性が非常に高いです。

さて、改めて今回の物件の図面をお見せします。

各居室50㎡×3階の150㎡となりますが、今回は内階段のため階段・共用部分も延床面積に参入(容積には不算入)されますので、延床面積は172㎡です。

1棟目APと2棟目APの坪単価はそれぞれ以下の通りです。
※改めて最終金額から㎡単価を調べましたが、ほぼほぼ同じ単価でした。

  • 1棟目AP(木三共9戸 延床面積187㎡(56.5坪))
     建築費=4,600万円
     ㎡単価=24.6万円(坪単価=73.8万円)
  • 2棟目AP(木三共6戸 延床面積134㎡(40.5坪))
     建築費=3,300万円
     ㎡単価=24.6万円(坪単価=73.8万円)

1棟目AP(葛飾AP)と2棟目AP(墨田AP)詳しい物件仕様は以下の記事を参考にしてください。

㎡単価や坪単価については

  • 水道管引き込み、宅内給排水工事、地盤改良工事、外構工事などの付設工事をどこまで入れるか?
  • 都市ガス仕様か、プロパン仕様か?
  • 2階建てか、3階建てか?
  • 設備のグレードはどうか?

などなど、比較基準を合わせないと結果が全く変わってきます。

そのため、異なる工務店同士で㎡単価、坪単価で比較する場合は慎重な判断が必要ですが、同一工務店で建築費を比較する上では有用な情報となります。

それでは、㎡単価ベースで3棟目APの建築費を予想してみます。

3棟目APの延床面積である172㎡に㎡単価の24.6万円をかけると4231万円となりますが、1棟目APと2棟目APと基準が異なるポイントがあります。

それは、今回の3棟目APが内階段であるため、階段・共用部が延床面積に含まれてしまっている点です。

基準を合わせるため、階段・共用部を延床面積から除外すると150㎡。㎡単価の24.6万円をかけると3690万円です。

ひーやん

(うーん・・・・)

アルドルビーに希望額をいくらで出すかを悩みました。というのも、以下の点で過去2棟と異なるポイントがあるからです。

  • 消費税が8%から10%に変わっている
    増額ポイント。建築費総額が1.8%程度増える計算。
    建築費が高騰している
    増額ポイント。ただし上昇幅は不透明。
  • 1部屋の㎡数が多い
    減額ポイント。㎡数に建築単価は比例しない。ただし減額幅は不透明。
  • 鉄骨階段ではなく木造内階段(減額ポイント)
    減額ポイント。100万円程度は下がる。

という事で、なーんとなく3600万円~3650万円位でギリギリいけそうな気がします。。。

建築費交渉のラインが見えてきたので、アルドルビー(工務店)に正式見積をお願いしてみます╭( ・ㅂ・)b

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