YOLO！ひーやんです。
GWに突入しましたが、新型コロナウィルスの影響で我が家もガッチリSTAY HOMEです。
５月２日（土）～５月７日（水）の５日間。全くもって予定がないので、普段はできない事に時間をたんまり投入して「気づいたらGW終わってた・・・・」みたいな事にならないように、タイムマネジメントしていきたいと思います。
さて、本題。３棟目土地から新築体験記の続編です。
犬神建築士に土地のボリュームチェックを爆速で進めて頂いたので、続いて、工務店に見積依頼をお願いすることにしました。
工務店選定について
土地から新築企画を進める上で、工務店の選定は非常に重要ですので、他の投資家さんとの交流や新築見学会等に参加したりして、コツコツと工務店の情報を集めていました。
その結果、集めた工務店情報の数は２８社になっていました。
私は１棟目の葛飾ＡＰでガッツリと相見積もりをとった結果、コスト、品質、実績の三拍子が揃ったアルドルビー（仮称）という黒神様直伝の工務店にアパート建築をお願いする事にしました。
工務店２８社の中で、アルドルビーと同じ水準の費用感と品質で建ててくれる信頼できそうな工務店は３社でしたが、２０１９年１１月に１社は倒産。１社は投資家の間で有名になりすぎたのか、コストが割高傾向。唯一、お願いしてもよさそうだな、と思う工務店として残ったのはM社だけでした。
本来、工務店選定を行う場合は相見積もりをとるべきなのですが、アルドルビーと競えそうなM社は現在フル稼働中で、新規案件の募集は休止中であると聞き、M社以外の工務店へ相見積もりをとるメリットも見いだせなかったため、アルドルビーにのみ建築費の見積依頼をすることにしました。
見積もり依頼
アルドルビーの営業課長である坂上さんに、事前に土地情報一式をメール送付した上で、電話で見積もり依頼をお願いしました。
建築費見積もりをお願いできますか？
ありがとうございます。今回はどれくらいの規模感になりそうですか？
添付した資料のボリューム図面が入っていると思いますが、２２㎡×９戸のアパートです
なるほど。ちょうど武志さんが進められている２棟目の物件と同じくらいの規模ですね
銀行提示用に急ぎたいのですが、どれくらいで見積書を頂けますか？
概算で良ければ、武志さんの見積ベースで作る事はできますが、それでも良いですか？
大きくブレないのであれば、それで構いません
武志さん（仮称）は１棟目を２０２０年３月に竣工されており、２０２０年９月の第二繁忙期に向けて２棟目のアパート建築に着手しています。
今回は武志さんの２棟目を類似物件として概算を作ってもらう事になりました。
爆速見積もり
見積もり依頼をした翌日
概算見積書ができました
と、すごい勢いで見積書を頂けましたｗ
提示頂いた概算見積書を見ると、２棟目墨田ＡＰをベースとした本体工事に加え、水道管引き込み、外構工事、地盤改良等に加え、上振れリスクを見込んだ金額も入れてもらって、全てコミコミで５０００万円となっていました。
収支計算
収支計算をすると以下のようになります。
- 事業費
- 土地値：４１３０万円
- 建築費：５０００万円
- 事業費合計：９１３０万円
- 賃料収入
- 戸あたり平均賃料：７万円
- 月間賃料：６３万円（７万円×９戸）
- 年間賃料：７５６万円（６３万円×１２ヶ月）
- 表面利回り
- ８．２８％（７５６万円÷９１３０万円）
表面利回りとしては若干物足りないような感じもしますが、以下の事を加味すると８％中盤～後半まで引き上げる事も可能そうです。
- 売主業者への直接交渉により仲介手数料３％が諸費用から減額できる可能性あり。（もしかしたら指値も可能かも）
- 賃料収入は間取り次第で向上する余地あり
- 建築費は本格交渉＆分離発注を進めることで減額できる可能性あり
金融機関開拓向けの事業計画書の材料が爆速で揃ったので、早速、作成に着手したいと思います。
ヽ(•̀ω•́ )ゝ
