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土地購入編

収支計算を急げ!!

YOLO!ひーやんです。

昨日(7月14日)、人間ドックに行ってきたのですが、胃のバリウム検査で「バリウム抜け」が検出されてしまいました。(;´Д`)

胃の入り口隆起物があり、バリウムが弾かれてしまっているようです。胃カメラによる精密検査を行う必要があり、気分が落ち込んでいます。。。

私の親父さんは脊髄癌で43歳で逝去したのですが、原発巣は胃だったようなので、不安は募るばかり。数年前に原発巣の話をお袋さんから聞いた際には、早速、胃癌の原因となりやすいピロリ菌を保菌している事が検査でわかったので、除菌を試みましたが、この私のピロリ。一次除菌では死滅せず、二次除菌後の人間ドック検査で血清ピロリ抗体が陽性判定を示してくる勢いの良さ。ピロリ除菌後は胃炎の症状が緩和されていくと聞いていたのですが、今回のバリウム検査の結果は「胃炎」。こんちくしょう(||゚Д゚)

はぁ、、、とりあえず精密検査までは不安が解消する事は無さそうです。
( ̄3 ̄)=3

さて、気を取り直して今回も3棟目土地から新築アパート体験記。参ります!!

事業費算出

犬神建築士のボリュームチェックをして頂いた結果、25㎡弱の6戸の木三共が建築可能である事がわかりました。

ボリュームチェック結果

建築費については、2棟目の墨田APが6戸の木三共アパートだったため、延床ベースで換算すると、以下のように類推する事が可能です。

  • 2棟目AP
    延床面積:137㎡
    建築費:3300万円
  • 3棟目AP
    延床面積:148㎡
    建築費:3570万円

延床面積に比例して建築費は単純比例するわけではないですが、2棟目の墨田APが消費税8%での請負契約だった点と、昨今、建築費が高騰している点を踏まえると、建築費は3600万円程度を見込んでおくのが妥当と考えました。

土地+建物合わせた事業費は以下のようになります。

事業費計算
  • 土地費用:2800万円
  • 建物費用:3600万円
  • 事業費総額:6400万円

収支計算

続いて、収支計算をするための想定賃料を検討していきます。

想定賃料については複数の賃貸仲介に査定をとるのが確実ですが、スピード勝負の土地買付合戦。一分一秒が重要です。このタイミングでそんな悠長な事はやってられません。

ポータルサイトで類似物件の募集賃料を元に調査を行ったところ、固めにみて、戸あたりの平均賃料は7.3万円程度は見込めそうです。

収支計算としては以下となります。

収支計算
  • 事業費
    • 土地値:2800万円
    • 建築費:3600万円
    • 事業費合計:6400万円
  • 賃料収入
    • 戸あたり平均賃料:7.3万円
    • 月間賃料:44万円(7.3万円×6戸)
    • 年間賃料:528万円(44万円×12ヶ月)
  • 表面利回り
    • 8.25%(528万円÷6400万円)

利回りは8%前半と若干の物足りなさを感じますが、チャレンジする価値は十分ありです。

という事で、続いては仲介業者へのグリップを進めていきます。
╭( ・ㅂ・)b

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