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土地購入編

間口は大事

YOLO!ひーやんです。

7月11日(土)、7月12日(日)は建築士専門学校のスクーリングでした。

先月(6月)に受けた、前期中間試験の採点結果がプリントで配られましたが、一般構造は90点、建築史は80点。追試ラインの60点は超えられたのでホッと一安心です。

ただ、今回のスクーリングでは一日中、中腰で図面を書いていたので、腰痛がしんどいッス(;´Д`)

さて、それでは3棟目土地から新築体験記の続編です!!

一方接道はボリュームが入りづらい

第二種高度地区&北側接道(幅員7m)のコラボ物件と出会いましたので、早速、お手製のツールを用いて、簡易ボリュームチェックを行っていきます。

対象の土地情報は以下となります。

  • 葛飾区某駅徒歩4分
  • 土地面積:80平米
  • 価格:2800万円
  • 建ぺい率:60%
  • 容積率:200%
  • 高度地区:第二種高度
  • 防火地域:準防火
  • その他:更地渡し

土地販売図面

2019年6月の「建築基準法の一部を改正する法律」により、準防火地域の耐火・準耐火建築物の建ぺい率が10%緩和されますので、建ぺい率は70%の計算となります。建築、延床のMAX面積は以下のとおり。

  • 建築面積(MAX)=80㎡×70%=56㎡
  • 延床面積(MAX)=80㎡×200%=160㎡

木造三階建共同住宅を想定しているため、延床面積を160㎡におさめるため、ワンフロアの建築面積は53㎡となります。

ただし、これはあくまで机上の計算。一方接道の場合は窓先空地、避難経路、避難上有効なバルコニー等を考慮する必要があるので、実際は建ぺい率・容積率を思いの外、消化できない場合が多いです。

過去に似たような条件の一方接道の敷地のボリュームチェックを行った事がありますが、その時は敷地面積が85㎡で建ぺい率60%容積率200%の土地だったのですが、避難経路と避難上有効なバルコニーを設置する必要があり、十分なボリュームが入りませんでした。。。
※第二種高度で南側接道という組み合わせの悪さもありました。

ボリュームチェック結果

そういえば、この時にはじめて犬神建築士にボリュームチェックをお願いしたのでした。

犬神建築士のボリュームチェック

ただ、今回の土地と過去の一方接道の土地と異なるのが間口の広さ。今回は8mあります。これだけ広いと、部屋+階段+部屋というように横並びにできそうです。

いつものように、犬神建築士にボリュームチェックを依頼しました。

ひーやん

土地情報をお送りしたのでボリュームチェックをお願いします。木造三階建て6戸の内階段仕様が実現できればと考えています

犬神建築士

了解です。いつまでに検討結果が必要でしょうか?

ひーやん

ASAPでお願いしたいのですが、どれくらいでできそうですか?

犬神建築士

もうできましたよ(笑)

ひーやん

(はやっ!!)あ、ありがとうございます!!

土地情報を送付して90分でボリュームチェック結果を受領しました。

ボリュームチェック結果

狙い通り、部屋と階段を横並びにすることで避難経路が不要にでき、容積率がほぼほぼ使い切れそうなプランが入りそうです。

餅は餅屋に任せましょう

今回も犬神建築士のボリュームチェックを依頼しましたが、毎回毎回非常にスピーディかつ、投資家目線でプランを検討してくれます。
※依頼から納品まで90分という超特急対応はお得意様向けの特別対応をして頂いていると思っています。

私は自分でボリュームチェック、プランニングができるようになる事も見据えて、建築士免許取得のために専門学校に通っていますが、建築士になれたとしても、本業中にプラン検討もできないですし、犬神建築士とは圧倒的な知識・経験の差もあります。そのため、私が晴れて建築士になったとしても、犬神建築士にプラン検討はお願いし続けると思います。

土地から新築企画はチームでやるもの。餅は餅屋に任せるべきですね。

私が目指すのは、犬神建築士といった専門家と議論をし、最終的な判断を自分で下す事ができる「セミプロ」投資家ですので「丸投げ」投資家にならないように気をつけていきたいと思います。
(@•̀ㅂ•́)b

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