まずは応援クリック頂けるとうれPです(・∀・)
土地購入編

指値額の検討

YOLO!ひーやんです。

新型コロナウィルスの感染者数が過去最多を記録してますね。確かに、本業のリーマン絡みでもPCR検査を受けているメンバがいるとの情報が、管理職向けの同報宛に日々流れてきていて、身近な出来事になってきています。

4月の緊急事態宣言発令下では、X線検査で肺炎症状まで見られているのに「37.5℃の熱が4日以上続く」という基準を満たしていないため、PCR検査を受けられない、ほぼ確のメンバもいましたが(怪しすぎるので、2週間の自宅待機をお願いしました)、現在は医師の判断でPCR検査を受ける事ができるようです。

そうなると、罹患したものの軽微の症状で済んでいて、PCR検査を受けれなかった人も罹患者数としてカウントされる事になるので、新規罹患者数はこれまでの基準で見てもあまり意味がなさそうです。着目すべきは死亡者数の推移。今のところ増加傾向にありませんが、遅効性もあるので、これから数週間で第ニ波がどれほど高いのかが明らかになります。

新型コロナウィルスが猛威をふるうと管理職の仕事は激増してしまうので、ご勘弁願いたいものです( ̄_ ̄|||)
※4月(下記ブログ参照)はしんどかった・・・

さてさて本題。今回も3棟目土地から新築アパート体験記の続編です!

仲介業者へヒアリング

ボリュームも入り、収支計算的に問題なさそうだったので、広告を出している一生不動産(仮称)に電話し、コンタクトをとる事にしました。

ひーやん

ひーやんと申します。葛飾●●の物件についてお伺いしたいのですが、担当の方いらっしゃいますか?

仲介業者

はい。私、前園(仮称)が担当しています

ひーやん

現時点で反響っていかがですか?

前園さん

今朝、広告に出したばっかりなので、ひーやん様がはじめての問い合わせとなります

ひーやん

アパート建築用地として購入しようとしていて、ボリュームチェックと収支計算も終わったので、購入を本格的に考えたいなと。マイソク資料を頂けてないので、送付いただけますか?

前園さん

承知しました。マイソク資料は作成中なので、作成次第、送付するようにいたします

ひーやん

ちなみに売主さんって個人の方ですか?

前園さん

あれ?売主は弊社ですよ?

ひーやん

・・・そうでしたね(しまった。取引態様見てなかったw)
売却の理由ってなんですか?

前園さん

実は先月、弊社の社長が代替わりしまして。。。新社長の方針で、県外の所有物件を売却して、地元の千葉の方で別地業の立ち上げを行おうとして現金化進めたいのが理由です。前々から考えていたようで

ひーやん

。。。いつまでに売り切りたいとかってあるんですか?

前園さん

。。。今はコインランドリーなので、そのままでも収益は上がってくるので、特にいつまでに売りたい、とかは無いです

ひーやん

わかりました。それでは詳細資料お待ちしています。もし、他の方から買付とか入りそうな雰囲気だったりしたら、私宛に連絡いただけますか?

前園さん

承知しました

仲介業者と思って電話したら、売主でした。あとでポータルサイトを見るとたしかに取引態様が「売主」になっています。

これはラッキー!仲介手数料の3%+6万円がかかりません。2800万円の土地なので、90万円程度のコストが浮きます。

ただ、売り急いではいない、との事だったので指値はきかない可能性が高いです。

黒神様へご意見を

売主業者から詳細資料も届いたので、師匠の黒神様に意見を仰ぎました。

ひーやん

かくかくしかじかで、結構、いい土地だと思うんですが

黒神様

ボリューム入りそうで値段も割安。いい土地見つけたナリね

ひーやん

ただ満額でも私の基準は満たしているのですが、欲を言えば指値をもうちょっと入れたいんですよね。。。

黒神様

売却理由から察するに、ある程度の指値は効くはずナリよ

ひーやん

わっかりました!!ガッツリ入れてやりまさぁ!!

黒神様

ただ、下手に指した金額で買付入れると他の客の踏み台になるナリ。ひーやんさんお得意の手土産突撃戦法を使えば感触は探れるのでは?

ひーやん

はい!早速、動いてみます

黒神様

ちょうど吾輩も練馬で土地を見つけたところナリよ

ひーやん

おっ!利回りどれくらいいけそうですか?

黒神様

10%前後なりね。木三共9戸で犬神様に手伝ってもらっているナリ

ひーやん

・・・いつも思うのですが、どうやってそんな土地探してるんですか?

黒神様

ひーやんさんと同じナリよ。ただ拙者は●●●●のような探し方。これ、秘密ナリw

ひーやん

なるほどー。。。

指値額の検討

1棟目APと2棟目APについては、買付を入れるタイミングの想定利回りと実際の竣工時の利回りは以下の通りです。

買付時は少し固めで利回り算出しているので、そこからの頑張り次第ではざっくりと買付時利回りから0.5%~1。0%近く利回りを向上させる事ができます。

今回の3棟目APの元々の収支計算は以下でした。

収支計算
  • 事業費
    • 土地値:2800万円
    • 建築費:3600万円
    • 事業費合計:6400万円
  • 賃料収入
    • 戸あたり平均賃料:7.3万円
    • 月間賃料:44万円(7.3万円×6戸)
    • 年間賃料:528万円(44万円×12ヶ月)
  • 表面利回り
    • 8.25%(528万円÷6400万円)

ただ、今回は売主という事で仲介手数料がゼロになる事を土地値から減額すると、利回りが8.25%→8.33%までアップします。いいんです!アップしますw

可能であれば、保有している2棟の買付時想定利回りを超えていきたいため、8.5%程度までもっていければ、というところです。

逆算すると、土地2800万円に対して140万円の指値を入れ、2660万円で購入する事ができると利回り8.5%を達成できますが、どうなんでしょう・・・

悶々としながらその日を終えると、翌日、売主業者から私の携帯に連絡が入ったのでした・・・

ブログランキングのポイント数がブログを書くモチベーションとなっています!!応援クリックよろしくお願いします★
こちらの記事もおすすめ!