土地から新築

ワンルーム条例を回避せよ

YOLO!ひーやんです。

あ、いまさらですが、このYOLOって「You Only Live Once」の略で、「人生は一度きり」という意味の英語(スラング)です。

私はこのYOLOを「たった一度の人生なんだから、後悔のないように生きよう!!」というニュアンスでとらえているのですが、「後悔のないように生きる」ためには、どうすればよいかを大学時代に悩んだ事がありました。

大学の研究室の飲み会で、教授に悩みを打ち明けたところ、一笑に付され、こう言われたのを覚えています。

「そんなの簡単だ。その場その時で精一杯考えて行動する事だ。そうすれば後悔なんかするもんか。」

答えはいつもシンプル。この言葉は、私の人生の軸になっているんだなぁと思った日曜日の午後でした。

さぁてさてさて・・・週末なので連日投稿。4棟目土地から新築企画体験記の続編です!!(*^ー゚)b
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墨田区のワンルーム条例

仲介から2棟目墨田APの道路向かいの物件の測量図が連携されてきました。

道路向かい敷地の測量図

物件概要は以下の通り。

  • 物件所在地:墨田区某駅徒歩5分
  • 土地面積:160平米
  • 価格:不明
  • 建ぺい率:80%
  • 容積率:200%
  • 用途地域:準工業地域
  • 高度地区:第三種高度
  • 防火地域:準防火
  • 土地権利:所有権
  • 現況:古家あり

160㎡の有効敷地面積。建ぺい/容積=80/200なので、単純計算すると、1フロア5戸で各部屋21㎡程度。合計15戸の木三共が建築可能です。ただ、敷地が若干変形なので、1フロア4戸の12戸の木三共が現実ラインかもしれません。

これまで6戸、9戸の木三共しか建てた事がないため、12戸~15戸となると、どんなプランになるのか、胸が高鳴ります。(*´Д`)ハァハァ

と、ここで我に返ります。

ひーやん

墨田区だと何戸からワンルーム条例の規制がかかるんだったっけ?

東京23区においては、一定規模以上のワンルーム共同住宅については、1戸あたりの専有面積の下限が決められていたり、戸数に応じた駐輪場の設置義務を設けている「ワンルームマンション規制(通称:ワンルーム条例)」が存在します。

ワンルーム条例が設けられた背景として、地域へ関わりが低く、ゴミ出し等でトラブルを起こしやすい単身者を密集させないようにする思惑がある模様です(諸説有り)。

墨田区のワンルーム条例(墨田区集合住宅条例)を調べてみると以下の通りでした。

共同住宅、寄宿舎、長屋を建設する事業で下記のいずれかに該当するものが対象となります。なお、建築物の増築、用途の変更等により、当該増築後の建築物(既存の建築物の部分を含む。)の住戸(室)数、階数が下記の規模となる場合も対象となります。また、一団の土地で行われる建設事業又は一団の土地とみなされる土地において行われる2以上の建設事業については、その住戸(室)数の合計が下記の規模となる場合に対象となります。

(1)総住戸(室)数が15以上のもの
(2)地上3階建て以上かつ総住戸(室)数が10以上のもの

住戸とは、居室及び台所、浴室(シャワー室を含む。)、便所の設備を有するものを言います。なお、上記条件を満たす、店舗・事務所等は住戸とみなします。

住室とは、居室を有し、台所、浴室(シャワー室を含む。)、便所の設備のいずれか又は全てを有しないものを言います。

木三共の場合は10戸以上からワンルーム条例の規制対象となってしまいます。

墨田区集合住宅条例の手引きに記載してある、具体的な規制内容を抜粋すると、以下の通りです。

  1. 各住戸の専有面積は25㎡以上。天井高2.3m以上
  2. バリアフリーに配慮した住宅設備とバリアフリーに配慮したアク住戸に至る主要な経路
  3. 1住戸40㎡未満につき1台以上の駐輪場。総住戸数の10%以上のバイク置き場を整備。
  4. 週5日以上の巡回管理

これはなかなか手厳しい。。。

土地から新築投資家の皆さんが、ワンルーム条例を毛嫌うわけです。。。( ̄_ ̄|||)

ワンルーム条例回避案

12戸~15戸の共同住宅だとワンルーム条例にかかってきてしまうので、敷地を2つに分筆して、それぞれの敷地に共同住宅を建築する案を考えました。

分筆案

それぞれの敷地面積が80㎡となるので、うまくプランがハマったとして6戸の木三共×2棟になります。

1棟よりも戸数や戸あたり専有面積が減りますが、ワンルーム条例は回避できますので、分筆してのワンルーム条例回避案でプランを検討していく事にし、早速、分筆した敷地にDIYで簡易プランを作成してみました。

簡易DIYプラン

西側(図面左側)の敷地が変形値なので、もう少し頭を悩ませないといけないですが、それぞれ、20㎡以上の1K×6戸の木三共を建築する事が可能そうです。

そうは問屋が卸さない・・・

分筆2棟建築案を採用する事で、ワンルーム条例を回避の上、合計12戸のアパートを建てる事ができるため、土地値についても、それなりの金額で入札する事ができそうです。(今回の案件は業者入札案件です)

黒神様にも簡易DIYプランを送付の上、意見を聞いてみました。

ひーやん

この案だとワンルーム条例を回避の上、収益面も高く見込める事ができそうです!!

黒神様

・・・

ひーやん

ただ、隣地の敷地にも1棟建てて、道路向かいの敷地に2棟建てる事になるので、同時3棟建築の融資が降りるかどうか。

逆に3棟同時建築する事で建築費を抑えられるメリットもありますが・・・

黒神様

ひーやん・・・

これはワンルーム条例逃れになるナリよ

ひーやん

?はい。ワンルーム条例を回避するために敷地を分筆して2棟建てようと考えているのですが。。。

黒神様

この資料を見るナリ

ひーやん

・・・なんと

黒神様

常識的に考えて、分筆した2つの土地は「一団の土地」とみなされると思うナリ

試しにワンルーム条例逃れでググってみたところ、豊島区ですが「共同住宅のワンルーム住戸規制に関する調査まとめ – 豊島区」という資料がヒットしました。中身を覗いて見ると以下の通り。

私のワンルーム条例回避案は、ガッツリと「制限逃れ」扱いの事例として取り扱われています。。。

わん🐶一級建築士やアルドルビー(工務店)にも確認してみましたが、施主名義をわける。建築時期をわける。工務店を別にする。等の対応が必要そうでした。

諦めきれずに、直接、墨田区の都市計画課に具体的な物件内容を伏せた上で、問い合わせをしてみました。

ひーやん

もしもの話として聞いてください。12戸の共同住宅が1棟、建てられる敷地があったとします。

ただ、6戸の共同住宅は耐火基準等の規制が緩いため、12戸の共同住宅を1棟建てるよりも、6戸の共同住宅を2棟建てる方が建築費が抑えられます。

そのため、敷地を分筆し、6戸の共同住宅をそれぞれの敷地に建築したいと考えています。

結果的に、、、そう。あくまで結果的に、、、ですよ?

6戸の共同住宅を2棟建てる事で、それぞれの共同住宅はワンルーム条例の規制にかからなくなると思うのですが、いかがでしょうか?

墨田区都市計画課担当

・・・

元々二筆でも、一筆で購入して分筆した土地でも、隣接地で同一事業者、同一施工者の建築計画の場合は一団の土地とみなされる建設事業のため、ワンルームマンション規制の対象となります。

ひーやん

そうですか・・・

残念ながらワンルーム条例を回避する事は難しそうです。どうしたものか・・・?