土地から新築

契約不適合責任と解体工事

YOLO!ひーやんです。

ようやく先日、4棟目企画が着工して一段落ついたので、4棟目土地から新築企画体験記の続編を書いていこうと思います。

4棟目体験記では土地の仕入れに苦戦を強いられたものの、親切な仲介さんのはからいで、業者入札に参加させてもらい、2棟目墨田APの隣地獲得合戦に勝利したところまでを購入編で記載をしました。

その後、売買契約、土地決済、請負契約、融資審査、プランニング、確認申請などなど、着工までに必要な工程を進めていったのですが、これらは過去3棟の土地から新築体験記の内容とほとんど変わらず面白みもないため、4棟目体験記では新規性がある内容をピックアップしてお伝えできればと思います。

土地の契約不適合責任

業者入札で落札後、仲介さんから売買契約書のドラフト版が送られてきました。

目を通してみると特約条項に「おや?」と思わせる内容が記載されていました。

ひーやん

売買契約書のドラフト資料、ありがとうございます。特約条項にカクカクシカジカという記載がありますが、何か理由があるのですか?

仲介今田さん

あ・・・実はですね・・・

仲介今田さん

売買契約書のドラフト版送りましたが、内容は問題ないでしょうか?

売主さん(個人)

見たけど、契約不適合責任って何で特約につける必要あるの?

これって、地中から何か出てきた時の撤去費用は私が支払うヤツでしょ?

仲介今田さん

今回、買主の方が宅建業者ではないので、基本はつける事になるんですよ。

売主さん(個人)

免責にできないの?

仲介今田さん

うーん。。。難しいと思いますので、ちょっと考えますね。

仲介今田さん

というやりとりがあり、契約不適合責任を売主さんがつけたくないという話だったので、私の方でリスクをとる事にしました。

ひーやん

マジっすか?いいんですか?

仲介今田さん

ただ、解体業者は私の方で指定されてもらえますか?

解体費用は200万円の見積が出ていて、50坪の古家で坪4万円の解体となるので、一般の解体業者よりも割安だと思います。

また、長い付き合いのある業者なので、ちょっとした地中埋設物位だったら、何とか押し込んで対応してもらえると思うので。

これは非常にありがたい提案です。業者入札案件だったので、土地の契約不適合免責はやむなしと考えていましたし、2棟目企画の解体工事時にガラ(地中埋設物)が出てきてしまったため、2棟目隣地である4棟目でも同様にガラが出てくる可能性は高いと思っていました。

解体費用についても坪単価ベースだと私がお願いしている本命の解体業者さんと同じ位の金額だったので、仲介業者さんの提案にのっかる事にしました。

古家解体

売買契約、土地決済をつづかなく済ませて解体工事が始まりました。工事始まって2週間位経過したタイミングで、仲介さんに進捗確認の電話を入れました。

仲介今田さん

ちょうど本日、現地見てきましたが、ほとんど解体工事終わっていましたよ。写真をお送りしますね。

解体工事現場

送られてきた写真を見てホッと一息。順調に進んでいるようです。電話確認した週末に、自分でも現地確認に行ってきました。

解体工事現場①
解体工事現場②
解体工事現場③

どえれぇ量のガラじゃにゃーや!?

タイミング的には、解体工事も全て終わり、更地になっている状態をイメージしていましたが、何という事でしょう。。。仲介の今田さんに慌てて電話しました。

ひーやん

今、現地に来ています!

めっちゃんこガラが出ておりますであります!?

仲介今田さん

そうなんです。まぁ、押し込みますよ(笑)

解体の工期、あと1週間位伸びますが、問題ないですかね?

ひーやん

(押し込めるの!?)

全く問題ありません!!よろしくお願いします!!

1週間後、仲介今田さんから連絡がありました。

仲介今田さん

ガラ撤去が終わりました。これで解体工事も完了です。滅失登記もこちらで行いますので、郵送した委任状にハンコを押して返送をお願いします。

ひーやん

滅失登記までやってくれんですか!?ありがとうございます。

過去に解体した古家については全て自分で滅失登記を行っていたので、有り難い限りです。

解体工事も全て終わったとの事で、現地の最終確認をしてきました。

解体工事完了後の現場①

綺麗に更地になっていま・・・おや?

解体工事完了後の現場②

なんか出てきちょるわ・・・