未分類

夜なべのプラン検討

  • プランのフィージビリティ(実現性)確認
  • どうも!ひーやん@サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。

    2棟目購入に向けた融資開拓を進めているのですが、厳しいですね。。。

     

    基本的には電話相談の時点で土台に上がらず、面談もできないです。

     

    ある信用金庫だけ、黒神様顧問の税理士先生の紹介で、ようやく面談ができ、結果待ちの状態です。

     

    属性は良くても賃貸経営実績がないサラリーマンの新規融資はNGとする金融機関も出てきた首都圏不動産投資実践会で聞いていますし、スルガ銀行に端を発する不動産投資に対する融資引き締めの影響は想像以上に大きい事を肌に実感した今日この頃です。

    さて、本日も葛飾AP 体験記の続編となります。

    前回の記事はこちら

    夜なべのプラン検討

    プラン合意打ち合わせの前日、自宅に帰り次第、早速、間取り検討に取りかかりました。

    ※私の間取り検討方法は以下ブログ参照

     

     

    まずは、敷地面積縮小の影響を大きく受けている3Fプランの改善案を考えていきます。

     

    f:id:minetiru:20180905232837j:plain

     

     

     

    うーん、、、とりあえず、ここはこうして、、、

    そして、ここは黒神術を利用して水回りイジメて・・・

    駄目だ・・・・。そうするとユニットバスがギリギリ入らないか。。。1からやり直し

     

     

    トライアンドエラーを繰り返して、少しづつ改善を積み重ねていきます

     

    で、、、できた!!

     

    気づいたら、朝7時。。。

     

    f:id:minetiru:20180906010007j:plain

     

     

    プラン合意打ち合わせは10時からなので、移動時間を考えると1F/2Fプランの検討は厳しいです。

     

    さすがにアラフォーで徹夜をしてしまうと、頭も回らない状態になってしまったので、1F/2Fのプランは打ち合わせの場で瞬発力で考える事として、90分程仮眠し、アルドルビーのオフィスに出発しました。

     

    アルドルビーにて改良プラン提示

    アルドルビーに着くと、営業の坂上さんと役員 兼 建築士の桐生さんが待っていてくれました。

     

    おはようございます。今日はプランの話なので、桐生にも同席をお願いしています

    おはようございます。おや?ひーやんさん、少しお疲れですか?顔色が優れないようですが・・・

    はい。徹夜でプラン練り直したのでちょっとフラフラです。出発前に坂上さんに改良後のプランを送付しておきました

    それはそれは・・・早速、印刷してお持ちします

     

    打ち合わせブースで、桐生さんが設計ソフトを立ち上げたところに、坂上さんが改良後のプランを印刷して持ってきてくれました。

     

    私が練り直した3Fの改良後のプランはこちらになります。

    ※比較のため、改良前プランも掲載します。

     

    改良前プラン

    f:id:minetiru:20180903003331j:plain

     

    改良後プラン

    f:id:minetiru:20180903003332j:plain

     

    黒神流水回り圧縮術をフル活用をし、何とかウォークインクローゼットのスペースを作り出し、差別化を図る案です。

     

    プランのフィージビリティ(実現性)確認

    このようなイメージでプラン検討をお願いできますか?

    了解しました。やってみます

     

    私が検討したプランを参考にしつつ、その場で桐生さんが設計ソフトを使って、プラン変更をしていきます。

     

    f:id:minetiru:20180905232836j:plain

     

    ここは界壁だから壁の厚さを考慮すると・・・

    斜線がここに入ってきてるから・・・・

     

    うん、こんな感じですね

    あっという間ですね!!すごいです!!

    ただ、、、ひーやんさん。この間取りですが、現実的ではないです

    え・・・・

    通路幅が50cmになっていて、さすがに生活面で厳しいかと思います

    うーん。。。

    また、303号室の図面左側の母屋下がりの部分は、立ち上がりが30cmなので、居室にする事は難しいです

    ボリューム、何とか増やせないですかね?

    天井高も2300mmにして天空率は本当にギリギリかわしている状態なので、これ以上は、、、

    うーん。。。。。

     

    f:id:minetiru:20180905232838j:plain

     

     

    3人の間に沈黙が流れます。。。

     

     

    昨日お出ししたプランが現実的なプランかと、、、

    ちょっと収益的に厳しいです・・・

     

    f:id:minetiru:20180905232839j:plain

     

     

    再び3人の間に長い沈黙が訪れます

     

    そんな中、口火を切ったのは桐生さんでした。

     

    ひーやんさん、予算はどの程度余っています?

    えと、、本審査は4500万円で通しているので、建築費の4360万円と地盤改良代が読めないですが100万円として、40万円程度が予算としては余っています。

    そうですか、、、そうなると厳しいですね

    え?何かいい案があるんですか

    いえ。ちょっとコストがかかって、予算枠にハマらないので・・・

    一応聞かせてもらえますか?

    一案なのですが・・・・

     

    桐生さんから提示された案は、何と、黒神様が以前、口にした事がある最終奥義と同じ内容だったのです・・・

    (次回に続きます♪)

     

    続きの記事はこちら

    こちらの記事もおすすめ!