どうも。ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
お問い合わせページから、色んなお便り（営業含む(ToT)）があるのですが、今回「サラリーマン大家 ダイさん」から応援メッセージを頂きましたv(^^)v
不動産投資を始めて５年でＣＦ１００万円越えを達成されているサラリーマン大家さんで、新築・築古・タワマン・区分・太陽光・民泊・貸し会議室と幅広くバイタリティー溢れる投資活動をされています。
ダイさんのブログも一気読みしましたが非常に参考になりました。サラリーマンで不動産投資を始めようとされている方は是非、ご一読を
ダイさんのように、私も５年後にはＣＦ１００万円達成を目指して、頑張っていこうと思います(*^▽^*)
さて、今回は前回の記事の続編＆完結編となります。前回の記事はこちらです。
孤高の不動産神へ相談
フリーズハウスから紹介された、川●駅バス１５分の坪単価１６０万円物件。
指値をしてでもチャレンジしてみる価値があるのか悩みました。
そして、悩んだ時に相談する相手は決まっています。そう、黒神様です。
早速、黒神様に物件資料を送付した上で、意見を聞いてみました。
率直に我輩ならならやらない物件ナリ
指値を入れてもですか？
実勢価格だと坪１００万円が妥当なエリアなり。１６０万円なんて高すぎるナリ
やっぱりそうですか、、、ただ収支が回れば良いかなとも思いまして
川●駅バス便は狭小間取りが氾濫して賃料が崩壊しているので収支面でも不安が大きいナリ
Yですね。。。
競争力がある物件を建てれば、最初は回るかもしれないナリ。ただ、いずれは崩壊した賃料水準に引っ張られてしまう可能性が高いナリ
なるほど。。。ただ、賃貸需要ヒートマップ上は賃貸需要がありそうな場所でしたが
通常の単身者が通常の徒歩圏物件より、バス便物件を選ぶ必然性は乏しいナリ。ヒートマップが赤いのは、格安物件が多く、所得が低い単身層が構見ているからだと思うナリ
あと、、、共用スペースや避難経路を考えると建ぺい率・容積率は使いきれず、せいぜい１６～１８平米で魅力的な間取りにするのも困難ナリ
なんと・・・すみません。私の見立て誤りです
新築当初は７％中盤くらいで回る可能性はあるナリ。ただ、あっといういう間に賃料・物件価値が下がる可能性があるナリよ
ですね・・・
これに比べれば、利回り７％弱になったとしても、葛飾ＡＰの方が全然良いナリよ
よし、、、腹は決まった。。。。
チャレンジはやめよう！！
(*^ーﾟ)b
固い不動産投資は前提あってのもの
今回、黒神様に相談して一番ショックだったのは、私のボリュームチェックが誤っていた事でした。
土地型が長方形ではあるものの７ｍ×１２ｍで角地。間口も広いので、ボリューム消化でき、２１～２２平米の居室が入ると思っていました。
ざっくりと、ボリューム図を書いてみたところ、黒神様のおっしゃる通り、隣地からの距離や共用部分を考えると１６平米少々しか居室面積を確保できない事がわかりました。
湘南ＡＰプロジェクトの時に、ボリュームチェックについては、一度失敗しています。
今回も同じような過ちを犯してしまいました。。。。これは猛省です。
「思い込み」や「なんとなく」で不動産投資を考えてはいけない事を改めて感じました。
固い投資と言われている不動産投資ですが、あくまで、裏取り、計算をしっかりとした上での話です。
不動産投資は踏み外してしまった時のダメージがレバレッジをかけてる分、他の投資よりも大きいので、ふんわりと進めてしまっては危険なのです。
フリーズハウスにはお断りの連絡をして、まずは来週末の葛飾ＡＰの売買契約に向けて全力投球です
