どうも！ひーやん＠サラリーマン土地から新築投資法実践ブロガーです。
本日（２／１６）、来週（２／２４）引き渡し予定の葛飾ＡＰの現地確認に行ってきました。
現在の葛飾ＡＰの状況はこんな感じです。
メッシュシートもなくなり、足場も崩され、外観があらわになりました。
今回、内装の写真をとりまくるため広角レンズも購入し、意気揚々と現地に向かったものの、鉄骨階段が設置されておらず、 ２Ｆ／３Ｆの内装確認ができませんでした。。。
鉄骨階段の設置はまだ（２０日頃）と聞いていたのですが、頭の中で２Ｆ／３Ｆが見れない事にリンクしませんでした。１F の内装はガンガンに工事中だったので、引き渡し前に完成版の内装は確認できずです。
ただ、２／２４に引き渡しができそうな進捗状況だったので、少しホッとしました。
そんな土地から新築投資法を実践した１棟目の葛飾ＡＰは、すでに９部屋中８部屋が埋まっており、残り１室の状況。
エ●ブルの営業担当さん、かなり積極的に葛飾ＡＰの営業をやってくれていますが、それには理由があるのです。
土地から新築投資法でのみ使える「仲介営業マンをやる気にさせる方法」を見つけたので、記事にしたいと思います。
仲介会社選定
仲介会社については、以前、ブログに記載しましたが、かなり悩みました。
過去ブログに記載した通り、大手にお願いする事は決めていたので、葛飾ＡＰの近くに支店がある大手の仲介管理会社に家賃査定をとったところ、以下となりました。
エ●ブルB支店（５９２，５００）とピ●ットハウスD支店（６５１，０００）で１割近く賃料が違います。
表面利回りベースだと０．８％もの差分が出てきます。
普通に家賃査定だけをみると、ピ●ットハウスD支店を選びたいところですが、こちらの支店は査定依頼後、３０分程度で査定結果をメールでピョロっと出してきたので、ロクに調査もしていない可能性が高いです。
ピ●ットハウスC支店と●ウスメイトは、葛飾ＡＰの現地写真をとってくれていたり、近隣競合の物件情報や間取り・設備仕様の特徴を加味した上での家賃査定となっていました。
ここまで細かく分析してもらえると、かなり説得力があります。
エ●ブルB支店は近隣の成約物件から平米単価を出し、それを単純にかけて家賃を算出していました。
設備仕様や間取りの特徴等は細かくお伝えしていましたが、この家賃査定方法だとガラガラポン感が否めません。
ミニ●ニとエ●ブルA支店は葛飾ＡＰに近い支店のため、相場感がわかっているのか、家賃査定書だけが提示されました。
エ●ブルに決定！！
ミニ●ニとエ●ブルA支店はターミナル駅の支店で、かつ、葛飾ＡＰの最寄り駅に数駅の支店です。
※それぞれの支店間の距離は１００ｍくらいです。
賃料査定も的を得ているように思えますし、客足の多さと物件への距離から、この２店舗のどちらかにお願いする事に決めました。
ミニ●ニの担当の方は支店長さんだったこともあり、経験豊富。
ミニ●ニ支店長
エ●ブルの担当の方は副支店長で、私と同じくらいの年齢で、営業能力は高そうです。
エ●ブル副支店長
ミニ●ニの担当と賃料設定について話しをした時に
完成前に満室になるのは安く値付けをしすぎだと思うんです。新築は完成して１～２ヶ月かけてやっと埋まるくらいの家賃設定がちょうど良いのです
という意見をもらいました。
この意見を聞き、オーナーの事を考えた賃料設定や営業をやってくれると思ったため、ミニ●ニにお願いする方向で心は傾いていました。
また、葛飾ＡＰで最初に家賃査定をお願いした支店という縁もあります。
ただ、残念ながらこのミニ●ニの担当の方が、昨年（２０１８年）の１０月で、急遽、本社機構に異動になってしまったのです。。。
新任の担当さんに、改めて家賃査定をとったところ、賃料設定が１部屋あたり２千円程度も下がってしまいました。
明らかに、さっさと埋めてしまいたい賃料設定になってしまったため、ここでミニ●ニもドロップし、エ●ブルに仲介をお願いする事になりました。
その後、黒神様
やサラリーマン大家ダイさん
から聞いたエイブルのPMフィーを元に交渉し、本部にかけあってもらった結果、同一レベルのPMフィーでお願いする事ができました。
プロパティマネジメント（Property Management）の略で、賃貸物件管理の手数料。５％～８％程度が主流
営業マンをやる気にさせる技
実はエ●ブルの担当に会ったのは、１年以上前になります。
間取りや設備仕様等について、相談をして、有効敷地面積縮小問題の話しもしていたので、かなり葛飾ＡＰに感情移入して頂いています。
そのため、ターミナル駅でもそれなりの数の新築APが３月に向けて竣工しようとしている中、副支店長の権限を使い私の葛飾ＡＰを店舗の壁一面にパネルを作って営業活動をしてくれていました。
入居の申し込みがあったら、まるで自分の事にように嬉しそうに報告してくれます。
土地から新築投資を進めるにあたっては、AD（広告費）を増やしたり、タンボ（担当者ボーナス）をあげたりするより、間取りや設備仕様についての相談をして、営業担当に一緒に物件を作り上げているという気持ちになってもらうのが良いと思います。
しかもこの方法「無料」です(^.^)
葛飾ＡＰでは狙ってやったわけではないですが、２棟目は計画的に実践中です♪
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