どうも！ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
１棟目の葛飾ＡＰが２月末竣工を目標に大詰めを迎えてきていますが、明日（１月２９日）、２棟目ＡＰも土地決済の予定となっています。
１棟目の葛飾ＡＰの状況は随時、動きがあればアップしますが、２棟目ＡＰについてもリアルタイムにできるだけ近づけるため、体験記の続編をサクサクと書いていきたいと思います。
リスクは数値へ落とし込む
江戸川に良い土地を見つけたので、現地調査に行ってきましたが、地場の不動産屋に賃貸需要をヒアリングをした結果、駅徒歩３分の好立地といえど、単身者の入居付けには苦戦しそうなエリアという事がわかりました。
ただ、どんな立地だってリスクはあります。リスクを定性的にとらえるのではなく、数値に落とし込んで評価する事が重要です。
今回は空室率を高めにし、入退去コストを悲観的に考えた収益シミュレーションをした上で、採算が合えば進める方針としました。
土地仲介へご挨拶
江戸川物件の現地調査の帰りに、土地仲介をグリップするため、挨拶に伺いました。
現地調査前に電話で話した感じだと、反響はボチボチ出ているものの、まだ具体的な話しには至っていないということでした。
はじめまして。先日、電話をしましたひーやんです。先程、現地確認をしてきました
それはそれは。おっしゃってくれれば案内しましたのに。。。
どうですか？反響は？
ちょうど昨日、建売業者から買付けが入りました
ほ、ほんとですか？
はい。買付けの有効期限が２週間のため、ご判断は急いで頂いたがよいかと思います
指値は入れてきましたか？
はい
いくらで入れてきましたか？
まぁ、隠すことでもないので、、、少々お待ち下さい
仲介さんは席を立ち、ファイルを持って戻ってきました。
こちらです
そこには、確かに昨日の日付で２週間の有効期限が明記された買付証明書が建売業者から出されていました。
売出し価格は３２８０万円なのですが、買付証明書の金額は３０００万円となっていました。
ちなみに、解体費は売主持ちですか？
いえ。現況渡しなので、買主持ちとなります
なるほど。。。私が買うためには、２週間以内に融資承認を得た上で、現況渡しの条件で３０００万円以上の買付けを入れる必要があると？
そうなります
敗戦確定
建築プラン、建築見積もり、解体見積もりも出ておらず、融資のあてもない状況において、２週間というタイミリミットは現実的ではありません。
残念ながら、ここでTHE ENDです。
スピード勝負の土地から新築の土地購入競争に勝つためには、融資先の開拓が済んでいる事が前提条件である事を実感しました。
今回の物件は、次回の土地購入競争に勝つために、融資開拓用の当て物件として活用することにします。
このような経緯で、融資開拓用の当て物件を手に入れはしましたが、当て物件による融資先開拓において、スルガショックにより１年前と全く景色が変わってしまった融資情勢に絶望することになりました。。。
（次回へ続きます）
