どうもー！！ひーやん＠不動産投資実践ブロガーです。
ブログのhttps化の影響なのか、はたまた、体験記ではなく不動産投資法についての記事の効果なのかアクセス数と人気ブログランキングの順位が上がってきました。
同時に２つの変化点を入れてしまうと、どちらの効果だったのか、わかりませんね(´ε｀ )
今回は前回の記事の続編となります。
※前回の記事はこちら
当面の不動産投資の目標ステージである「法人として銀行から事業性融資を引き、規模を継続的に拡大できるステージ」に達するために、今後の展開を考えてみました。
１棟目（葛飾ＡＰ）の今後
葛飾ＡＰは、現在進行中ではあるものの、相場よりも安く仕入れる事はできたと思います。
土地から新築の不動産投資法で相場より安く仕入れた物件を売却する事で、キャッシュを貯める必要があるのですが、ここで考えておく必要があるのが「税金」です。
個人で購入した場合、５年以内に売却すると、売却益が短期譲渡所得となり、所得税、住民税合わせて３９％程度が課税されます。
法人の場合の実効税率は３０％前後となりますので、短期で売却して規模を拡大するには、法人の方が有利となります。
一方、個人は５年以上保有して売却すると、長期譲渡所得となり２０％程度の課税に抑えられるので、長期保有では個人が有利となります。
葛飾ＡＰは融資の都合上、個人で購入していますので、長期保有（５年程度）での売却を狙っています。
５年後の不動産市況がどうなっているかは、予測はできないですが、売却できなければ、じっと我慢。保有するのみです。
「売ってもよし、持ってもよし」それが土地から新築で建てた高利回り物件の長所でもあります。
２棟目について
１棟目の葛飾ＡＰは１棟９室のため、事業的規模にならず、青色申告特別控除の６５万円を得る事ができません。
そのため、２棟目も個人で買い進め、事業的規模にする事で、１棟目、２棟目のインカムゲインの最大化を図ろうと考えています。
私の場合、妻と共有持分にしているので、２人合わせて、青色申告特別控除が１３０万円となり、かなりの節税効果が見込めます。
３棟目以降について
次の一手あたりで問題になるのが、個人属性による融資の頭打ちです。
１棟目、２棟目を売却し、キャッシュを貯める必要があるわけですが、５年保有の縛りがあるので売却するのは、少し先となります。
３棟目以降の購入は個人属性に依った融資枠に余裕がないため、銀行融資を引く事が困難になると思われます。
そのため、３棟目購入に備えて、融資を引きやすくする準備を進める必要があります。
私が考えたのは
３棟目購入に向け
事業実績がある
法人を作っておく
です。
そうする事で、法人の保証人としての個人属性だけでなく、法人としての事業実績自体も評価されて、融資が引きやすくなるのでは？と考えたのです。
事業実績がある法人について
事業実績がある法人の作り方ですが、まず、思いついたのがサブリース方式で利益を得る法人の設立です。
設立した法人と、個人との間でサブリース契約を結び、個人で購入した１棟目＆２棟目のアパートから得られる賃料収入の１０％～２０％を法人の売上とし、黒字化を図ります。
但し、法人税や税理士費用と相殺されて、売上としては微々たるものとなってしまいます。
今回、悩んでいるのは、このような法人を作る事で、果たして本当に３棟目購入時に融資が引きやすくなるのかどうか？です。設立して享受できるメリットがなければ、コストだけかかるだけの無駄な法人となってしまいます。
この悩みを首都圏不動産投資実践会の公開コンサルで相談してみる事にしました♪
（次回は、首都圏不動産投資実践会のセミナーレポートとなります）
