どうも。ひーやん＠サラリーマン不動産投資実践ブロガーです。
前回の不動産投資研究の記事で、地盤改良の施工費用の相場も含めて整理しました。
どの地盤改良の工法を選択するかは、建設予定地の地盤次第となります。
今回は、主に東京都２３区に特化して地盤について整理しました。
地盤分類図（東京都２３区版）
東京都整備局が出している地盤分類図を東京都２３区を中心にマッピングした図が以下です。
山地は地盤が固く、沖績低地は地盤が緩い、という見方になります。
城南・城西エリアは台地で形成されており、地盤がわりかし固いです。
城東エリアは沖積低地で形成されており、地盤が全般的に緩いです。
建物倒壊度ランクマップ（東京都２３区版）
東京都整備局が出している建物倒壊度危険ランクマップを東京都２３区を中心にマッピングした図が以下です。
当たり前と言えば、当たり前ですが、地盤が緩いエリア程、建物倒壊度は高くなっています。
地震危険度一覧表
東京都整備局のホームページでは、区市町村別に地震危険度一覧表を公開しています。
地震に関する地域危険度測定調査 地域危険度一覧表（区市町別） | 東京都都市整備局
ちなみに取り組み中の葛飾APですが、倒壊危険順位はトップ１００（全５,１７７町丁目）に入ってしまってました（≡д≡）
地盤改良の工法は？
地盤が緩い地域については、少なからず地盤改良が必要となります。
但し、費用が高くなる鋼管杭工法や摩擦杭工法をとる必要があるかと言うと、そうとも限りません。
残念ながら、地盤改良の工法は地盤調査をしてみない事にはわからないのです、
地盤調査の種類
地盤調査の種類としては、大きく、ボーリング試験(標準貫入試験)とSS試験(スウェーデン式サウンディング試験)の２種類あります。
詳細は省きますが、ボーリング試験は詳しく、SS試験はざっくりとした地盤調査ができます。
木造三階アパート程度の建築物であれば、SS試験での地盤調査で十分のようです。
ちなみに以下のサイトで、ボーリング試験の結果はある程度、見る事は可能です。
こちらのサイトでは、ボーリング調査結果である柱状図を確認する事ができます。
ただ、見て頂ければわかりますが、網羅性は乏しいです。しかも、少し場所が異なるだけで柱状図も全然変わってきます。
ちなみに、柱状図やSS試験結果の見方についてはネット上に詳しく記載がありますが、正直、エンドの投資家が見る必要はなさそうです。
何故なら地盤調査結果を見て、適切な地盤改良工法を選択するのは建設会社であり、エンドの投資家ではないからです。
まとめ
土地を購入する際に、地盤改良費がどの程度かかりそうか、目安がわかればと思いましたが、地盤調査無しでは、精緻に出すのは業者でも厳しいと思います。いわんやエンド投資家においてをや。
地盤が緩い地域で土地から新築を進める場合は、前回の記事にまとめた地盤改良の工法のうち、単価が高い鋼管杭工法を選択する前提で、バッファを見た地盤改良費として考えた方が良さそうです。
