初老の地場不動産屋へインタビュー

ヒアリングまとめ

地場の不動産屋発見

葛飾物件の物件近辺を練り歩き、帰路につこうと最寄り駅まで歩いていると、地場の不動産屋を発見しました。

 

 

もしかしたら、家賃相場や賃貸需要を聞けるかもしれません。

 

早速、近づいてみましたが、シャッターがしまっており、営業はされていないみたいです。ただし、シャッターにこんな貼り紙がしてありました。

 

 

近くにいるので御用があれば携帯に電話下さい
０８０－ＸＸＸＸ－●●●●

 

 

ノータイムで電話です。もう躊躇なんてしなくなってしまいました（笑）

 

電話にて事務所の前に来ている事を話すと１０分後に初老の不動産屋さんがやってきて、シャッターを開けてくれました。事務所にお邪魔して、突撃インタビュー開始です。

 

地場の不動産屋さんへのヒアリング

アイスブレイク

 

年末のお休みの日に突然申し訳ありません。ひーやんといいます

どうも。木村（仮称）です。全然構わないですよ。住みたいところの希望は？

あ、いえ、実はこちらの近くにアパートを建てようとしておりまして

あら、オーナーさん。若いのにご立派ご立派

こちらは物件の近くなので、条件が良ければ管理をお願いしたいと思っているんですが

任せてちょうだい。うちは稼働率高いよー

 

ということで管理条件の話を聞きます。

 

ただ、残念ながら地場の不動産屋に管理をお願いする気はあまり無いので、こちらから聞きたい事を聞くために、まずは、WIN-WINの関係性である事を匂わせておきます。

 

家賃相場のヒアリング

一通り管理条件を聞いた後、本題です。

 

それで、どこの物件なの？

●●駅から徒歩５分で、酒田さん（仮称）の古家がある所です

あぁ、酒田さんね。私の家の近くだ。立地は良いところだねー。どんな建物？

３階建ての木造アパートで、１階、２階が２０平米ちょっとの１Ｋが３部屋。３Ｆが１Ｋと３０平米の１ＬＤＫです

じゃあ、結構大きなアパートだ

賃料ってどれくらいとれそうですかね？

設備によるけど１Ｋの方は６万ちょっとかなー

（・・・！？）そうですか。１ＬＤＫの方はどれくらいとれますかね？

強気で７万５千！！かな

（・・・・！？）そうですかぁ。結構厳しいですね。ちなみに、３階については１５～１６平米の３戸にもできるかもしれないんですが

１５平米？やめておいたが良いよ。狭小系のアパートは家賃下落が激しくてね。５万円切るんじゃない？

（ぐぇ・・・）あ、ありがとうございます

私の想定だと１Ｋは６万６千円。１ＬＤＫは８万円でした。それが６万円ちょっとと強気で７万５千円。現実はそこまで甘くなさそうです。

 

裏取り調査はやっぱり重要です

 

需給バランスのヒアリング

 

この辺って新築アパートとか、結構建ってるんですか？

そうだねー。最近多いよね。新築。

敷金とか礼金ってとれるんですか？

敷金はとれるよ。礼金は最近とらなくなってきたなぁ。更新料もとれなくはない

入居者の方って、何年くらい住まれます？

結構、長く住んでくれるよ。６年くらいかなぁ。住みやすい所だからね

ヒアリングした感じだと、新築アパートが建っているものの敷金や更新料もとれるし、入居期間も長く需給バランスはまだまだ崩れていないようです。

 

横浜の●塚駅の物件だと、敷礼ゼロゼロ、入居期間も平均３年なので、それに比べると全然良いです。

 

設備仕様のヒアリング

入居付けに有利な設備仕様をつけていきたいんですが、wifiは無料ですよね？

基本は無料。あと、ＣＡＴＶも大家負担が多いね

独立洗面台って必要ですか？

あるのが基本だね。私としては、無いよりあった方が良い、という程度だけれども

プロパンガスの予定なんですが、入居づけに影響します？

影響する。田舎から出てきた人であれば、プロパンも都市ガスもわからないから良いけど、田舎から出てきた人は、ここにはいきなり住まないから

元々都心部出身の方が住まれるという事ですか？

そう。プロパン高いってイメージがある人多いから。苦労するかもね

オートロックとか防犯カメラとかってどうです？

無いより、あったが良い。ただ、酒田さんのところだと、商店街歩いて行くから、ずっと人目があるからね。いらないんじゃない？

 

プロパンガスは影響有りかぁ。。。。「田舎から出てきた人が住む所ではない」か。確かに納得。

土地・建物の値段の妥当性ヒアリング

 

ちなみに酒井さんの土地、坪いくらで買ったの？

１０６平米で３９５０万円なので、坪単価は、、えーっと

１２０万ちょっとだねー。本当高くなったねー

（計算早っ）え？高いですか？

昔に比べれば。この前は、近くの土地で坪１４０万円で売りに出してたから決して高くはないよ

おぉ、、良かったです

ちなみに建物はいくらで買うの？

プロパンガス仕様で４２５０万円、都市ガス仕様で４６００万円です。

。。。。８戸でしょ？

高いですか？

高いと思うよ。知り合いの建設会社だったら、もっと安くいけると思う。私もこの近くでアパートを建ててもらっているけど、２階建ての１Ｋ２２平米の４戸で２０００万だから

建設しようとしているアパートは都市ガスですか？プロパンですか？

都市ガスに決まってる

（言い切るなぁ） だとすると４戸で２０００万はすごく安いですね

紹介してあげようか？

ぜ、、、是非！！お願いします！！

アパート建築は本当にセンスが必要だよ。入居者の事を考えて間取りを作ってくれる建設会社と付き合わないと後々苦労する

ちなみに、土地の坪単価はいくらだったんですか？

ただ（無料）。借地だけど、知り合いの地主が持ってても仕方ないって言うから、借地権だけ払う感じ

いいなぁ。。。

長くやってるからね。おいしい話もあるのよ

 

最後に連絡先を交換し、お礼を言ってお別れしました。

 

ヒアリングまとめ

 

 

思いもかけず大収穫

現地調査に行って本当に良かったです