未公開物件の競争
仕事が終わり、フリーズハウスの支店に向かいました。
受付の女性に個室に通され、デスクに置いてあるパンフレットを見ると、フリーズハウスは建売住宅を生業としているようで、隣の個室では子連れのファミリーが女性の営業マンと楽しそうに打ち合わせをしていました。
しばらくすると大杉さんがやってきました。
はじめまして。大杉です
頂いた名刺を見ると、役職は営業課長。これは頼りになりそうです。
ライブ好きの●バブルの営業マンには苦労したので、ちょっと安心しました。
※老け顔の●バブル営業マンについては、下記ブログを参照下さい。
こちらが、物件の詳細資料となります
一番気になるのは、土地の形状です。間口が１４Ｍ程度と聞いているため、細長いのは間違いないのですが、三角形やギッザギザの特殊な形状だったらアウトです。
早速、物件の詳細資料を見ると、以下のような土地でした。
うーーーん。。。。
（-з-）
なるほどー。初見だとボリューム入るかどうか、わからないですね。。。ちょっと建設会社に投げて見ようと思います
どの程度でプランは書けそうですか？
普通にお願いすると１週間位ですね
それはまずいですね。。。実は隣の個室、中国人のファミリーなんですが、こちらの土地の購入を検討しているんですよ
え！？未公開では無かったんですか？
はい。未公開なのですが、隣の支店の若手が建売住宅として営業をかけてるんです。別支店なので私の統制も効かなくて
なんてこったい。。。。未公開物件でも競争があるなんて。。。
もらった資料の中には土地４０００万円＋建物１５００万円で５５００万円の建売住宅の広告が入っていました。
どのような建築プランでお考えですか？もしよろしければ、弊社提携の一級建築士にざっとボリューム入るかラフ図面書かせてみますよ
それはありがたいです。建築プランを検討したいので、すみませんが、２０分程、時間をもらえますか？パソコンを持ってきているので、簡易的なボリュームチェックと収益計算をしてみます
わかりました。それでは、失礼いたします。
ボリュームチェックと収益計算
間口が１５Ｍと広いので、６５平米を建ぺい率８０％をフルで使えるとして、５２平米。レンタブル比率を９０％とすると４７平米が居室面積となります。
おおよそ２２～２３平米の６戸の木造三階アパートか、１４～１５平米９戸の木造三階アパートが選択肢となりますが、収益性の観点から６戸は厳しいので、９戸で勝負です。
１５～１６平米の類似物件の賃料を調べると６万４千円。駅力あり、かつ、駅近なので、意外と賃料がとれそうです。
年間賃料収入は約６９０万円。目標利回りの８％で割り戻すと８６２５万円が事業費。土地値の４０００万円をひくと建物価格は４６２５万円。
建物の仕様によりますが、何とかいけそうなラインです。
ただ、、単純計算しただけなので、ボリュームが本当に入るか、さっぱりイメージが湧きません。
また、１５平米前後と狭いので、入居付けが心配です。差別化が図れず、横浜でドンパチ始まっている賃料値下げ合戦に巻き込まれる恐れがあります。。。
立地面でカバーできるか、後ほどミニミニ等の管理会社に裏取りしてみる必要がありそうです。
中国人ファミリーの夢
収益計算を１０分程で終わらせ、大杉さんの到着を待っていると、隣の個室から、中央の共有スペースに男の子がひょこっと出てきました。
ちょうど、私の娘と同じくらいの年代でしょうか。
ふと気になったので、トイレに行くフリをして、隣の個室を除いてみると、中国人夫婦が楽しそうに戸建てのプランを見て、あれやこれや話していました。
うーーーん。私が購入してしまうと、この中国人ファミリーの夢は潰えてしまうのか。。。
ボリュームが入らないなら、入らないでも良いかなー、と少し思ってしまいました(^^)
次回に続きまーす♪
